Düsseldorf, 1.4.2009
AENGEVELT-RESEARCH:
Düsseldorfer Grundstücks- und Investmentmarkt zurück zur Normalität
Grundstücks- und Investmentmarkt Düsseldorf
Nach den Rekordjahren 2006 und 2007 kehrte auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt 2008 wieder Normalität ein. Mit einem Geldumsatz von rd. EUR 2,42 Mrd. (nur Asset-Deals) blieb der Düsseldorfer Grundstücksmarkt zwar rd. 43% unter dem Ergebnis des Jahres 2007 (rd. EUR 4,26 Mrd.), bewegt sich damit indessen auf einem im Vergleich zu den Jahren vor dem „run“ hohen Umsatzniveau: Ohne Berücksichtigung der beiden Ausnahmejahre 2006 und 2007 wurde auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt in der jüngsten Dekade ein mittleres jährliches Umsatzvolumen von rd. EUR 2,2 Mrd. erzielt.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 2,42 Mrd. entfielen in 2008:
• rd. EUR 1,73 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2007: rd. EUR 3,47 Mrd.),
• rd. EUR 190 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2007: rd. EUR 244 Mio.)
• rd. EUR 470 Mio. auf Eigentumswohnungen (2007: rd. EUR 470 Mio.).
Ungeachtet des deutlich geringeren Marktvolumens ging in 2008 die Anzahl der Erwerbsvorgänge mit insgesamt ca. 4.464 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2007: ca. 4.666) lediglich um 4% zurück.
Der Markt für Immobilien-Investments
2008 lag der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohn-investments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals)mit rd. EUR 1,67 Mrd. rd. 51% unter dem Vorjahresergebnis (2007: rd. EUR 3,36 Mrd.).
• Im Segment der Wohninvestmentswurde in 2008 mit einem Transaktionsvolumen (nur Asset-Deals) von EUR 617 Mio. ein mehr als respektables Ergebnis erzielt, das indessen rd. 42% unter dem Rekordwert des Jahres 2007 mit nahezu EUR 1,1 Mrd. lag. Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall reduzierte sich bei 477 Kauffällen (2007: 587) von rd. EUR 1,8 Mio. in 2007 auf rd. EUR 1,3 Mio. in 2008.
• ImInvestmentsegment Büro- und Geschäftshäuser halbierte sich nahezu die Zahl der Verkäufe von 121 in 2007 auf 67 in 2008. Auch der Geldumsatz ging deutlich um 58% auf rd. EUR 785 Mio. zurück (2007: rd. EUR 1,86 Mrd.). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall sank analog von rd. EUR 15,4 Mio. in 2007 auf rd. EUR 11,7 Mio. in 2008.
• Stellte sich auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorfs der Marktanteil ausländischer Investoren in 2006 noch auf nahezu 90% des Transaktionsvolumens, ging ihre Quote 2007 auf 55% zurück. In 2008 stieg ihr Anteil nun wieder auf rd. 70%, während sich der Anteil deutscher Investoren von rd. 45% auf 30% in 2008 reduzierte.
Renditen
• Die Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erhöhten sich im Jahresverlauf 2008 nochmals deutlich. Aktuell reicht hier die Renditespanne von ca. 5,2% bis ca. 8%. (2007: 4,8% bis 6,9%).
• Die Kaufpreisfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser in 1b-Lagen stiegen in 2007 ebenfalls signifikant. Die Bruttoanfangsrenditen bewegen sich marktüblich aktuell im Bereich zwischen 7,0% und 8,3% (2007: 5,9% und 8,0%).
• In 2er-Lagen ist zwar auch ein leicht anziehender Trend bei den Kaufpreisen erkennbar, das Ausmaß der Veränderung blieb hier indessen moderater. Das marktüblich realisierbare Renditeband reicht aktuell von ca. 7,0% bis 8,7% (2007: 6,7% bis 8,7%).
• Die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnhäusern ist weiterhin ausge-sprochen hoch. Entsprechend stellt sich die Bandbreite der marktüblichen Bruttoanfangsrenditen stabil zum Vorjahr auf Werte zwischen 5,9% und 8,3%.
Trends am Investmentmarkt
• Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Konsolidierung bzw. Normalisierung des Marktgeschehens mit nochmals rückläufigen Umsätzen am Investmentmarkt.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden auch weiterhin vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH insbesondere im ersten Halbjahr objekt- und segmentspezifisch in Top-Lagen stabile bis leicht anziehende, in mittleren Lagen deutlich ansteigende Renditen.
Der Markt für Privatimmobilien
• Im Gegensatz zur Mehrzahl anderer deutscher Großstädte verzeichnet Düsseldorf eine steigende Einwohnerzahl:
Ende 2008 hatten rd. 586.850 Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Düsseldorf.
• Die Zahl der wohnberechtigten Haushalte stellt sich auf rd. 330.000. Der marktaktive Wohnungsbestand (-3%) beträgt rd. 320.500 Wohnungen. Damit besteht – kalkulatorisch - eine Lücke zum Gesamtumfang der wohnberechtigten Haushalte von rd. 9.500 Wohnungen Anfang 2009.
• Ungeachtet der anhaltenden Wohnungsnachfrage ist analog zum Bundes-trend auch in Düsseldorf seit Jahren die entsprechende Neubautätigkeit zu gering. Hierdurch öffnet sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erhöht mittel- bis langfristig den Spielraum für moderat steigende Mietpreise. Das zeigt sich bereits heute in wieder deutlich anziehenden Mieten für Altbauwohnungen in gesuchten Stadtlagen.
Überdurchschnittliche Umsätze am Markt für Privatimmobilien
Im Jahr 2008 wurde am Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 736 Mio. erneut ein sehr beachtlicher Wert erzielt. Das Ergebnis liegt nur geringfügig (4%) unter dem Wert des Vorjahres (2007: rd. EUR 764 Mio.).
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäuser sank im Jahr 2008 von 710 Beurkundungen in 2007 auf 614.
• Das Transaktionsvolumen in 2007 lag mit rd. EUR 266 Mio. etwa 10% unter dem Wert in 2007 (ca. EUR 294 Mio.)
• Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang stieg auf ca. EUR 433.000,- (2007: EUR 414.000,-).
Eigentumswohnungen
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2008 in Düsseldorf 2.800 Verkäufe gezählt, 2007 waren es nur rd. 2.625.
• Gleichzeitig stellte sich das Transaktionsvolumen in 2008 gegenüber dem Vorjahr stabil auf rd. EUR 470 Mio.
• Der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall stieg indessen auf rd. EUR 167.000,- (2007: ca. EUR 180.000,-).
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Die Umsatzdynamik auf dem Markt für Privatimmobilien bleibt auch in den kommenden Jahren in Düsseldorf hoch.
• Die weiter ansteigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu segmentspezifischen Angebotsverknappungen.
• Zusätzliche Wachstumsimpulse im Marktsegment Eigentumswohnungen erfolgen durch beschleunigte Privatisierung größerer Wohnungsbestände
• Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Düsseldorfer Stadtgebiet bleibt mittel- und langfristig höher als das marktgerecht verfügbare Angebot
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