EXPO REAL - München, 5.10.2009
Bilanz I. - III. Quartal 2009 (Stand: 05.10.2009)
DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Rückläufige Flächenumsätze auf den deutschen Büromärkten
Die wichtigsten Kennziffern der 15 DIP-Büromärkte im Überblick
Deutschlands bedeutendster Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Städten unterschiedlicher Marktgröße.
Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres in den 15 DIP-Büromärkten ein im Vergelich zum Vorjahreszeitraum rd. 25% geringerer Büroflächenumsatz von rd. 2,09 Mio. m² erzielt (I.-III. Q. 2008: 2,80 Mio. m²).
Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert DIP in den untersuchten deutschen Büromärkten einen Büroflächenumsatz von ca. 2,9 Mio. m². Dieser Wert liegt etwa ein Viertel unterhalb des Vorjahresniveaus (I.–III. Q. 2008: 3,8 Mio. m²). Aufgrund der geringeren Flächenumsätze und einem gleichzeitig relativ hohen Fertigstellungs-volumen wachsen die marktfähigen Angebotsreserven: Insgesamt sind die Büroflächenleerstände binnen Jahresfrist von rd. 9,5 Mio. m² Ende September 2008 auf aktuell rd. 9,7 Mio. m² gestiegen. Parallel dazu gaben die Büromieten und hier besonders die Nebenlagen in den ersten drei Quartalen 2009 nach.
DIP-Büromärkte: Umsatzminus in fast allen Büromärkten
In den erfassten 15 deutschen Büromärkten wurde in den ersten neun Monaten 2009 ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 2,09 Mio. m² erzielt. Das realisierte Umsatzvolumen liegt damit ca. 25% unter dem Ergebnis des Vergleichszeitraums in 2008 (I.-III- Q. 2008: ca. 2,80 Mio. m²).
Differenzierte Entwicklungen in den Einzelmärkten
• In den Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) reduzierte sich der Gesamtbüroflächenumsatz um rd. 26%, wobei das Umsatzminus in den einzelnen Städten höchst unterschiedlich ausfiel.
• Die höchsten Umsatzrückgänge analysierte DIP in der Region Düsseldorf (rd. 168.000 m²; -47%), Hamburg (rd. 270.000 m²; -33%) und München (rd. 415.000 m², -28%).
• Demgegenüber fiel das Umsatzminus in Berlin (295.000 m², - 2%), Stuttgart (134.000 m², - 8%) und Köln (160.000 m², - 11%) relativ gering aus.
• Auch in den untersuchten acht deutschen Bürozentren mittlerer Größe reduzierte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2009 markant um rd. 23% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 367.500 m² (I.-III. Q. 2008: rd. 477.500 m²). Die höchsten Umsatzrückgänge verzeichneten Hannover (55.000 m², - 50%) und Rostock (4.500 m², - 44%). Demgegenüber konnte Leipzig seinen Flächenumsatz mit rd. 88.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 42% markant verbessern.
Prognose 2009
Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert DIP in den 15 Bürostandorten einen Büroflächenumsatz von rd. 2,9 Mio. m², der damit etwa 24% unterhalb des Vorjahresniveaus liegen wird (2008: rd. 3,8 Mio. m²). Gegenüber dem durchschnittlichen Büroflächenumsatz der letzten Dekade (ca. 3,0 Mio. m²) bedeutet dieser Wert indessen einen nur geringen Rückgang um rd. 3%:
Büroleerstände: Wachsende Angebotsreserve
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 15 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 2,5% auf aktuell ca. 9,7 Mio. m² vergrößert (Ende September 2008: rd. 9,5 Mio. m²). Damit setzte sich der seit Jahresanfang 2009 abzeichnende Trend des sukzessiven Leerstandsaufbaus fort.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote stieg in den 15 untersuchten deutschen Büromärkten von ca. 9,1% Ende September 2008 auf derzeit ca. 9,2%.
• Einen markanten Anstiegder Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP insbesondere in Hannover (+50%) und Essen (+23%). Gegen den Trend verringerte sich das Leerstandsvolumen v. a. in Leipzig (-9%), Köln und Berlin (jeweils -5%).
• Die größten Leerstandsbestände verzeichnen weiterhin München (ca. 1,75 Mio. m²) und Frankfurt/Main (ca. 1,70 Mio. m²). An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,46 Mio. m².
• Die höchsten Leerstandsquoten ermittelte DIP in Leipzig (19,4%). Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. In Magdeburg (14,5%) und Frankfurt/Main (14,3%) sind die Leerstandsquoten am zweit- bzw. dritthöchsten.
Rückgang der Mietpreise
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd. EUR 24,60/m²) nur leicht um ca. 3 % auf rd. EUR 23,80/m² reduziert.
• Die mittlere Miete in City-Lagen gab im Jahresvergleich um ca. 8% auf rd. EUR 14,20/m² nach (2008: rd. EUR 15,40/m²).
• Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt ungeachtet des markanten Mietpreisrückganges und der hohen Angebotsreserve Frankfurt/Main mit einer im Vorjahresvergleich um ca. 7% geringeren Spitzenmiete von EUR 35,00/m².
• Den relativ größten Mietpreisabschlag im Spitzensegment musste neben Frankfurt/Main auch Berlin hinnehmen (-7% auf aktuell 20,50/m²).
• Die mittleren Bürostädte zeichneten sich dagegen durch eine Stabilisierung der Spitzenmiete aus. In Leipzig (+20%), Rostock (+16%) und Hannover (+12%) zog das Spitzenmietniveau sogar an.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BUM Immobilien, Fürst Immobilien, KSK-Immobilien GmbH, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS Immobilien Consulting GmbH sowie die RAG Montan-Immobilien GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Kom-plettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
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