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DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Merkmale einer Trendwende
Presse

Deutschland, 12.1.2009

Jahresbilanz 2008 der deutschen Büromärkte
DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Merkmale einer Trendwende

DIP-Bueromaerkte 2008, Stand 12.01.2009

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Büromärkte erst mit zeitlicher Verzögerung auf die wirtschaftliche Situation reagieren: Im ersten Halbjahr 2008 lag der Gesamtumsatz sogar noch über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Dafür war das üblicherweise umsatzstarke vierte Quartal im vergangenen Jahr das schwächste. Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den 15 deutschen DIP-Bürostandorten im Jahre 2008 auf rd. 3,76 Mio. m² Bürofläche. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2007: rd. 4,12 Mio. m²) einen - wie von DIP prognostiziert - moderaten Rückgang um knapp 9% und ist zudem das zweitbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre.
 
Der Büroflächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoabsorption, stellt sich 2008 mit rd. 1,1 Mio. m² auf ein weiterhin hohes Niveau (2007: 1,28 Mio. m²; 2006: 1,1 Mio. m²).
Der Büroflächenleerstand hat sich in den 15 DIP-Märkten binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 9,35 Mio. m² reduziert (Anfang 2008: rd. 9,68 Mio. m²). Die Leerstandsquote ging von 9,5% auf 9,1% zurück.
 
Die gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten erhöhte sich in 2008 gegenüber dem Vorjahr nochmals um 5% auf rd. EUR 25,30/m² (2007: ca. EUR 24,00/m²).

DIP-Büromärkte: Überdurchschnittlich hohe Umsatzdynamik

In den erfassten 15 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) wurde in 2008 mit rd. 3,76 Mio. m² ein um 9% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (2007: rd. 4,12 Mio. m²) erzielt.
Dabei erfolgten die Auswirkungen der Finanzmarktkrise und wirtschaftlichen Entwicklungen auf die einzelnen Bürostandorte in unterschiedlichem Ausmaß und in unterschiedlicher Geschwindigkeit.
 
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) ging der Büroflächenumsatz mit ca. 3,2 Mio. m² bzw. rd. 85% der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Büromärkte um rd. 9% gegenüber dem Vorjahr zurück.
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren und ungeachtet eines Umsatzrückgangs um rd. 55.000 m² wiederum München mit rd. 765.000 m², gefolgt von Hamburg mit stabilen 550.000 m². In Berlin ging der Büroflächenumsatz um rd. 22% auf 471.000 m² zurück, in Frankfurt/M. um rd. 12% auf 494.000 m² und in Düsseldorf um rd. 17% auf 425.000 m². Köln konnte mit rd. 292.000 m² das Vorjahresergebnis leicht übertreffen und Stuttgart legte sogar um rd. 7% auf 180.000 m² zu.
In den übrigen 8 DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2008 zusammen rd. 581.000 m² Bürofläche umgesetzt, rd. 5% weniger als im Vorjahr (2007: rd. 612.000 m²). Hierbei konnten Hannover mit rd. 142.000 m² um 18% und Mannheim mit rd. 48.000 m² sogar um 26% zulegen. Den größten Umsatzrückgang um 40% analysiert DIP für den Standort Bremen: von 122.000 m² in 2007 auf 73.000 m² im letzten Jahr.
 
Prognose 2009
Für das Jahr 2009 prognostiziert DIP einen Rückgang bei Büroflächenumsatz von bis zu 15% auf einen Wert um 3,2 Mio. m². Der Büroflächenmehrverbrauch, d.h. die Nettoabsorption, wird ungeachtet dessen mit rd. 1 Mio. m² erneut ein hohes Niveau erreichen. 
 
Weiterer Abbau der Büroflächenleerstände
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 15 analysierten deutschen Märkten um rd. 330.000 m² von rd. 9,7 Mio. m² Anfang 2008 auf ca. 9,35 Mio. m² Anfang 2009 verringert. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 15 DIP-Büromärkte ging damit von 9,5% auf aktuell 9,1% zurück.
 
Anhaltender Trend steigender Büromieten
Der Trend steigender Büromieten setzte sich im Jahresverlauf 2008 in den meisten Städten fort und erfasste zunehmend auch die marktgerechten Flächenangebote in allen Bürolagen.
Die gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten erhöhte sich in 2008 gegenüber dem Vorjahr um 5% auf rd. EUR 25,30/m² (2007:ca. EUR 24,00/m²).
Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen hat sich nur geringfügig von rd. EUR 15,50/m² im Jahr 2007 auf rd. EUR 15,60/m² in 2008 erhöht.
 
Trends 2009
Basierend auf den aktuellen Marktanalysen lassen sich für 2009 folgende Trends ableiten:
-          Im Jahr 2009 erwartet DIP in den meisten Büromärkten einen Umsatzrückgang von bis zu 15%. Viele Unternehmen sind verunsichert und agieren vorsichtig. Die Wenigsten denken derzeit an Expansion. Die Folge sind kurzfristige Vertragsverlängerungen im Bestand und angesichts realwirtschaftlicher Auswirkungen oftmals die Verschiebung großflächiger Anmietungen.
-          Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen wird u.a. aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation und der Zurückstellung von Projekten sinken.
-          Das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flächen bleibt hoch. Aufgrund der genannten Zurückstellung zahlreicher Projekte ist indessen nicht mit einem dynamischen Anstieg des Angebotsüberhangs zu rechnen. Entscheidend dabei ist, dass in Teilmärkten das Angebot an neuen hochwertigen Flächen – v.a. bedingt durch den geringen spekulativen Neubau – sinkt. Die Vermarktungschancen in gefragten Lagen mit entsprechender Ausstattung bleiben gut. In nicht nachfragegerechten (unattraktiven) Bestandsgebäuden hingegen ist mit einem Anstieg des Leerstands zu rechnen.
-          Der bislang anhaltende Trend anziehender Büromieten hat voraussichtlich seinen Zenit erreicht bzw. bereits überschritten. Neben einer Zunahme von Incenitive-Angeboten rechnet DIP für einige Städte mit moderat rückläufigen Mieten. In einfachen Lagen stehen die realsierbaren Mieten bereits heute unter Druck.
 
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
 
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger,CORPUS SIREO Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement sowie die RAG Montan Immobilien GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Kom-plettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.



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