Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Krise die Büromärkte erreicht hat: Im ersten Halbjahr 2009 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz mit rd. 1,37 Mio. m² rd. 29% unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Allein in Leipzig und Magdeburg wurde ein höheres Halbjahresergebnis erreicht.
Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert DIP für die 15 Büromärkte einen Umsatzrückgang um rd. 20% auf einen Wert um 3 Mio. m² Bürofläche.
Der Büroflächenleerstand hat sich in den 15 DIP-Märkten binnen Jahresfrist nur geringfügig auf aktuell rd. 9,7 Mio. m² erhöht (Mitte 2008: rd. 9,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote blieb mit 9,2% stabil.
Auch die durchschnittliche Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten blieb mit rd. EUR 24,30/m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu konstant (1. Hj. 2008: EUR 24,40/m²).
DIP-Büromärkte: Rückläufige Büroflächenumsätze
In den erfassten 15 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2009 mit rd. 1,37 Mio. m² ein um 29% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2008: rd. 1,93 Mio. m²) erzielt.
Dabei erfolgten die Auswirkungen der Finanzmarktkrise und wirtschaftlichen Entwicklungen auf die einzelnen Bürostandorte in unterschiedlichem Ausmaß.
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) ging der Büroflächenumsatz in den ersten sechs Monaten 2009 mit ca. 1,14 Mio. m² bzw. rd. 83% der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Büromärkte um rd. 29% gegenüber dem Vorjahrzeitraum (1. Hj. 2008: rd. 1,6 Mio. m²) zurück.
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren und ungeachtet eines Umsatzrückgangs um rd. 120.000 m² (-32%) wiederum München mit rd. 250.000 m², gefolgt von Frankfurt/M. (rd. 212.000 m²; -21%), Hamburg (200.000 m²; -33%) und Berlin (rd. 182.000 m²; -20%). Danach folgen Düsseldorf mit rd. 115.800 m² (-44%), Köln (rd. 95.000 m²; -21%) und Stuttgart (rd. 84.000 m²; -20%).
In den übrigen 8 DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden im ersten Halbjahr 2009 zusammen rd. 235.000 m² Bürofläche umgesetzt, rd. 29% weniger als im Vorjahr (1. Hj. 2008: rd. 331.000 m²). Deutliche Rückgänge analysierte DIP dabei für Hannover (-64%), Dresden (-58%), Essen (-51%), Rostock (-43%) und Nürnberg (-30%), während sich Bremen (-14%) relativ stabil präsentiert.
Von den 15 DIP-Büromärkten konnten lediglich Magdeburg und Leipzig ihre Büroflächenumsätze im ersten Halbjahr 2009 gegenüber dem Vorjahreszeitraum steigern. Waren es in Magdeburg +14% (rd. 12.000 m²), legte Leipzig um 150% aufrd. 70.500 m² zu. Ausschlaggebend hierfür war ein vom DIP-Partner AENGEVELT vermittelter Mietvertragsabschluss der Stadt Leipzig über rd. 42.000 m² Bürofläche für das neue Technische Rathaus.
Prognose 2009
Für das Jahr 2009 prognostiziert DIP einen Rückgang bei Büroflächenumsatz von rd. 20% auf einen Wert um 3 Mio. m².
Leicht steigende Büroflächenleerstände
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 15 analysierten deutschen Märkten leicht um rd. 130.000 m² von rd. 9,58 Mio. m² Mitte 2008 auf ca. 9,71 Mio. m² Mitte 2009 erhöht. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 15 DIP-Büromärkte stellt sich konstant zum Vorjahreszeitraum auf aktuell 9,2%.
Büromieten: Zenit überschritten
- Die gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten präsentiert sich mit rd. EUR 24,30/m² nahezu stabil gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2008: ca. EUR 24,40/m²). Während die meisten großen Bürozentren hierbei indessen den Zenit der Preisentwicklung zum Jahreswechsel 2008/2009 überschritten haben, konnte eine Reihe der mittleren Büromärkte – ausgehend natürlich von einem deutlich geringeren Mietpreisniveau – weiter zulegen.
- Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen hat sich von rd. EUR 15,40/m² Mitte 2008 auf rd. EUR 14,80/m² Mitte 2009 reduziert. Auch hier zeichnen sich die mittleren Büromärkte durch vergleichsweise größere Stabilität aus.
Trends 2009
- Im Jahr 2009 erwartet DIP in den meisten Büromärkten - mit unterschiedlicher Ausprägung - relativ deutliche Umsatzrückgänge. Viele Unternehmen sind verunsichert und agieren vorsichtig. Die Folge sind kurzfristige Vertragsverlängerungen im Bestand und angesichts realwirtschaftlicher Auswirkungen oftmals die Verschiebung großflächiger Anmietungen.
- Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen wird u.a. aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation und der Zurückstellung von Projekten sinken.
- Das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flächen bleibt hoch. Aufgrund der genannten Zurückstellung zahlreicher Projekte ist indessen nicht mit einem dynamischen Anstieg des Angebotsüberhangs zu rechnen. Entscheidend dabei ist, dass in Teilmärkten das Angebot an neuen hochwertigen Flächen – v.a. bedingt durch den geringen Neubau – sinkt. Die Vermarktungschancen in gefragten Lagen insbesondere der mittleren Bürozentren sind relativ gut. In nicht nachfragegerechten (unattraktiven) Bestandsgebäuden hingegen ist mit einem Anstieg des Leerstands zu rechnen.
- Hinsichtlich der Büromieten rechnet DIP neben einer Zunahme von Incenitive-Angeboten mit moderat rückläufigen Durchschnittsmieten. In einfachen Lagen stehen die realsierbaren Mieten unverändert unter Druck.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BUM Immobilien, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS Immobilien Consulting GmbH sowie die RAG Montan-Immobilien GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Kom-plettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
