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Der deutsche Investmentmarkt im Schatten der Finanzkrise
Presse

Deutschland, 12.2.2009

Bilanz DIP – Deutsche Immobilien-Partner:
Der deutsche Investmentmarkt im Schatten der Finanzkrise

Grafiken zum deutschen Investmentmarkt

Bereits Mitte 2007 wurde in Deutschland der Zenit des jüngsten Investmentzyklus erreicht. Seitdem wirkt sich die internationale Kredit- bzw. Wirtschaftskrise dämpfend auf den gesamten Investmentmarkt aus. Nach Analyse der bislang vorliegenden Ergebnisse sind die Umsätze auf dem Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments; Asset- und Share- Deals) deutschlandweit dramatisch um 66,3 Mrd. EUR bzw. 57 % von rd. 116,4 Mrd. EUR in 2007 auf rd. 50,1 Mrd. EUR im letzten Jahr gesunken.

Dass man bei diesem Vergleich indessen die zwei Rekordjahre 2006 und 2007 mit absoluten Ausnahmeergebnissen heranzieht, wird schnell übersehen. Nimmt man dagegen den Mittelwert der „normalen“ Jahre 2000 bis 2004 (rd. 49,6 Milliarden Euro), war das 2008er Ergebnis absolut durchschnittlich.  
Der Marktanteil der ausländischen Investoren am deutschen Investmentmarkt ist gegenüber 2006 um rd. 27% am gesamten Transaktionsvolumen auf 57% in 2008 zurückgegangen.
Zudem analysiert DIP ein deutliches Anziehen der Renditen sowohl im Bereich der gewerblichen als auch Wohninvestments.

 

Die internationale Kreditkrise hat sich vergleichsweise schnell und direkt auf Umfang und Tempo von Ankaufsverhandlungen von Immobilien sowie auf Kaufpreis- und Renditeentwicklungen ausgewirkt. Angesichts der damit einhergehenden veränderten Rahmenbedingungen für Fremdfinanzierungen u.a. hinsichtlich deutlich höherer Eigenkapital-Forderungen seitens der Banken fielen insbesondere die leverage-orientierten internationalen Käufergruppen schlagartig aus: 2006 dominierten ausländische Investoren nach Analysen von DIP den deutschen Markt klar mit einer Marktquote von 84% am gesamten Investmentumsatz. 2007 erreichte ihr Marktanteil nur noch 68% und sank in 2008 weiter auf 57%.

Investmentumsätze
 
Gewerbeinvestments
Nach DIP-Analyse der bislang vorliegenden Ergebnisse gingen die Umsätze durch Verkäufe von Gewerbeimmobilien (nur Asset-Deals) deutschlandweit von rd. 73,6 Mrd. EUR im Jahre 2007 um zwei Drittel auf 24,9 Mrd. EUR im Berichtsjahr 2008 zurück.
Die Umsätze durch erfasste große Share-Deals sind ebenfalls von rd. 12 Mrd. EUR im Jahr 2007 auf 4,5 Mrd. EUR im Jahr 2008 gesunken. Dabei gab es im Vergleich zu den Vorjahren in 2008 weniger große Transaktionen (1 Mrd. EUR und mehr).
 
Wohninvestments
Durch Wohninvestments (Asset-Deals) wurde nach derzeitigem Kenntnisstand ein Transaktionsvolumen von 17,3 Mrd. EUR erreicht. Dies entspricht einem Rückgang von knapp 26% zum Vorjahr (2007: rd. 23,3 Mrd. EUR).
Die Verkäufe von Wohnungsbaugesellschaften bzw. von Gesellschaftsanteilen summierten sich nach vorläufigen Auswertungen von DIP auf 3,8 Mrd. EUR, 2007 waren es noch 7,1 Mrd. EUR. Der Verkauf der LEG NRW mit rd. 93.000 Wohnungen hat dabei einen drastischen Einbruch der Anzahl verkaufter Wohnungen verhindert. Insgesamt beobachtet DIP indessen einen deutlichen Trend hin zu Verkäufen kleinerer Wohnungsportfolios.
 
Big Seven
In den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) belief sich das Transaktionsvolumen für gewerbliche Investments 2008 auf rd. 9,6 Mrd. EUR (Asset-Deals). Das entspricht knapp 39% des gesamten relevanten gewerblichen Umsatzvolumens in Deutschland.
 
Die höchsten gewerblichen Umsätze wurden 2008 in Berlin (2,2 Mrd. EUR) und in Hamburg (2,0 Mrd. EUR) erzielt. Frankfurt fiel dagegen mit rd. 1 Mrd. EUR von der Vorjahres-Spitzenposition auf Platz 4 in 2008 hinter München (rd. 1,9 Mrd. EUR) zurück.
Auch Köln erreichte ein Transaktionsvolumen von ca. 1 Mrd. EUR. Danach folgen Düsseldorf (0,9 Mrd. EUR) und Stuttgart (0,5 Mrd. EUR).
 
Nachfrageschwerpunkte
Am stärksten nachgefragt waren 2008 nach Analysen von DIP Büroimmobilien. Mit einem Anteil 37% am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen liegt diese Asset-Klasse vor dem Einzelhandel (27%). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Marktanteil der Einzelhandelsobjekte (2007: ca. 33% des Geldumsatzes) damit deutlich verringert. Zulegen konnten dagegen Gewerbe-/Logistikimmobilien, auf die rd. 21% der Geldumsätze in 2008 entfielen (2007: 16%).
 
Kaufpreise und Renditen
 
Wohninvestments
Die Wohnflächenpreise der von DIP analysierten größeren Wohnungsportfoliotransaktionen sind bis ins Jahr 2006 bundesweit auf 918 EUR/m² Wohnfläche gestiegen. Im Jahr 2007 sind sie auf 787 EUR/m² Wohnfläche und im Berichtsjahr auf 636 EUR/m² Wohnfläche gesunken.
Die Kaufpreisfaktoren für Wohninvestments gaben im Jahresverlauf 2008 um bis zu 3 Jahresmieten nach. Die relevanten Bruttoanfangsrenditen lagen zwischen 7,0% und 9,4% (2007: 5,6% bis 7,6%). Die geringsten Renditen beobachtete DIP in München (4,0%) und Stuttgart (4,6%), die höchsten Renditen in Magdeburg (9,2%) und in Hannover (8%).
 
Büro-/Geschäftshäuser
Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite von Büro- und Geschäftshäusern in Citylagen zog im Berichtsjahr deutlich an, die Kaufpreisfaktoren gaben hier im Mittel um ca. eine Jahresmiete nach. In den 15 DIP-Märkten ist die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite damit deutlich von 5,3% in 2007 auf 5,8% im letzten Jahr gestiegen. Die Renditespanne reicht aktuell von 4,0% in München bis 8,5% in Dresden.
 
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
 
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger,CORPUS SIREO Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS Immobilien Consulting GmbHsowie die RAG Montan Immobilien GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Kom-plettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.



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Leiter Öffentlichkeitsarbeit / Marketing
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