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Berliner Markt für Büroflächen weitgehend stabil
Presse

Berlin, 6.4.2009

AENGEVELT-RESEARCH:
Berliner Markt für Büroflächen weitgehend stabil

Grafiken zum Büromarkt Berlin

Gegenüber den Rekordjahren 2006 und 2007 mit Büroflächenumsätzen (inkl. Eigennutzern) von rd. 611.000 m² bzw. 605.000 m² wurde 2008 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein um rd. 22% geringerer Wert von rd. 471.000 m² erzielt. Dabei schien es noch im ersten Halbjahr 2008 mit einem Umsatzplus von 23% gegenüber dem ersten Halbjahr 2007 möglich, die Vorjahresrekorde zu halten oder sogar zu übertreffen. Dieser positive Trend wurde im zweiten Halbjahr insbesondere durch die Wirtschaftskrise abrupt gestoppt: Das sonst umsatzstärkste vierte Quartal war in 2008 das schwächste des Jahres.

• Indessen ist zu berücksichtigen, dass das 2008er Ergebnis nur geringfügig unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre liegt (rd. 481.000 m²).• Die Vermietungsleistung ging dabei lediglich um 8% von rd. 486.000 m² in 2007 auf rd. 445.000 m² in 2008 zurück, während das durch Eigennutzer kontrahierte Transaktionsvolumen mit lediglich 26.000 m² Bürofläche deutlich um 78% unter dem Vorjahreswert (2007: 119.000 m²) liegt.

Prognose 2009
• Für das Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) zwischen 420.000 m² und 450.000 m².
• Im ersten Quartal 2009 analysierte AENGEVELT-RESEARCH einen zu den Vergleichszeiträumen der beiden Vorjahre moderat rückläufigen Büroflächen-umsatz von rd. 75.000 m² (I. Q/2008: rd. 85.000 m²; I. Q/2007: rd. 79.000 m²).
• Das Fertigstellungsvolumen wird sich 2009 gegenüber dem Vorjahr von 175.000 m² auf rd. 220.000 m² erhöhen. Hiervon sind indessen bereits zum Jahresanfang 2009 rd. 180.000 m² bzw. 82% durch Mieter oder Eigennutzer vertraglich gebunden.
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve wird in 2009 geringfügig von 1,45 Mio. m² auf rd. 1,5 Mio. m² steigen. Hierbei wird sich insbesondere der Anteil nicht mehr bzw. nur noch bedingt marktfähiger Büroflächen erhöhen.
• Die gewichtete Spitzenmiete wird 2009 nur leicht von EUR 22,-/m² auf EUR 21,50/m² nachgeben.
 
Büroflächenumsätze nach Grössenklassen
•  73% aller Mietverträge wurden 2008 für Einheiten <1.000 m² abge-schlossen, (2007: 88%). Der Anteil am gesamten Vermietungsumsatz des Jahres 2008  (rd. 445.000 m²) stellte sich auf rd. 27% bzw. rd. 122.000 m² Bürofläche.
•  Die höchste Vermietungsleistung mit einer Quote von 46% bzw. 206.000 m² erzielte das Größensegment zwischen 1.000 und 5.000 m² Bürofläche (2007: 33% bzw. 162.000 m²).
• Auf die Größenklasse ab 5.000 m² entfiel 2008 ebenfalls ein Anteil von rd. 27% bzw. knapp 120.000 m² Bürofläche.
 
Räumliche Verteilung der Flächenumsätze
Die Konzentration der Büroflächennachfrage auf die Berliner City- und Cityrandbereiche hat sich wie bereits in den Vorjahren in 2008 fortgesetzt und erreicht mit rd. 330.000 m² einen Marktanteil am gesamten Büroflächenumsatz (rd. 471.000 m²) von rd. 70% (2007: 67%).
 • Mit 175.000 m² entfiel dabei der größte Anteil (37%) auf die City-Ost (2007: rd. 150.000 m²), während in der City-West stabil zum Vorjahr rd. rd. 37.000 m² Bürofläche kontrahiert wurden (2007: rd. 38.000 m²).  
• Die zweithöchste Marktquote erzielte der Cityrand mit rd. 118.000 m² bzw. 25%. Im Vorjahr waren es indessen noch rd. 217.000 m².
• In den sonstigen Innenstadtlagen Berlins übertraf der Büroflächenumsatz 2008 mit ca. 85.000 m² leicht den Vorjahreswert (2007: rd. 79.000 m²).
• Der Außenbereich Berlins verliert zunehmend an Bedeutung auf dem Büromarkt. Hier wurden 2008 lediglich rd. 55.000 m² umgesetzt (2007: rd. 121.000 m²).
 
Wachsende Bedeutung von Industrie- und Verkehrsunternehmen
• 2008 waren beratende und soziale Dienstleister ungeachtet eines auf rd. 175.000 m² gesunkenen Büroflächenumsatzes (2007: rd. 237.000 m²) die wichtigste Nachfragegruppe auf dem Berliner Büromarkt. Der Marktanteil stellte sich weitgehend stabil auf einen Wert von 37% (2007: 39%).
• Eine nahezu stabile Marktquote im Vergleich zum Vorjahr ist bei der Gruppe der sonstigen Büronutzer, einschließlich großer Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit 27% bzw. rd. 126.000 m² (2007: 28% bzw. rd. 169.000 m²) zu beobachten.
• Zur deutlichen Verringerung der Nachfrage trugen 2008 auch die Unternehmen aus den Branchengruppen IT/Telekommunikation/EDV und Medien/Verlage mit einer Flächennachfrage von rd. 70.000 m² in 2008 bei (2007: 96.000 m²). Die Marktquote fiel von 16% auf 15%.
• Die Nachfrage öffentlicher Einrichtungen sowie gemeinnütziger Organisationen, Verbände und anderer Interessenvertretungen stellte sich auf rd. 80.000 m² in 2008 (2007: rd. 79.000 m²). Die Marktquote stieg von rd. 13% auf 17%.
• Die Gruppe der Finanzdienstleister spielte 2008 mit einem Büroflächen-umsatz von rd. 20.500 m² (2007: rd. 24.000 m²) und einem Anteil von erneut 4% eine wiederum nur untergeordnete Rolle am Berliner Markt für Büroflächen.
 
Anziehende Neubautätigkeit
• Das gesamte Fertigstellungsvolumen einschließlich Umbau, Modernisierung und Sanierung erhöhte sich 2008 auf rd. 175.000 m² (2007: rd. 120.000 m²). Davon handelte es sich bei rd. 60.000 m² um Sanierungen bzw. Modernisierungen, so dass sich der gesamte Büroflächenbestand in Berlin im Berichtsjahr netto um rd. 115.000 m² auf rd. 17,6 Mio. m² erhöhte.  
• Für das laufende Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein wieder anziehendes Fertigstellungsvolumen auf rd. 220.000 m². Hiervon sind lediglich 120.000 m² bestandserweiternde Neubauten bzw. Umnutzungen.
• Zudem sind von den 220.000 m² bereits zum Jahresanfang 2009 82% bzw. 180.000 m² durch Mieter oder Eigennutzer vertraglich gebunden.
 
Beschleunigter Abbau von Leerständen
• Nachdem sich der Gesamtumfang der Büroleerstände in Berlin bereits in 2007 deutlich von 1,7 Mio. m² auf 1,58 Mio. m² reduzierte, setzte sich der beschleunigte Abbau auf 1,45 Mio. m² zum Jahresanfang 2009 fort..
• Die nominelle Leerstandsquote sank auf ca. 8,2% (Anfang 2008: 8,9%).
• Für 2009 ist indessen wieder mit einem moderaten Anstieg des Leerstandes auf rd. 1,5 Mio. m² zu rechnen.
 
 Leerstandsdifferenzierung
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH einen Leerstandsindex (ARLEX):
-                Hiervon entfallen auf die auf Basis der Umsatzdynamik der letzten zehn Jahre ermittelte, für das Funktionieren des Marktes erforderliche „Fluktuationsreserve“ rd. 36% bzw. 524.000 m² (2007: 37% bzw. 579.000 m²).
-                „Latente Leerstände“ - das sind Flächen, die von einem Haupt-Mieter zur Untervermietung angeboten werden - spielen in Berlin mit aktuell nur noch rd. 9.000 m² bzw. knapp 1% (2007: 15.000 m² bzw. 1%) traditionell nur eine marginale Rolle.
-                Im Gegensatz zum latenten Leerstand ist der Umfang „struktureller Büroleerstände“, diesich in Objekten mit langfristig bestehenden Vermarktungsproblemen befinden (mindestens 5 Jahre Leerstand >50%), in Berlin weiter von rd. 560.000 m² in 2007 auf aktuell 589.400 m² gestiegen. Der Anteil struktureller Leerstände an allen Angebotsreserven stieg binnen Jahresfrist von 35% auf 41%.
-                Der Umfang der „marktwirksamen Leerstände“ war damit im Jahresverlauf 2008 in der Bundeshauptstadt deutlich um rd. 100.000 m² rückläufig: von rd. 427.000 m² Anfang 2008 auf rd. 327.600 m² Anfang 2009.
-                Die Quote der marktaktiven Leerstände am nominellen Gesamtumfang der kurzfristig bezugsfähigen Büroflächen reduzierte sich damit von rd. 27% auf aktuell nur noch ca. 23%. Innerhalb der „Big Seven“ hat Berlin damit den prozentual geringsten marktaktiven Angebotsüberhang.
-                Gemessen am Gesamtbüroflächenbestand von rd. 17,6 Mio. m² stellt sich im Gegensatz zum nominellen Leerstand von 1,45 Mio. m² der marktaktive Flächenüberhang in Berlin auf lediglich 327.600 m² bzw. 1,9% (Anfang 2008: 2,4%).
 
Büromieten
Der Trend anziehender der Büromieten setzt sich in Berlin fort und hat sich räumlich verbreitert.
• Die erzielte gewichtete Spitzenmiete zog von rd. EUR 21,50/m² im Jahr 2007 auf ca. EUR 22,00/m² im Jahr 2008 an. Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Rückgang auf wieder EUR 21,50/m².
• In der City-Ost stieg das mittlere Mietniveau von rd. EUR 16,00/m² im Jahr 2007 auf rd. EUR 16,75/m² im Folgejahr an.
• Auch in der City-West zog das Niveau der realisierten Büromieten im Jahresverlauf 2008 an: von ca. EUR 13,00/m² auf rd. EUR 14,00/m².
• In den Cityrand- und sonstigen Innenstadtlagen Berlins kehrt sich der Trend um: Hier gaben die mittleren Mieten von rd. EUR 9,50/m² auf ca. EUR 9,00/m² nach.
• In den äußeren Berliner Bürolagen stellen sich die Durchschnittsmieten 2008 weitgehend stabil zum Vorjahr auf aktuell rd. EUR 7,20/m² (2007: rd. EUR 7,30/m²).

 



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Thomas Glodek
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