In den letzten Wochen hat das Thema „Verkäufe von Immobiliendarlehen“ bei Banken, Notaren, Politikern und Kreditnehmern für Aufregung gesorgt. Banken sahen sich pauschal mit massiven Imageproblemen konfrontiert. Vehement versicherten sie, dass keine „ordnungsgemäß bedienten“ Kredite verkauft würden. Eine Bank entwickelte daraufhin sogar das neue Geschäftsmodell „Nichtverkaufsgarantie für Kredite gegen Zinsaufschlag“. Die Bundesnotarkammer steckte vorsichtshalber die Verantwortlichkeiten für ihre Mitglieder ab. Das Bundesjustizministerium verschickte gleich mehrere Pressemitteilungen mit Vorschlägen zum besseren Schutz der Kreditnehmer. Im Rahmen einer Anhörung im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages wurden am 23. Januar 2008 zahlreiche Vorschläge unter der Überschrift „Verbesserte Transparenz bei Verkäufen von Kreditforderungen“ diskutiert. Diese reichten von der Verpflichtung der Darlehensgeber zum Angebot nicht abtretbarer Darlehensverträge, also einer Änderung des Kreditwesen-gesetzes, über die Informationspflicht gegenüber dem Kreditnehmer bei Abtretung der Darlehensforderung bzw. einem Wechsel in der Person des Darlehensgebers, einer in dem Falle einzuräumenden Sonderkündi-gungsmöglichkeit für den Kreditnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung bis hin zu einer Erweiterung des Kündigungsschutzes des Kreditnehmers bei Immobiliendarlehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Fakt ist, dass Banken Darlehensforderungen – außer, sie stammen aus Bausparverträgen – bislang ohne Zustimmung des Kreditnehmers und sogar ohne jegliche Informationspflicht ihm gegenüber zusammen mit der Grundschuld verkaufen dürfen. In der Regel wird dabei auch der so genannte „Sicherungsvertrag“ mit übertragen, der Forderungen auf die aktuelle Restschuld statt auf den nominellen Betrag beschränkt. Ungeachtet des Verkaufs bleibt die veräußernde Bank Vertragspartner des Darlehensnehmers. Zudem ist auch der Neugläubiger an die „schuldrecht-lichen Absprachen“ gebunden. Leitet dieser trotz ordnungsgemäßer Zahlungen des Kreditnehmers Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein, handelt er rechtswidrig. Der Kreditnehmer ist dann zwar im Recht, Ärger und Aufwand sind aber vorprogrammiert.

Darüber hinaus stellt sich die Frage, was unter „ordnungsgemäßer Bedienung“ zu verstehen ist. Hier gilt bislang: Kreditgeber können speziell Immobiliendarlehen sofort fällig stellen, wenn der Kunde mit nur einer Rate in Rückstand gerät. Das soll kundenfreundlicher gestaltet werden. Hierzu soll der Paragraph § 498 BGB hinsichtlich des besonderen Kündigungsschutzes bei rückständigen Zahlungsverpflichtungen - bislang nur für Verbraucherdarlehen gültig – auf Immobiliendarlehen ausgeweitet werden. Danach könnte ein Immobiliendarlehen dann erst fällig gestellt werden, wenn der Rückstand einen bestimmten Prozentsatz – hier sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im Gespräch - erreicht.

Ungeachtet dessen, welche Maßnahmen und Gesetzesänderungen tatsächlich kommen: Entscheidend ist und bleibt, dass die „Rente aus Stein“ als sinnvolles zusätzliches Vermögensstandbein nicht nach dem Motto „Augen zu und durch“ erworben wird. Vielmehr sollte die Finanzierung auf einer soliden Basis mit einer Mindesteigenkapitalquote von 20 bis 35 Prozent stehen. Das ist allemal der wirksamste Risikoschutz!