Auf dem Düsseldorfer Büromarkt wurde im Jahr 2007 nach Analy-sen von AENGEVELT-RESEARCH mit einer Umsatzleistung von ca. 510.000 m² ein neuer historischer Rekord erreicht. Noch nie wur-den bislang in einem Jahr so viele Büroflächen in Düsseldorf vermietet oder durch Eigennutzer vertraglich gebunden. Im Vergleich zum Vorjahr 2006 belief sich das Umsatzwachstum ausgehend bereits von einem hohen Niveau von ca. 301.500 m² auf fast 70%.
Von dem gesamten Büroflächenumsatz entfielen rd. 459.000 m² bzw. 90% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und 51.000 m² auf das Umland (Neuss, Ratingen, Erkrath, Mettmann etc.).

Prognose 2008
Für das Jahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut sehr hohen Büroflächenumsatz um 400.000 m². Bereits für das erste Quartal 2008 zeichnet sich aufgrund mehrer anstehender Großabschlüsse ein überdurchschnittlicher Büroflächenumsatz ab.

Stärkster Nachfrageboom in Düsseldorf
Im Vergleich der sieben größten deutschen Bürozentren („Big Seven“) wurde in Düsseldorf im Jahre 2007 der stärkste Nachfrageboom registriert. Zum erzielten Umsatzrekord trug maßgeblich die überdurchschnittlich hohe Anzahl von großvolumigen Vertragsabschlüssen ab 5.000 m² bei. Insgesamt wurden rd. 23 solcher Verträge erfasst, durch die allein rd. 280.000 m² Büroflächen umgesetzt wurden. Zu den größten Einzelverträgen gehörte die Entscheidung von e-Plus für ihren Büro-Neubau mit rd. 30.000 m² im Quartier(n), der durch AENGEVELT IMMOBILIEN vermittelt wurde. Zum Jahresende kamen noch ungewöhnlich große Anmietungsentscheidungen öffentlicher Einrichtungen hinzu, die maßgeblich zum Umsatzboom beitrugen. Das waren vor allem die Mietverträge des Landeskriminalamtes über ca. 60.000 m² BGF, des Amts- und Landgerichts mit rd. 20.000 m² und des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik über ca. 19.000 m².

Büroflächenumsatz nach Lagen
Die Flächenumsätze konzentrierten sich 2007 dadurch überdurchschnittlich stark auf die Düsseldorfer Cityrand- und Stadtrandlagen.
Der Marktanteil der Cityrandlagen am Gesamtbüroflächenumsatz der Region (einschl. Umland) belief sich 2007 auf hohe rd. 57% (Vorjahr: ca. 45%). Absolut hat sich das Umsatzvolumen hier um rd. 155.000 m² auf rd. 290.300 m² mehr als verdoppelt.
In den Stadtrandlagen nahm das Umsatzvolumen im Vorjahresvergleich um rd. 35.100 m² auf rd. 118.700 m² in 2007 zu. Das war ein Marktanteil von ca. 23% (2006: ca. 28%).
Der Marktanteil der Citylagen (einschl. Bankenviertel und Königsallee) am Büroflächenumsatz der Region war von rd. 14% im Vorjahr auf ca. 10 % im Jahr 2007 rückläufig. Das absolute Umsatzvolumen erhöhte sich indessen von rd. 41.900 m² im Vorjahr auf rd. 50.000 m² in 2007.

Hohe Nachfrage durch öffentliche Einrichtungen und Großunternehmen
Ein für den Düsseldorfer Markt absolut ungewöhnlich hoher Marktanteil an den Flächenumsätzen entfiel 2007 auf öffentliche Einrichtungen. Entfielen 2006 nur knapp 12% der Büroflächenumsätze auf diese Nachfragegruppe, so waren es im Folgejahr rd. 33%.
Ein im Vergleich zum Vorjahr sehr starkes Nachfragewachstum wurde 2007 auch bei großen Handels-, Industrie- und Verkehrsunternehmen sowie sonstigen Branchen beobachtet. Die Flächenumsätze wurden dabei von rd. 65.000 m² in 2006 auf rd. 122.000 m² im Berichts-jahr fast verdoppelt. Die Marktquote dieser Nachfragegruppe erhöhte sich dadurch von ca. 22% in 2006 auf rd. 24% im Folgejahr.
Auch das Nachfragevolumen aus den Bereichen IT/ Telekommunikation, Softwareentwicklung und Medien erhöhte sich 2007 im Vorjahresvergleich deutlich. Der Marktanteil ging indessen von rd. 15% in 2006 auf rd. 13% im Folgejahr zurück. Absolut erhöhte sich das Umsatzvolumen um rd. 21.000 m² auf rd. 65.000 m² in 2007.
Die Gruppe der unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister zählte auch im Berichtsjahr in Düsseldorf zu den stärksten Nachfragern nach Büroflächen. Der absolute Umfang der Büroflächenumsätze nahm mit rd. 117.000 m² im Jahr 2007 ausgehend von einem bereits im Vor-jahr hohen Niveau (ca. 113.600 m²) nochmals leicht zu. Die Marktquote an allen Flächenumsätzen der Büromarktregion war indessen von rd. 38% im Vorjahr auf ca. 23% in 2007 deutlich rückläufig.
Ein auch absolut leichter Nachfragerückgang wurde indessen bei Finanzdienstleistern beobachtet. Deren Marktquote hat sich von rd. 14% in 2006 auf rd. 7% im Folgejahr etwa halbiert. Absolut war das allerdings nur ein Umsatzminus von rd. 5.600 m² auf insgesamt rd. 35.500 m² im Jahr 2007.

Rückläufiger Leerstand - geringe Bautätigkeit
Im Jahresverlauf 2007 setzte sich in Düsseldorf der Trend des Abbaus von Angebotsüberhängen fort. Das am Markt kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen war von ca. 920.000 m² zum Jahreswechsel 2006/ 2007 auf aktuell rd. 867.000 m² um ca. 5% rückläufig. Davon entfallen rd. 673.000 m² auf das Stadtgebiet und rd. 193.000 m² auf das benachbarte Umland.
Die Leerstandsrate ging damit im Marktgebiet im Vergleich zum Vorjahr (10,9%) spürbar auf rd. 10,3% zurück (Stadtgebiet: 9,4%, Umland: ca. 14,8%) spürbar rückläufig.

Leerstandsdifferenzierung zeigt: Beschleunigter Abbau der aktiven Angebotsüberhänge und wachsende strukturelle Leerstände
Aufgrund der hohen Umsatzdynamik hat sich einerseits der Umfang der für das Funktionieren des Marktes notwendigen Fluktuationsreserve deutlich auf rd. 381.000 m² erhöht. Auf der anderen Seite vergrößerte sich die Summe struktureller, kaum marktrelevanter Leerstände wei-ter auf rd. 250.000 m². Dadurch ging der Umfang der aktiven Ange-botsüberhänge von rd. 313.000 m² im Vorjahr sehr deutlich um ca. 40% auf aktuell nur noch rd. 185.000 m²zurück.

Geringe Bautätigkeit
Ursache für diese schnelle Gesundung von Angebots-Nachfrage-Relationen war sowohl der wachsende Flächenbedarf als auch die relativ moderate, nutzerbezogene Neubautätigkeit. So wurden 2007 nur ca. 69.000 m² Bürofläche neu fertig gestellt, wovon rd. drei Viertel bereits vom Markt absorbiert wurden. Auch 2008 bleibt das Fertigstel-lungsvolumen mit rd. 130.000 in einer nachfragegerechten Größenordnung, was sich insbesondere in einer wiederum bereits hohen Vorvermietungsquote von rd. 70% zeigt. 2009 zeichnet sich nach derzeitigem Status von Projektentwicklungen ein Bauvolumen von rd. 100.000 m² Büroflächen ab.

Deutlich anziehende Mieten
In Düsseldorf wurde in 2007 ein im Vergleich der untersuchten Märkte überdurchschnittlich starkes Anziehen der Mietpreise beobachtet. Sowohl die Spitzenmieten als auch die mittleren Büromieten in Citylagen stiegen im Berichtsjahr um rd. 10%: die Spitzenmieten von ca. EUR 20,50/m² auf rd. EUR 22,50/m², die mittleren Mieten in der City von ca. EUR 15,50/m² auf rd. EUR 17,00/m². In Cityrandlagen stiegen die Durchschnittsmieten von rd. EUR 13,00/m² im Vorjahr um 4% auf rd. EUR 13,50/m² im Folgejahr, in den äußeren Lagen von rd. EUR 10,00/m² in 2006 um 10% auf rd. EUR 11,00/m² im Berichtsjahr.