In Berlin lag der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) im ersten Halbjahr 2008 mit rd. 228.000 m² deutlich über dem Niveau des Vorjahres (1. Hj. 2007: 185.000 m²). Der Umsatzanstieg von rd. 23% ist vor allem auf einige großflächige Abschlüsse über jeweils mehr als 5.000 m² Mietfläche zurückzuführen.

Prognose 2008
Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von mindestens rd. 550.000 m² bis wiederum gut 600.000 m² (2007: rd. 605.000 m²).
„Aktuell wird das Marktgeschehen zwar von der verstärkten Nachfrage in den kleinteiligeren Büroflächensegmenten unter 1000 m² geprägt. Indessen ist für das zweite Halbjahr 2008 beim erfolgreichen Abschluss weiterer, sich in der „Pipeline“ befindlicher großflächiger Mietverträge ähnlich wie im Vorjahr eine deutlich höhere Umsatzleistung gegenüber den ersten beiden Quartalen zu erwarten“, zeigt sich Beate Franz, Mitglied der AENGEVELT-Geschäftsleitung und in Berlin verantwortlich für den Geschäftsbereich Gewerbliche Vermietung, zuversichtlich. Allerdings, so Franz, verzögerten die derzeitigen Unsicherheiten bezüglich der konjunkturellen Entwicklung teilweise Mietvertragsverhandlungen und den Abschluss langfristiger Laufzeitvereinbarungen. Stattdessen sei vermehrt eine Tendenz zur Nutzung von Optionszeiten und –flächen festzustellen.

Wachsende Nachfrage durch öffentliche Einrichtungen sowie sonstige Büronutzer
Eine ausgesprochen rege Nachfrage wurde im ersten Halbjahr 2008 in Berlin vor allem aus den beratenden Dienstleistungsbranchen sowie seitens des öffentlichen Sektors registriert.
Bzgl. der aktuellen Nachfragesituation stellt Beate Franz fest: „Nach einem eher moderaten Nachfrageverhalten im ersten Halbjahr 2008 zählen gegenwärtig Medien- und Kommunikationsunternehmen zu den aktivsten Marktteilnehmern am Berliner Büromarkt.“

• Unternehmensbegleitende und soziale Dienstleister stellten im ersten Halbjahr 2008 mit einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von rd. 40% (ca. 91.100 m²) die umsatzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. Hj. 2007: 38%; 1. Hj. 2006: 31%).
• Der Öffentliche Sektor legte im Vergleich zu den beiden Halbjahreser-gebnissen der Vorjahre zu und erreichte einen Marktanteil von rd. 23% bzw. rd. 52.700 m² Umsatzvolumen. (1.Hj. 2007: rd. 18%; 1.Hj. 2006: rd. 19%).
• Weitere wichtige Nachfragegruppe waren im bisherigen Jahresverlauf 2008 die Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen sowie sonstige Büronutzer, auf die rd. 15% der Flächenumsätze entfiel. Mit rd. 35.200 m² blieb die Umsatzleistung unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (1.Hj. 2007: 24%; 1.Hj. 2006: 15%).
• Der Marktanteil von Medien-, IT- und anderen Kommunikations-unternehmen fiel im ersten Halbjahr 2008 etwas schwächer aus als im Vorjahr. Insgesamt wurden ca. 33.300 m² bzw. 15% des Büroflächenumsatzes durch diese Unternehmen angemietet, im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es ca. 31.000 m² bzw. rd. 17%.
• Finanzdienstleister spielten in 2008 bislang mit nur rd. 7% des Gesamtumsatzes bzw. rd. 15.800 m² eine wiederum nur untergeordnete Rolle am Berliner Büromarkt. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag der Marktanteil bei rd. 3% bzw. 5.500 m².

Umsatzverteilung nach Lagen: Hohe Umsätze in der City
• Lag der Marktanteil der City in der Historischen Mitte im ersten Halbjahr des Vorjahres nur bei unterdurchschnittlichen rd. 45.000 m² bzw. 24%, so bewegt sich das generierte Umsatzvolumen aktuell bei rd. 79.300 m² bzw. rd. 35%.
• Die hohen Umsätze im Cityrandbereich des ersten Halbjahres 2007 konnten im laufenden Jahr wieder annähernd erreicht werden. In den Cityrandbereichen rund um die beiden Citykerne Berlins wurden in den ersten beiden Quartalen 2008 rd. 55.000 m² bzw. 24% umgesetzt. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es ca. 57.000 m² (ca. 31%).
• Auf die sonstigen Innenstadtlagen entfielen rund 55.300 m² bzw. rd. 24% (1.Hj. 2007: 25.000 m² bzw. 13%).
• Der Marktanteil der City-West blieb mit einem Flächenumsatz von rd. 16.500 m² bzw. rd. 7% (1.Hj. 2007: 15.500 m²; 1.Hj. 2006: 23.600 m²) in etwa auf Vorjahresniveau.
• Der Flächenumsatz in den äußeren Stadtlagen Berlins war stark rückläufig. Hier wurden bislang in 2008 nur ca. 22.000 m² umgesetzt (= 10%), im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch rd. 42.700 m² bzw. 23%.

Verringerung marktaktiver Angebotsüberhänge
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wurde binnen Jahresfrist erneut abgebaut. Wurden Mitte 2007 rd. 1,7 Mio. m² kurzfristig bezugsfähiger Büroflächen in Berlin erfasst, sind es aktuell mit rd. 1,56 Mio. m² ca. 8% weniger.
• Die nominelle Leerstandsquote hat sich mit aktuell rd. 8,9% ebenfalls leicht verringert (Mitte 2007: 9,6%).
• Zieht man hiervon die zwar statistikwirksamen, aber nicht mehr markt-tüchtigen Flächen (u.a. strukturelle Leerstände) und die für die Marktfunktion erforderlichen Mobilitätsreserven ab, reduziert sich der „echte“, tatsächlich marktfähige Leerstand auf aktuell lediglich 355.000 m² bzw. 2% des Büroflächenbestandes (Ende Juni 2007: rd. 595.000 m² bzw. rd. 3,5%).

Tendenziell steigende Büromieten
• Die Spitzenmiete für Bürofläche ist im Vergleich zum Vorjahr um rd. 5% gestiegen: von rd. EUR 21,00/m² auf aktuell rd. EUR 22,00/m².
• Auch die mittlere Miete in den City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,50/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2007: ca. EUR 15,50/m²) um rd. 6,5% gestiegen.
Hinsichtlich der Mietpreisentwicklung prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das zweite Halbjahr 2008 in den City-Bereichen grundsätzlich eine Stabilität, teilweise sogar einen weiteren Anstieg der Mieten. Gleichzeitig stellt Beate Franz fest: „Preisbewussten Nutzern, für die Innenstadtlagen nicht zwingend notwendig für den Geschäftsbetrieb sind, bieten sich angesichts des unverändert günstigen Mietpreisniveaus in den Randbereichen weiterhin gute Anmietungsmöglichkeiten.“