Im "lu-teco" in Ludwigshafen, dem weltweit größten Büro-Passivhaus, das AENGEVELT im Exklusivauftrag der GAG Ludwigshafen als Investmentobjekt vermarktet, zahlen die Nutzer aufgrund der Energiekosteneinsparungen eine Betriebskostenvorauszahlung von lediglich EUR 1,65 pro Quadratmeter. Dies entspricht gegenüber den in „normalen“ Bürogebäuden anfallenden üblichen Betriebskosten von mindestens EUR 3, - einem Einsparungspotential von 45 Prozent und mehr. Tatsächlich kommt es noch besser: Die Mieter – darunter auch die Deutsche Telekom – haben nun ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 erhalten. Angefallene Kosten: 65 Cent pro Quadratmeter! Das erfreut nicht nur die Nutzer, sondern macht das vollvermietete „lu-teco“ zu einem auch in Zukunft überaus attraktiven Investmentprodukt.

Dass die Deutsche Telekom nach der Aufgabe zahlreicher anderer Standorte an ihrem rd. 3.600 m² umfassenden Call-Center in Ludwigshafen festhält, liegt auch an den besonderen Qualitäten des dortigen Gebäudes: Das Ende 2006 fertiggestellte, viergeschossige „lu-teco“ mit insgesamt rd. 9.900 m² Nutzfläche, davon rd. 8.100 m² Bürofläche, nutzt zukunftorientierte, effiziente Passiv-haustechniken z.B. eine bis zu 30 cm starke Polysterol-Fassadendämmung, dreifach verglaste Fenster, eine geothermische Betonkern-Temperierung, 37 Erdsonden und eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach.
Damit unterschreitet das „lu-teco“ die Anforderungen der für dieses Gebäude anzuwendenden EnEV um mehr als 75% und erfüllt nicht nur die Voraussetzungen für den Erwerb des Green-Building-Status, sondern auch die umfangreichen Anforderungen des Passivhaus-Energiestandards (nach Passivhaus-Institut Darmstadt), die die Ansprüche der Institution Green-Building weit übersteigen.
Noch wichtiger ist indessen der Nutzen für die Mieter: Die tatsächlichen Betriebskosten von EUR 0,65/m² liegen um rd. 80% unter denen in „normalen“ Bürogebäuden. Dass das „lu-teco“ vollvermietet ist, überrascht deshalb nicht.

Einheitliche Standards notwendig
„Damit ist auch die Immobilienwirtschaft nun endlich beim Thema Energieeffizienz und Ressourcenschonung angekom-men“, ist sich Stefan Albert, Mitglied der AENGEVELT-Geschäftsleitung und Head of Advisory Services sicher.
Aus seiner Sicht fehlen bislang indessen einheitliche Standards. Albert: „Diverse Ansätze suggerieren geringen Energieverbrauch, jedoch unterliegen die Bemessungsgrenzen unterschiedlicher Qualität.“ So sehe der viel zitierte und international etablierte „Green Building“-Standard lediglich eine Unterschreitung des jeweils gültigen nationalen Standards für den Bedarf an Primärenergie um 25% vor. Tatsächlich wäre danach, so Albert, die in Entwicklungsländern höchst energieeffiziente Immobilie in Deutschland eine „Dreckschleuder“. Dagegen sind die Anforderungen des Darmstädter Passivhaus-Instituts unmittelbar messbar und deutlich strenger angesetzt. Der US-amerikanische Standard LEED wiederum gilt gemeinhin als eher moderat und transparent, das britische BREEAM hingegen wartet mit strengeren Maßstäben auf. TÜV und DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) ergänzen die bunte Palette der Standards.

Aus Sicht von Stefan Albert gut gemeinte Ansätze und Verfahren, die derzeit nur zur Verunsicherung führen, da sie derzeit noch nicht untereinander vergleichbar sind.
Unter anderem führe dies dazu, dass im gewerblichen Umfeld – anders als bei Wohnimmobilien – energieeffiziente Gebäude noch die Ausnahme bilden. Noch fragen sich Projektentwickler, ob der Mehrkostenaufwand von etwa 10 Prozent für die Erstellung energieeffizienter Gewerbeimmobilien zur Nutzerfindung und Platzierung beim Endinvestor lohnt und auch die Investoren verhalten sich zur Zeit in Deutschland noch zurückhaltend.
„Wenn indessen Beweise von Energieeffizienz und damit verbundene Einsparungspotentiale wie im Falle des „lu-teco“ in Ludwigshafen an Stelle von Annahmen und Schätzungen treten, ist auch ohne spekulativen Ansatz klar erkennbar, dass bereits in wenigen Jahren die viel zitierte und ebenso oft hinterfragte Nachhaltigkeit von Immobilien besonders am Betriebskostenansatz gemessen werden wird“, ist sich Stefan Albert sicher.

Wachsender Einfluss auf Bewertung und Finanzierbarkeit
Damit erhält auch die Bewertung von Immobilien (und somit die Finanzierbarkeit!) eine neue Betrachtungsweise. Denn geringere Nebenkosten und die Begrenzung des wirtschaftlichen Risikos explosionsartig steigender Energiekosten haben zukünftig immer stärkeren Einfluss auf Nutzerentscheidungen. Und damit auch auf die Exit-Strategie: Was heute noch gefragt ist, ist in zehn Jahren aufgrund schlechter Energieeffizienz möglicherweise nur noch mit massiven Abschlägen platzierbar. Albert ist sich deshalb sicher, dass sich Eigentümer insbesondere größerer Portfolien und ihre Asset Manager verstärkt mit diesem Thema, nämlich der Neupositionierung von Immobilien vor dem Hintergrund energiesparender Bauweise und Ausstattung, auseinandersetzen (müssen).

Dabei wird ein weiterer positiver Aspekt an Bedeutung gewinnen: die für Nutzer messbare Ersparnis kann der Eigentümer– zumindest teilweise – in ein höheres Mietniveau einspeisen; im Falle der Vermietung von Gewerbeflächen ist der höhere Mietzins zudem mit den üblichen Indexierungen versehen, wodurch die aktuelle Hauptbefürchtung vieler Eigentümer mangelnder Kopplung der Mieterträge an die Inflationsrate faktisch reduziert werden kann.

Aus Sicht von Stefan Albert lohnt es sich, zusätzlich zur grundsätzlich begrüßenswerten Öko-Logik auch die betriebswirtschaftlichen Aspekte ernst zu nehmen. „Denn“, so Albert „das Ergebnis ist eine klassische Win-Win-Situation für Projektentwickler, Nutzer und Endinvestor.“

Ein Beispiel dafür, dass hier ein Umdenken einsetzt, ist ein renommierter, bundesweit tätiger Entwickler, der von AENGEVELT begleitet ein Green Office Building mit rd. 10.000 m² Mietfläche im Bereich des Düsseldorfer Flughafens realisieren will. Dieser Developer hat die Chancen dieser Entwicklung erkannt. Er wird nicht der einzige bleiben.

Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie im Fachvortrag auf der EXPO REAL:

„Innovationen für Investoren und Nutzer:
TÜV-Zertifizierung, Green Office Building …“
Dienstag, 07.10., 14:45 Uhr
Konferenzraum B12 in Halle B1

oder auf dem DIP-Stand B1.410