Der am Berliner Grundstücksmarkt allein durch Asset-Deals erzielte Geldumsatz übertraf 2007 mit ca. EUR 14,9 Mrd. nochmals leicht den Vorjahresrekord (2006: EUR 14,8 Mrd.).
Zusammen mit so genannten Share-Deals und Paketverkäufen fiel der am Berliner Grundstücksmarkt erzielte Rekordwert nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 18,2 Mrd. noch deutlich höher aus (2006: rd. EUR 16,6 Mrd.). Ausschlaggebend für dieses Ergebnis war vor allem das gestiegene Transaktionsvolumen aus Verkäufen von Gewerblichen Investments.

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (nur Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 14,9 Mrd. entfielen in 2007:
• rd. EUR 5,9 Mrd. auf bebaute Wohnimmobilien-Grundstücke
(2006: rd. EUR 7,8 Mrd.),
• rd. EUR 6,0 Mrd. auf bebaute Gewerbeimmobilien-Grundstücke
(2006: rd. EUR 4,0 Mrd.)
• rd. EUR 986 Mio. auf unbebaute Grundstücke
(2006: rd. EUR 852 Mio.),
• rd. EUR 2,04 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum
(2006: rd. EUR 2,13 Mrd.)

Berlins Investmentmarkt mit Rekordwerten
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH verteidigte Berlin 2007 unter Berücksichtigung aller Transaktionen von Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbeobjekten seine Rolle als der mit Abstand größte deutsche Investmentmarkt:

• Auf dem Wohninvestmentmarkt gab das Transaktionsvolumen in 2007 bei Summierung aller Objekt- und Gesellschaftsverkäufe (Asset- und Share-Deals) gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 6,9 Mrd. nach (2006: rd. EUR 7,9 Mrd.).

• Auf dem Berliner Gewerbe-Investmentmarkt wurde dagegen im Jahr 2007 erneut ein signifikantes Umsatzwachstum realisiert: Das Transaktions-volumen (Asset- und Share-Deals) belief sich in 2007 bei 184 Verkäufen (2006: 144) mit insgesamt mindestens 310 verkauften Objekten auf den Rekordwert von rd. EUR 7 Mrd. Damit stieg der Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr (2006: rd. EUR 4,15 Mrd.) um annähernd 70%.
• Dieses enorme Umsatzwachstum wurde im Segment der Büroobjekte bzw. –projekte realisiert. Der Geldumsatz stieg durch 83 erfasste Transaktionen von Büroobjekten/-projekten mit rd. EUR 4,68 Mrd. in 2007 im Vergleich zum Vorjahr (EUR 1,73 Mrd.) auf das mehr als Zweieinhalbfache. Das überdurchschnittlich hohe mittlere Kaufpreisvolumen von über EUR 56 Mio. je Transaktion zeigt, dass 2007 sehr großvolumige Büroobjektverkäufe das Marktgeschehen in Berlin bestimmten.
• Dagegen war das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von Einzelhandels-objekten/ -projekten hinsichtlich der erfassten Verkaufsfälle (2007: 37; 2006: 72) und des Geldumsatzes („007: rd. EUR 742 Mio.; 2006: rd. EUR 1,7 Mrd.) deutlich rückläufig. Diese Entwicklung ist auf die deutliche Verknappung des bedarfsgerechten Marktangebots zurückzuführen.
• Das Umsatzvolumen von Hotelinvestments verblieb 2007 mit rd. EUR 225 Mio. auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr (ca. EUR 249 Mio.).
• Verkäufe von sonstigen Gewerbeinvestments wie Seniorenheimen, Logistik- und Industrieobjekten sowie Gewerbeparks zogen 2007 mit rd. EUR 1,37 Mrd. im Vergleich zum Vorjahr (ca. EUR 480 Mio.) überdurchschnittlich stark an.

Deutsche Investoren wieder verstärkt am Berliner Markt
• Während ausländische Investoren in den Jahren 2005/2006 das Geschehen auf dem Berliner Gewerbeinvestmentmarkt mit Umsatzquoten von rd. zwei Dritteln des Transaktionsvolumens klar dominierten, analysiert AENGEVELT-RESEARCH in 2007 einen wieder steigenden Anteil deutscher Investorengruppen.
• Der absolute Umfang des kontrahierten Umsatzvolumens durch ausländische Investoren erhöhte sich zwar auch noch deutlich von rd. EUR 2,81 Mrd. im Vorjahr 2006 um rd. 28% auf ca. EUR 3,59 Mrd. im Berichtsjahr, aber das Engagement inländischer Investoren hat sich 2007 summiert mit rd. EUR 3,43 Mrd. im Vergleich zum Vorjahr auf das Zweieinhalbfache erhöht (2006: ca. EUR 1,35 Mrd.).
• Betrug die Relation der ausländischen zu den deutschen Investoren in 2006 noch 68% zu 32%, sind die aus- und inländischen Marktquoten 2007 nahezu gleich groß (51% zu 49%).

Hohe Umsätze in der Historischen Mitte
• Die mit Abstand größten Investmentumsätze wurden 2007 in der City in der Historischen Mitte kontrahiert. 2006 wurde hier ein bereits hohes Transaktionsvolumen von rd. EUR 945 Mio. erfasst. Im Berichtsjahr stiegen die Geldumsätze nochmals um das Anderthalbfache auf rd. EUR 2,39 Mrd. Damit erhöhte sich der Marktanteil dieses Citybereichs von rd. 23% des Berliner Investmentvolumens im Vorjahr auf rd. 34% im Berichtsjahr.
• Im Bereich der City-West wurde das ausgesprochen gute Vorjahresergebnis zwar auch nochmals übertroffen, aber nur in relativ geringem Umfang. Das Umsatzvolumen stieg hier von rd. EUR 983 Mio. in 2006 um rd. 7% auf ca. EUR 1,05 Mrd. Gleichwohl reduzierte sich der Marktanteil deutlich von ca. 24% auf ca. 15%.
• In den Berliner Cityrand- und sonstigen Innenstadtbereichen zog das erfasste Transaktionsvolumen auf den Gewerbeinvestmentmärkten deutlich an: von rd. EUR 885 Mio. im Jahr 2006 um rd. 47% auf rd. EUR 1,30 Mrd. im Berichtsjahr.
• Das Investitionsvolumen in den räumlich sehr großen äußeren Lagen Berlins blieb indessen im Vorjahresvergleich in etwa stabil. 2006 wurde hier ein Umsatzvolumen von rd. EUR 973 Mio. erfasst, im Berichtsjahr mit rd. EUR 955 Mio. (-2%).

Höhepunkt der Preisentwicklung 2007 erreicht
Im Jahresverlauf 2007 wurde im aktuellen Investmentzyklus der Höhepunkt der Preisentwicklung erreicht. So kam es im dritten und noch stärker im vierten Quartal in Zusammenhang mit der Verunsicherung der internationalen Finanzmärkte und der rapiden Verschlechterung von Finanzierungskonditionen in signifikanten Angebotssegmenten zunächst zur Stagnation und dann zum Rückgang des realisierbaren Kaufpreisniveaus. Das durchschnittliche Kaufpreisniveau für das gesamte Investmentjahr 2007 war allerdings per Saldo dennoch deutlich höher als in den Vorjahren.
• Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erzielten 2007 Bruttoanfangsrenditen zwischen 4,5% und 6,3%. Im Vergleich zum Vorjahr (5,1% bis 6,5%) zogen die Kaufpreisfaktoren damit per Saldo nochmals ungewöhnlich stark um rd. 1,5 Jahresnettomieteinnahmen an.
• In 1b-Lagen stellte sich die Bruttoanfangsrendite im Berichtsjahr 2007 auf Werte zwischen 5,6% bis 7,1 (Vorjahr: 5,9% bis 7,4%). Die Vervielfältiger erhöhten sich um eine halbe bis eine Jahresnettokaltmiete.
• Auch beim Verkauf von Einzelhandelsobjekten stiegen per Saldo die Kaufpreisfaktoren im Vergleich zwischen 2006 und 2007 angesichts knappen marktgerechten Angebotes noch um eine halbe bis anderthalb Jahresnettokaltmieten. So wurde zum Beispiel für Fachmärkte im Stadtgebiet 2007 das 12,5- bis 17-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt (2006: 11,5 bis 16,5-fache).

Trends der Marktentwicklung
• Nach den neuerlichen Rekordumsätzen im Jahr 2007 zeichnet sich nach der Boomphase 2006-2007 für 2008 eine Konsolidierungsphase auf dem Berliner Investmentmarktmarkt ab mit Umsatzvolumina von insgesamt rd. EUR 10 Mrd. (Wohn- und Gewerbeinvestments einschl. Share-Deals).
• Die Rahmenbedingungen für die Entwicklung der Investmentmärkte gestalten sich hinsichtlich der Lage an den Finanzmärkten deutlich schwieriger als in den beiden Vorjahren. Die bereits 2006 von AENGEVELT-RESEARCH umfassend analysierten und prognostizierten Veränderungen des Marktverhaltens der wichtigsten Investorengruppen setzen sich mittelfristig beschleunigt fort. Vor allem eigenkapitalstarke Investoren bauen Ihre Marktposition aus. Das nach leverage- und boombedingter Preisüberhitzung mittelfristig wieder zunehmend marktrealistischere Kaufpreisniveau der wichtigsten Asset-Klassen stimuliert das ohnehin nie verlorene, aber für zwei Jahre lediglich verhaltene Interesse eigenkapitalintensiver Investorengruppen an einem weiterhin starken Engagement auf dem Berliner Investmentmarkt.
• Der prognostizierte Rückgang des Transaktionsvolumens ist nicht nur auf ein rückläufiges Kaufpreisniveau zurückzuführen, sondern auf die markttypische Reaktionsverzögerung von Anbietern, die bei oft zu hohem Markteintritt in der Phase 2005 bis 2007 nun zum Teil hohe Abschreibungen erleben und diese erst einmal mit anderen Geschäften kompensieren müssen. Insofern ist die Marktrückbildung keineswegs auf einen Mangel an verfügbarem Investmentkapital zurückzuführen, sondern auf eine qualitativ-strukturelle Lücke im marktgerechten Produktangebot.
• Der aktuelle Trend der Mietpreisentwicklungen spricht mittelfristig für ein Wachstum der Erträge, was die Voraussetzungen für ein Anziehen der Cash-Flow-Renditen und die Nutzung zusätzlicher Wertentwicklungspotentiale schafft.