Die Landeshauptstadt Magdeburg besitzt als modernes, hochattraktives Einzelhandelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und zeichnet sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert als bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region aus.

• So zählt die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt seit Jahren zu den privilegierten Großstädten Deutschlands, die gemessen am Umsatzvolumen pro Einwohner überdurchschnittlich hohe Absatzkennziffern aufweisen. Mit rd. EUR 5.838,- je Einwohner rangiert die Landeshauptstadt vor der Mehrzahl der anderen ostdeutschen Großstädte. So liegen beispielsweise die Vergleichswerte von Halle (EUR 4.935,-/EW), Leipzig (EUR 5.000,-/EW) sowie der sächsischen bzw. thüringischen Landeszentralen Dresden (EUR 5.305,-/EW) und Erfurt (EUR 5.370,-/EW) markant unter der Magdeburger Umsatzmarke. Selbst die um ein Vielfaches größere Bundeshauptstadt Berlin verfügt in Relation zur Bevölke-rungszahl mit EUR 5.223,-/EW nur über ein deutlich niedrigeres Umsatzniveau.
Auch im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (EUR 5.071,-/EW) sind die Magdeburger Umsätze überdurchschnittlich hoch.
• Der im Magdeburger Einzelhandel generierbare jährliche Gesamtumsatz von aktuell rd. EUR 1,34 Mrd. resultiert insbesondere aus der außerordentlich hohen Einzelhandelszentralität bzw. Kaufkraftbindung aus der Gesamtregion:
• Das aktuelle Zentralitätsniveau stellt sich auf 128. Das bedeutet, nahezu dreißig Prozent der Magdeburger Einzelhandelsumsätze sind gemessen im Saldo mit Kaufkraftexport aus der Stadt heraus auf Einkäufe von auswärtigen Besuchern zurückzuführen. Auch hinsichtlich dieser Marktrelationen überragt die Elbestadt deutlich die Vergleichsleistungen der meisten anderen deutschen Großstädte (zum Vergleich: Berlin 109, Halle 109, Leipzig 110, Dresden 111). Selbst doppelt so große Oberzentren wie beispielsweise Hannover und Nürnberg weisen mit jeweils 138 nur geringfügig höhere Zentralitätswerte auf.

Entwicklungsschwerpunkt City
• Die Landeshauptstadt Magdeburg verfügt über eine hohe Verkaufsflächen-ausstattung: Der Verkaufsflächenbestand ist mittlerweile auf rd. 560.000 m² angewachsen. Dies entspricht einer Pro-Kopf-Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,4 m² pro Einwohner (Zum Vergleich: Im Jahre 1995 betrug die Verkaufsflächenausstattung noch 1,5 m² je Einwohner).
• Mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 20% kommt der Innenstadt Magdeburgs in zentraler Lage und unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof eine besondere Bedeutung zu. Die Struktur der City wird dabei von mehr oder weniger aneinandergrenzenden Kaufhäusern, Shoppingcentern und –passagen geprägt, auf die mehr als 80% der Vk-Flächen in der City entfallen.
• Zu den großen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das kürzlich erweiterte „Allee-Center“, das „City Carré“ und das „Karstadt“–Warenhaus. Zu den weiteren Einkaufsmagneten der City zählen großflächige Geschäftskom-plexe wie z.B .das „Ulrichshaus“ und das „Marietta Quartier“.
• Das „Marietta-Quartier“ wurde im Frühjahr 2007 fertiggestellt und verfügt über rd. 5.250 m² Verkaufsfläche, rd. 2.000 m² Bürofläche sowie rd. 200 Stellplätze. AENGEVELT hat sowohl die Projektentwicklung in der bevorzugten Einkaufslage am „Breiten Weg“ als auch die Vermietung exklusiv durchgeführt. Zu Beginn des laufenden Jahres gewann AENGEVELT ein Verbundmitglied der erfolgreichen „Intersport“- Gruppe für die Anmietung von rd. 1.000 m² Mietfläche.
• Daneben rückt eine weitere innerstädtische Projektentwicklung, welche durch AENGEVELT begleitet wird, zeitnah in den Fokus. Der seit Jahren ungenutzte Gebäudekomplex im Kreuzungsbereich „Breiter Weg“/„Ernst-Reuter-Allee“ – auch als „Blauer Bock“ bekannt – soll nach Abschluss komplexer Verhandlungen zeitnah abgerissen und durch einen attraktiven Neubau mit ca. 4.000 m² Handelsfläche und ca. 6.000 m² Bürofläche ersetzt werden. Die Projektrealisierung ist für 2010 avisiert.

Spitzenmiete gefallen
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, hat sich das Mietniveau in Magdeburg im Vergleich zum Vorberichtsjahr wenig bewegt.
• In präferierten Toplagen (insbesondere im Bereich „Allee-Center“/“Karstadt“/“Marietta-Quartier“) werden im kleinteiligen Flächensegment (ca. 100 m²) aktuell Einzelhandelsmieten von bis zu EUR 55,-/m² realisiert (Anfang 2007: rd. EUR 66,-/m²). Hier ist kurz- bis mittelfristig auch weiterhin mit einer stabilen Nachfrage- und Preisentwicklung zu rechnen.
• Gemessen am Spitzenmietniveau rangiert die Elbestadt auch weiterhin spürbar hinter anderen deutschen Großstädten, wie beispielsweise Hannover (€ 165,-m²), Mannheim (€ 120,-m²), Bremen (€ 120,-m²), Leipzig (€ 110,-m²) oder Rostock (€ 60,-m²). Insofern sind die Preiskonditionen am Magdeburger Einzelhandelsmarkt unverändert äußerst wettbewerbsfähig und ansiedlungsfreundlich.
• in frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage), wie beispielweise Nordabschnitt „Breiter Weg“ oder Bereich City-Carré, bewegen sich die Ladenmieten derzeit zwischen € 18,- und € 25,-/m², in den nachgeordneten 2a-Lagen zwischen € 15,- und € 22,-/m² , in 2b-Lagen zwischen € 10,- und € 15,-/m².
• Marktüblich geringer sind die Einzelhandelsmieten in den Stadtteilzentren. Nachfragekonforme Einheiten werden hier standort- bzw. objektabhängig für durchschnittlich € 10 bis 13,-/m², größtenteils um € 12,50/ m² vermietet.
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen werden für etwa € 10,-/m² gehandelt, in großflächigen Objekten (v.a. Fachmärkte) werden zwischen € 6,- bis € 10,-/m² realisiert.
• Für das laufende Berichtsjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine für alle marktrelevanten Lagen durchgängig stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus. Die Flächennachfrage im 1a-Bereich erhöht sich hierbei weiter. Hingegen nehmen in nachrangigen 2er Lagen Flächengesuche ab. Parallel dazu werden marktfähige Leerstände in besten Citylagen weiter abschmelzen, für die 2a- und 2b-Lagen ist indessen ein zunehmender Angebotsüberhang nicht auszuschließen.