In der folgenden Übersicht werden aktuelle Trends und Daten des deutschen Immobilienmarktes im Vorfeld der EXPO REAL 2008 erläutert. Basis sind die von DIP – Deutsche Immobilien-Partner seit 1988 analysierten Entwicklungen in mittlerweile 15 Groß- und Mittelstädten Deutschlands. Dazu zählen Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart. Dadurch wird die stark polyzentrische Raumstruktur der Bundesrepublik in einer Vielzahl von Wirtschaftszentren repräsentativ abgebildet.

Investmentmarkt
- Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich aktuell gesamtwirtschaftlich in einem konsolidierungsgeprägten Umfeld.
- Am Immobilieninvestmentmarkt liegen die kontrahierten Geldumsätze im ersten Halbjahr 2008 deutschlandweit deutlich unter den Werten des Vorjahreszeitraums. Auch für das Gesamtjahr 2008 wird ein gegenüber den Boomjahren 2006 und 2007 deutlich moderateres Ergebnis etwa auf dem Niveau der Jahre 2004 / 2005 erwartet.
- Insgesamt befindet sich der Investmentmarkt in einer Konsolidierungsphase mit einem sich zunehmend wieder normalisierenden bzw. wieder marktkonformeren Kaufpreisniveau. Die Reduzierung der Kaufpreise schwächt sich dabei zunehmend ab, obgleich der „Bodensatz“ noch nicht erreicht ist.
- Zum Rückgang des Kaufpreisniveaus tragen u.a. auch die höheren Eigenkapitalanforderungen für Fremdfinanzierungen von Immobilien bei, auch wenn sich die Zinssituation etwas entschärft hat.
- Aus dem gleichen Grund ist in der kommenden Marktperiode mit vermehrten Paketauflösungen, Wieder- und Notverkäufen aufgrund von Refinanzierungsproblemen zu rechnen.
- Insgesamt bietet die Konsolidierungsphase im Immobilienzyklus eigenkapitalstarken Kaufinteressenten sowie Eigentümern markt- und nachfragegerechter Immobilien signifikante Chancen und Wertschöpfungspotentiale. Allerdings erfordert dies grundsätzlich ein ausgeprägt aktives und professionelles Asset-Management.

Büromarkt
- Die Marktaufschwungphase setzte sich in den 15 deutschen Büromärkten im bisherigen Jahresverlauf 2008 fort. Der Büroflächenumsatz stieg in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit rd. 1,91 Mio. m² um rd. 12% im Vergleich zum Umsatzvolumen des Vorjahreszeitraumes (1. Hj. 2007: rd. 1,72 Mio. m²).
- Für die zweite Jahreshälfte zeichnet sich an den deutschen Büromärkten aufgrund einer Vielzahl noch nicht abgeschlossener Großgesuche ein sogar noch höheres Flächenumsatzvolumen als in der ersten Jahreshälfte ab. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert deshalb einen Jahresumsatz für die 15 deutschen von DIP kontinuierlich analysierten Büromärkte von ca. 3,8 Mio.m² Büprofläche. Dieses Ergebnis liegt deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (ca. 3,2 Mio. m²).
- Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen summiert sich in den untersuchten 15 Büromärkten zum Halbjahr auf rd. 9,5 Mio. m². Im Vergleich zum gesamten Leerstandsvolumen Ende Juni 2007 (ca. 10,1 Mio. m²) verringerte sich damit der Angebotsüberhang um rd. 6%. Die durchschnittliche Leerstandsquote sank von 9,9% auf derzeit 9,2%. Dieser Trend wird sich mindestens bis zum Jahresende 2008 fortsetzen. In 2009 ist angesichts einer wieder anziehenden, verstärkt spekulativen Neubautätigkeit indessen von einem geringeren Tempo beim Leerstandsabbau auszugehen.
- Die Büromieten zogen vor allem in guten bis sehr guten Lagen merklich an. Die mit den Flächenumsätzen der untersuchten Märkte gewichtete Spitzenmiete war zur Jahreshälfte mit rd. EUR 24,50/m² um rd. 9% höher als Mitte des vergangenen Jahres (ca. EUR 22,40/m²). Auch hier zeichnen sich kurz- bis mittelfristig weitere Mietpreissteigerungen ab, die sich teilweise nicht nur auf die guten und sehr guten Bürolagen beschränken.

Einzelhandelsmarkt
- Die Dynamik auf dem Markt für Einzelhandelsflächen ist hoch. Der Verkaufsflächenbestand erhöht sich derzeit jährlich um rd. 1 Mio. m². Insgesamt stehen derzeit in Deutschland rd. 121 Mio. m² Verkaufsfläche bzw. rd. 1,5 m²/EW zur Verfügung.
- Dem rasanten Verkaufsflächenanstieg stehen indessen angesichts von Kaufzurückhaltung und Konsumverzicht der Verbraucher zugunsten eines verstärkten Sparverhaltens nur eine moderate Umsatzentwicklung und damit sinkende Flächenproduktivitäten gegenüber.
- Die zum Teil schwierige Marktsituation hat im Jahr 2008 bereits zu spektakulären Insolvenzen für traditionelle Handelsunternehmen wie Hertie, SinnLeffers und Wehmeyer geführt.
- Bei den Shopping-Center-Entwicklungen dominieren mittlerweile deutlich integrierte Lagen. Zudem befinden sich zahlreiche Revitalisierungsobjekte in der Pipeline.
- Eine starke Nachfrage nach Einzelhandelsflächen verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH aktuell insbesondere seitens der Discounter. Hier ist der Expansionswille ungebrochen, vermehrt auch aus der Textilbranche. Weitere, neue Handelskonzepte mit Themen wie Bio, Gesundheit, Natur und Lifestyle erobern ebenfalls den Markt.
- In den Innenstadtlagen konzentriert sich die Nachfrage besonders auf die 1a-Geschäftslagen. Entsprechend setzt sich in Top-Lagen der Trend zu weiteren Mietpreissteigerungen fort. Dies gilt nicht nur für die großen deutschen Metropolen, sondern auch für eine Vielzahl attraktiver Mittelzentren.
- Auf der anderen Seite zeichnen sich für 2er-, Rand- und Nebenlagen stagnierende bis rückläufige Einzelhandelsmieten bis hin zur Leerstandsproblematik ab. In den betroffenen Quartieren ist deshalb das Zusammenwirken aller Beteiligten – Einzelhändler, Vermieter, Städte und Kommunen – erforderlich, um mit geeigneten Konzepten und Investitionen notwendige Attraktivitätssteigerungen zur Kundenrückgewinnung umzusetzen.

Ausgewählte regionale Trends:

Berlin
- Berlin bleibt der mit Abstand größte und attraktivste Investmentmarkt Deutschlands.
- Bis zum Halbjahr wurden am Berliner Investmentmarkt für ca. EUR 1,3 Mrd. Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser sowie für ca. EUR 1,25 Mrd. Gewerbeobjekte umgesetzt.
- Die Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen ziehen in Berlin leicht an und bewegen sich zwischen 4,5% und 6,5%.
- Der Büroflächenumsatz (Vermietungen inkl. Eigennutzerabsorptionen) bewegte sich 2007 auf ca. 605.000 m² (2006: 611.000 m²). Im ersten Halbjahr 2008 wurden bereits ca. 228.000 m² umgesetzt. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für das Gesamtjahr 2008 einen Büroflächenumsatz von mindestens rd. 550.000 m² bis wiederum gut 600.000 m².
- Die erzielbaren Büromieten ziehen in Berlin leicht an. Die mittlere Büromiete in Citylagen liegt bei rd. EUR 16,50/m², die gewichtete Spitzenmiete bei ca. EUR 22,00/m².
- Die Spitzenmietpreise für kleinteilige Ladengeschäfte bewegen sich auch aufgrund der hohen Marktdynamik auf hohem Niveau. So werden im Bereich Tauentzien/Oberer Kurfürstendamm bis ca. EUR 215,00/m² erzielt. In der City-Ost werden die höchsten Mieten am Alexanderplatz mit rd. EUR 110,-/m² gezahlt.

Düsseldorf
- Im Jahr 2007 wurden am Düsseldorfer Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt rd. EUR 3,3 Mrd. umgesetzt. Das Transaktionsvolumien auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt ist im ersten Halbjahr 2008 analog zu den anderen Metropolen im Vergleich zum Vorjahr stark eingebrochen. Bis zum Halbjahr wurden am gesamten Investmentmarkt rd. EUR 643 Mio. registriert. Dabei entfielen ca. 39% auf Wohninvestments und 61% auf Gewerbeinvestments.
- Die mittleren Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen bewegen sich aktuell in einen Bereich zwischen 4,8% bis 8%.
- Im Halbjahr 2008 wurde ein Büroflächenumsatz von ca. 205.000 m² in Düsseldorf erreicht. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert bis zum Jahresende einen Büroflächenumsatz für 2008 von ca. 450.000 m².
- Die Spitzenmieten für Büroflächen bewegen sich 2008 auf einen Niveau von ca. EUR 22,50/m², bis zum Jahresende ist ein weiterer Anstieg auf rd. EUR 22,70/m² möglich.
- Die Mieten für Läden in 1a-Lagen ziehen in der Breite deutlich an. Die Spitzenmieten für kleinteilige Geschäfte von ca. 100 m² in Top-Objekten erreichen aktuell Werte bis rd. EUR 225,-/m².

Frankfurt am Main
- Nach historischen Umsatzrekorden im Jahr 2007 von rd. EUR 8,1 Mrd. befindet sich der Frankfurter Investmentmarkt 2008 in einer Konsolidierungsphase, insbesondere im Bereich der Gewerbeimmobilien: Auf die Asset-Deals bezogen ging der mit Gewerbeinvestments kontrahierte Geldumsatz um rd. 90% zurück. Insgesamt wurden am gesamten Frankfurter Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2008 rd. EUR 1,1 Mrd. umgesetzt, davon ca. 35% Wohninvestments und ca. 65% Gewerbeinvestments.
- Das marktübliche Renditeband für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegt aktuell zwischen ca. 4,7% und 7,0%.
- Die Nachfragesituation auf dem Frankfurter Büromarkt ist dagegen sehr gut. Im Jahr 2007 wurde ein Flächenumsatz von rd. 560.000 m² erreicht. Im Halbjahr 2008 konnten bereits 268.000 m² abgesetzt werden. Für das Gesamtjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz von rd. 600.000 m².
- Bei den erzielbaren Büromieten ist ein leicht steigender Trend zu erkennen. Die gewichteten Bürospitzenmieten liegen aktuell bei ca. EUR 37,50/m², die mittleren Mieten in Citylagen bei rd. EUR 23,50/m².
- Die Mainmetropole gehört zu den bedeutendsten und hochwertigsten Einkaufsstädten Deutschlands. Das Mietniveau ist mit aktuellen Werten bis zu EUR 250,-/m² für kleinteilige Läden (EG, bis rd. 100 m²) im 1a-Bereich auch in deutschlandweiten Vergleich ausgesprochen hoch.

Hamburg
- Hamburg gehört derzeit zu den attraktivsten Investmentstandorten in- und ausländischer Investoren. Im letzten Jahr wurde ein neuer Rekordwert von rd. EUR 7,2 Mrd. erreicht. Bis zum Halbjahr dieses Jahres konnte ein Investmentvolumen von rd. EUR 1,1 Mrd. registriert werden. Hiervon entfielen ca. 77% auf gewerbliche Investments und rd. 23% auf Wohninvestments.
- Der Hamburger Büromarkt gehört zu den deutschen Standorten mit dem größten Umsatzwachstum. Im Jahr 2007 wurden 552.000 m² Büroflächen umgesetzt. Bereits im ersten Halbjahr wurden in Hamburg 300.000 m² Umsatz erfasst, so dass von einem Jahresumsatz von mindestens 500.000 m² Bürofläche ausgegangen werden kann.
- Der Hamburger Büromarkt wird durch ein stabiles, leicht anziehendes Mietniveau gekennzeichnet. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei rd. EUR 23,20/m², die mittlere Miete in Citylagen bei rd. EUR 14,50 m².
- Hamburg erlebt als eine der wirtschaftlich am stärksten prosperierenden deutschen Städte eine Renaissance als führender norddeutscher Einzelhandelsstandort. Die hohe Nachfrage nach Handelsflächen in den Top-Lagen ist ungebremst. Aktuell werden hierbei Spitzenmietpreise von bis zu EUR 215,-/m² erzielt.

Leipzig
- Das Leipziger Investmentvolumen lag 2007 mit ca. EUR 1,2 Mrd. auf Rekordniveau. Für das Halbjahr 2008 wurden indessen bisher erst ca. EUR 85,8 Mio. im Bereich der Gewerbeinvestments und rd. EUR 117,5 Mio. im Segment der Wohninvestments registriert.
- Die aktuellen Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegen bei ca. 6,5% bis 8,0%, für Mehrfamilienhäuser bei durchschnittlich 7,0% bis 8,5%.
- Eine schnell wachsende Bedeutung gewinnt die Region Halle-Leipzig als nationaler und internationaler Logistikstandort. Die Nachfrage nach Logistikobjekten ist sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Investmentmarkt hoch.
- Im ersten Halbjahr 2008 wurde am Leipziger Büromarkt rd. 28.000 m² umgesetzt. Für das Jahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein Nachfragevolumen um 90.000 bis 95.000 m².
- Weiterhin bietet Leipzig im bundesweiten Vergleich unverändert ein sehr nutzerfreundliches Preisniveau für Büroflächen: Die Spitzenmieten stellen sich aktuell auf ca. EUR 10,-/m², die mittlere Mieten in Citylagen auf rd. 6,80 EUR/m².
- Die Messestadt Leipzig zählt zusammen mit Dresden zu den führenden Einzelhandelszentren in Mitteldeutschland. Diese Position wird auch zukünftig durch zahlreiche Projektentwicklungen und ein damit steigendes Angebot moderner Handelsflächen gefestigt bzw. ausgebaut. Bereits heute werden für kleinteilige Läden Spitzenmieten bis zu EUR 115-/m² erreicht.

München
- München zählt zu den gefragtesten Investmentstandorten Deutschlands. Die Transaktionsvolumina erreichten auch hier in den letzten Jahren neue historische Rekordwerte. 2007 wurde auf dem Münchener Investmentmarkt ein Umsatzvolumen von rd. EUR 7,9 Mrd. erreicht. Im ersten Halbjahr 2008 ist der Investmentmarkt indessen eingebrochen und belief sich auf lediglich rd. EUR 775 Mio.
- Die aktuellen Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegen bei ca. 4,5% bis 6,5%.
- Auf dem Büromarkt der Region München wurden in den letzten Jahren stets die deutschlandweit höchsten Umsatzleistungen registriert. 2007 belief sich hier der Flächenumsatz auf rd. 820.000 m². Für die ersten beiden Quartale 2008 wurde ein Büroflächenumsatz von rd. 370.000 m² registriert. Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine Umsatzleistung von rd. 750.000 m² Bürofläche.
- Die Mietpreise für Büroflächen ziehen in München im derzeitigen Marktzyklus tendenziell leicht an. Die Spitzenmieten erreichen rd. EUR 32,50/m², die mittleren Büromieten in den Münchener Citylagen rd. EUR 15,80/m².
- München zählt zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Deutschlands. Die Nachfrage nach Läden in besten Lagen ist deutlich höher als das Marktangebot. Die Einzelhandels-Spitzenmieten erreichen mit einem Wert von bis zu EUR 285-/m² den Spitzenplatz im nationalen Standortranking.