Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hat Berlin in den vergangenen Jahren erheblich an Attraktivität als Einzelhandelsstandort gewonnen. Das zeigt sich einerseits in steigenden Kaufkraftzuflüssen durch die weiter wachsende Zahl in- und ausländischer Einkaufstouristen, andererseits auch in der ausgesprochen hohen Nachfrage nach modernen Ladenflächen. Davon profitieren insbesondere die etablierten Hauptzentren des Berliner Einzelhandels, allerdings auch Stadtteillagen und neue Geschäftszentren mit nachfragekonformen Angebotsstrukturen.

Steigende Kaufkraftzuflüsse in Berlin
• Die zunehmende Attraktivität Berlins als Einzelhandelsstandort zeigt sich in der deutlich anziehenden Einzelhandelszentralität. So erhöhte sich das Zentralitätsniveau je Einwohner von einem Vergleichswert von rd. 106 im Vorjahr binnen Jahresfrist auf 109 (z. Vgl. München: 128; Hamburg: 118).
• Zudem nimmt Berlin hinsichtlich des absoluten Kaufkraftpotentials aufgrund der Größe der Stadt mit rd. EUR 57,1 Mrd. im Jahr 2007 im Vergleich aller deutschen Städte weiterhin eine Spitzenstellung ein. In Hamburg belief sich der Vergleichswert 2007 auf rd. EUR 34,6 Mrd., in München auf rd. EUR 32,1 Mrd. (jeweils nach BBE, Köln).

Stabiles Umsatzniveau
• Nach vorläufigen Auswertungen des Statistischen Landesamtes wurde im Jahr 2007 nominell ein Umsatzwachstum von rd. 1,3% registriert. Unter Berücksichtigung von Preissteigerungen im Einzelhandelsbereich stellt sich damit das reale Umsatzwachstum auf ca. 0,3%.
• Das realisierte nominale Einzelhandelsumsatzvolumen (einschl. Apotheken, ohne Kraftfahrzeughandel) stieg nach Berechnungen und vorläufigen Angaben von EUR 13,7 Mrd. (2006) binnen Jahresfrist auf EUR 13,9 Mrd.

Rückläufige Neubautätigkeit
Wie von AENGEVELT-RESEARCH regelmäßig berichtet war der Umfang der Investitionstätigkeit zum Neubau oder zur Modernisierung von Einzelhandelsflächen in den letzten beiden Jahren in der Bundeshauptstadt ausgesprochen hoch. In keiner anderen deutschen Stadt wurden gleichzeitig so viele großflächige und wichtige Projekte realisiert. Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert kommt der sich mittelfristig abzeichnende Rückgang des Fertigstellungsvolumens nicht überraschend, sondern ist als Marktberuhigung zu werten.
• Im Jahr 2007 wurden in Berlin insgesamt rd. 180.000 m² Verkaufsflächen fertig gestellt, nur rd. 7% weniger als im Vorjahr (ca. 193.000 m²). Der Flächenbestand erhöhte sich dadurch im Berichtsjahr netto um rd. 152.000 m² auf rd. 4,58 Mio. m² VK
• Nach den aktuellen Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wird 2008 in Berlin ein vergleichsweise moderates Fertigstellungsvolumen von nur rd. 115.000 m² Vk. erwartet. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Rückgang um über ein Drittel. Bestandserweiternd werden hiervon rd. 108.000 m² (94%) wirksam.
• Im Folgejahr 2009 ist indessen wieder ein deutliches Anziehen des Fertigstellungsvolumens von Einzelhandelsflächen auf rd. 148.000 m² zu erwarten. Der Schwerpunkt des Flächenzuwachses (rd. 70%) verlagert sich dann noch stärker in die westlichen Einzelhandelslagen Berlins.
• Mit einem aktuellen Bestand an Verkaufsflächen von rd. 4,58 Mio. m². stellt sich die Verkaufsflächendichte auf 1,34 m² je Einwohner. Mit diesem Versorgungsniveau rangiert der qualitativ überwiegend modern und jung ausgestattete Berliner Handel ungeachtet auch der jüngsten Flächenexpansionen unverändert in den unteren Regionen.

Aufwertung Berliner Geschäftszentren
• Die polyzentrale Einzelhandelsstruktur Berlins ist durch die hohe Investitionstätigkeit in der jüngsten Vergangenheit gestärkt worden. Mit der Eröffnung mehrerer neuer, attraktiver Shopping-Center haben wichtige Berliner Geschäftszentren deutlich an Attraktivität gewonnen.
• Das Hauptzentrum für den Einzelhandel im östlichen Teil Berlins ist der Alexanderplatz. Hier wurde im Frühjahr 2007 das Shopping-Center „Alexa“ mit rd. 42.000 m² Mietflächen für Einzelhandelsnutzungen eröffnet und trifft seitdem auf hohe Kundenakzeptanz. In unmittelbarer Nachbarschaft errichtet Hines derzeit den Geschäftshauskomplex „die Mitte“ mit rd. 23.000 m² Einzelhandelsmietfläche. Die Fertigstellung ist für 2009 vorgesehen. Der Gesamtbestand an Verkaufsflächen wächst damit am Alexanderplatz auf über 140.000 m². Hierdurch wird die Position des „Alex“ als wichtigstes Geschäftszentrum in Berlin-Ost noch weiter ausgebaut.
• Die Attraktivität der Steglitzer Schlossstraße hat sich mit dem 2006 eröff-neten Shopping-Center „Das Schloss“ mit rd. 36.000 m² sowie dem 2007 fertig gestellten „Schloss-Straßen-Center“ am Walter-Schreiber-Platz mit rd. 16.000 m² sowie dem erfolgten Umbau und der Erweiterung des „Forum Steglitz“ nachhaltig verbessert. Bis zum Jahr 2011 sollen mit dem „Berlin Boulevard“ im zentralen Bereich der Schlossstraße, u.a. mit dem Umbau von Karstadt zum Premium-Warenhaus und dem Ersatzneubau für Wertheim mindestens 70.000 m² neu errichtet bzw. komplett modernisiert werden.
• Die City-West mit den Geschäftsstraßen Tauentzien und Kurfürstendamm konnte ihre führende Position als Shopping- und Flaniermeilen Berlins behaupten. Dazu trugen u.a. Maßnahmen zur Umgestaltung des Breit-scheidplatzes, Modernisierung und Erweiterung des „Europa-Centers“ mit der Eröffnung des berlinweit größten Saturn-Fachmarktes mit rd. 13.000 m² Mietfläche etc.
• Zu den wichtigsten Großprojekten der kommenden Jahren gehören der Umbau des „Bikini-Hauses“ sowie des „Kudamm-Karrees“. Die hohe Nachfrage nach Ladenflächen im Bereich der City-West strahlt zunehmend auch auf Nebenstraßen aus. Nach der Renaissance der Fasanenstraße ist aktuell eine Wiederbelebung auch der Nürnberger Straße zu beobachten.
• Erhebliche Auswirkungen auf die aktuelle Veränderung der Einzelhandelsstrukturen in Berlin haben auch neue Fachmarktzentren und Möbelmärkte im Bereich des Innenstadtringes und an Ausfallstraßen. Beispiele sind der 2007 eröffnete größte Möbelmarkt Berlins am Sachsendamm mit rd. 40.000 m² Vk. sowie die für 2008 geplanten Fertigstellungen des Fachmarktzentrums am Tempelhofer Hafen mit knapp 20.000 m² Einzelhandelsflächen sowie des Ikea-Möbelhauses mit rd. 21.000 m² an der Landsberger Allee.

Deutlich steigende Spitzenmieten
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert zogen die Einzelhandels-mieten in der Bundeshauptstadt im Berichtszeitraum in besten Geschäftslagen überdurchschnittlich an. Das gilt insbesondere für Ladenflächen im Standortbereich „Tauentzienstraße“/Oberer „Kurfürstendamm“. Die Spitz-enmieten für kleinteilige Läden mit ca. 100 m² Vk. stiegen hier binnen Jahresfrist von rd. EUR 180,-/m² um ca. 17% auf ca. EUR 210,-/m².
• Für kleinteilige Läden am „Alexanderplatz“ werden aktuell bis zu ca. EUR 110,-/m² (2007: ca. EUR 100,-/m²) gezahlt, in der „Friedrichstraße“ sowie in der Steglitzer „Schlossstrasse“ rd. EUR 100,-/m² (Vorjahr: EUR 95,-/m²).
• Zu den begehrtesten Geschäftslagen Berlins, vor allem für Modelabels, hat sich in den vergangenen Jahren der Bereich um den „Hackeschen Markt“ entwickelt. Hier erhöhten sich auch die Spitzenmieten im Jahresvergleich 2008 zu 2007 relativ stark um ca. 12% auf aktuell ca. EUR 95,-/m².
• In der „Wilmersdorfer Straße“ haben sich die Spitzenmieten für ebenerdige, gut geschnittene Läden mit ca. 100 m² von EUR 85,-/m² im Vorjahr auf aktuell ca. EUR 90,-/m² erhöht.
• Allerdings gibt es auch in Berlin traditionelle Geschäftszentren, die von der aktuell vergleichsweise guten Nachfrage nach Ladenflächen nicht profitieren. Dazu gehören zum Beispiel die Neuköllner Karl-Marx-Straße oder die Müllerstraße in Wedding. Hier blieb das Spitzenmietniveau für nachfragegerechte Flächen stabil.

Trends der Marktentwicklung
• Berlin hat unverändert das größte absolute Kaufkraftpotential und bleibt damit der ideale Einstiegs- und Testmarkt vor allem für internationale und national expandierende Filialisten.
• Entsprechend bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen in den jeweiligen Top-Lagen hoch.
• Der Trend steigender Spitzenmieten für Läden in den frequenzstärksten, besten Berliner Geschäftsläden setzt sich mittelfristig weiter fort.
• Für Ladenflächen in weniger attraktiven Lagen und Geschäftshäusern zeichnet sich dagegen keine Verbesserung ab, die Vermarktungschancen verschlechtern sich zunehmend.
• Die Marktpotentiale von Berlin sind angesichts der geringen Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern noch nicht ausgeschöpft.