2006 erreichte das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Immobi-lienmarkt eine völlig neue Dimensionsstufe, die alle bislang erreichten Rekordwerte in den Schatten stellte. Die von AENGEVELT analysierten Ergebnisse des Jahres 2007 zeigen, dass dies keine Eintagsfliege war: Der Geldumsatz durch alle Liegenschaftsverkäufe (nur Asset-Deals) erreichte 2007 mit rd. EUR 4,26 Mrd. exakt den Vorjahreswert. Allein durch das geringere Volumen zusätzlicher Share-Deals von rd. EUR 150 Mio. verfehlte das gesamte Transaktionsvolumen im Berichtsjahr 2007 mit rd. EUR 4,4 Mrd. knapp das Vorjahresergebnis (2006: ca. EUR 4,5 Mrd.).

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 4,26 Mrd. entfielen in 2006:
• rd. EUR 3,47 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2006: rd. EUR 3,47 Mrd.),
• rd. EUR 244 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2006: rd. EUR 176 Mio.)
• rd. EUR 470 Mio. auf Eigentumswohnungen (2006: rd. EUR 487 Mio.).

Ungeachtet des markant gestiegenen Marktvolumens ging in 2006 die Anzahl der Erwerbsvorgänge mit insgesamt ca. 4.666 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2006: ca. 4.940) um 6% zurück.
• Der Rückgang der Kauffälle ist vor allem auf eine geringere Anzahl von Verkäufen im Privatimmobilien-Bereich zurückzuführen.

Der Markt für Immobilien-Investments
2007 wurde auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohn-investments) im Bereich der Asset-Deals mit rd. EUR 3,17 Mrd. nahezu das gleiche Transaktionsvolumen erzielt wie im Vorjahr (2006: rd. EUR 3,19 Mrd.).
Berücksichtigt man zusätzlich auch die Umsätze aus Share-Deals, wurden auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt in 2007 mit rd. EUR 3,36 Mrd. nur geringfügig geringere Transaktionsvolumina kontrahiert als 2006 mit rd. EUR 3,46 Mrd.

• An den Verkäufen von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen (inkl. Dreifamilienhäuser) hat es nicht gelegen: Hier wurde in 2007 mit einem Transaktionsvolumen (nur Asset-Deals) von EUR 1 Mrd. ein neues all-time-high erzielt (2006: rd. EUR 753 Mio.). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stellte sich bei 587 Kauffällen (2006: 555) erhöhte sich dabei auf rd. EUR 1,8 Mio. (2006: rd. EUR 1,4 Mio.).
• Auch im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser erhöhte sich die Zahl der Verkäufe von 94 in 2006 auf 121 in 2007. Der Geldumsatz blieb indessen mit rd. EUR 1,86 Mrd. unter dem Vorjahreswert (2006: rd. EUR 2,26 Mrd.). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall sank von rd. EUR 24 Mio. in 2006 auf rd. EUR 15 Mio. in 2007.
• Stellte sich auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorfs dabei der Marktanteil ausländischer Investoren in 2006 noch auf nahezu 90% des Transaktionsvolumens, ging ihre Quote 2007 auf 55% zurück, während sich der Anteil deutscher Investoren markant auf rd. 45% erhöhte.

Renditen
• Die Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erhöhten sich im Jahresverlauf 2007 nochmals durchschnittlich um einen Jahresnettomietertrag. Aktuell reicht hier die Renditespanne von ca. 4,8% bis ca. 6,9%. (2006: 5,3% bis 7%).
• Die Kaufpreisfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser in 1b-Lagen stiegen in 2007 ebenfalls um rd. eine Jahresnettomiete an. Die Bruttoanfangsrenditen bewegen sich marktüblich aktuell im Bereich zwischen 5,9% und 8,0% (2006: 6,5% und 8,4%).
• In 2er-Lagen ist zwar auch ein leicht anziehender Trend bei den Kaufpreisen erkennbar, das Ausmaß der Veränderung blieb hier indessen moderater. Das marktüblich realisierbare Renditeband reicht aktuell von ca. 6,7% bis 8,7% (2006: 7,0% bis 9,0%).
• Die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnhäusern ist weiterhin ausge-sprochen hoch. Das spiegelt sich auch in den in 2007 gestiegenen Kapitalisierungsfaktoren. In Nachfrageschwerpunkten erhöhten sich die Vervielfältiger um rd. eine Jahresnettomieteinnahme. Die Bandbreite der marktüblichen Bruttoanfangsrenditen reduzierte sich dadurch auf Werte zwischen 5,7% und 7,8% (Vorjahr: 6,0% und 8,3%).

Trends am Investmentmarkt
• 2008 kommt es nach Prognosen von AENGEVELT-RESEARCH am Düsseldorfer Investmentmarkt gegenüber den beiden Boomjahren 2006 und 2007 zur Marktkonsolidierung angesichts der Angebotsverknappung marktgerechter Angebote und zugleich tendenziell längerer Projektvorläufe und –ausreifungen.
• Indessen prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weiterhin eine überdurchschnittliche Dynamik am Düsseldorfer Investmentmarkt und erwartet in 2008 Transaktionsvolumina für Wohninvestments um EUR 800 Mio.
und im gewerblichen Investments zwischen EUR 1,2 – 1,5 Mrd.
• Insgesamt ist von einer Trendumkehr zu stabilen bzw. leicht anziehenden Renditen auszugehen.