Die in Düsseldorf insgesamt positiven Rahmenbedingungen reflektieren sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH nicht zuletzt in einem hohen, in den Top-Lagen noch steigenden Mietniveau für Einzelhandelsflächen sowie einem großen Interesse von Investoren am Erwerb von hochkarätigen Einzelhandelsobjekten in Düsseldorf nieder (z.B. Kö-Galerie, Düsseldorf Arcaden, Fachmarktzentrum auf dem Oronto-Areal in Flingern).

• Das Umsatzvolumen des Düsseldorfer Einzelhandelsmarktes erreichte 2007 einen Wert von EUR 4,3 Mrd. (2006: EUR 4,2 Mrd.).
• Dazu beigetragen hat die Funktion Düsseldorfs als Oberzentrum eines unmittelbaren Einzugsbereichs von 2,5 Mio. Verbrauchern und die überdurchschnittlich hohe Kaufkraftbindung der Landeshauptstadt: Im Jahr 2006 erreichte Düsseldorf eine Zentralitätskennziffer (Relation zwischen Kaufkraft-abfluss aus der Stadt und -zufluss aus dem Umland) von 131. Düsseldorf hat damit den höchsten Zentralitätswert aller großen deutschen Immobilien-zentren und nimmt damit erneut mit Abstand Platz 1 vor Stuttgart (130) ein.
• Auch die verfügbare Kaufkraft der Stadtbewohner liegt in Düsseldorf mit ca. EUR 22.458 je Einwohner bzw. einer Kaufkraftkennziffer von rd. 121 deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Düsseldorf nimmt damit im Vergleich der größten deutschen Städte den zweiten Platz ein (München: 137).

Überdurchschnittliche Flächenausstattung
Der Gesamtbestand an Einzelhandelsflächen ist vergleichsweise hoch:
• Aktuell wird der Flächenbestand auf Basis der Angaben der IHK und Fortschreibungen auf rd. 1,29 Mio. m² Verkaufsfläche (Vkf) geschätzt.
• Die Flächenausstattung je Einwohner ist damit in Düsseldorf überdurch-schnittlich hoch. 2007 standen in der nordrhein-westfälischen Landeshaupt-stadt rd. 2,2 m² Vkf. je Einwohner zur Verfügung. Zum Vergleich: Frankfurt/M. rd. 1,5 m², Berlin und München jeweils 1,3 m² je Einwohner.
• 2008 werden voraussichtlich rd. 53.000 m² Einzelhandelsflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet fertiggestellt, ein für die Landeshauptstadt ungewöhnliches hohes Flächenvolumen.
• Zu den markanten Neubauprojekten zählen die „Düsseldorf Arcaden“ im Stadtteil Bilk mit rd. 20.300 m² Verkaufsfläche und ein neues Fachmarkt-zentrum mit rd. 22.000 m² Einzelhandelsflächen auf dem ehemaligen Oronto-Gelände, das von AENGEVELT voll vermietet wurde.

Hohe Nachfrage in 1a-Lagen
• Das Image Düsseldorfs als Einzelhandelsstandort wird insbesondere an der Entwicklung der Königsallee als Luxuslage festgemacht. Die Attraktivität der „Kö“ für internationale Spitzen-Marken wird mit der Realisierung der derzeit in Bau befindlichen Projekte gefestigt. In keiner anderen vergleichbaren 1a-Lage deutscher Großstädte ist die Vielfalt an Luxuslabels so hoch wie in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. Zu den markanten Neueröffnungen im Jahr 2007 auf der Königsalle zählen u.a. Montblanc (Kö 22), Geox (Kö 74) und das neue H&M–Luxuslabel COS (Kö 80).
• In der Schadowstraße mit den höchsten Passantenfrequenzen in Düsseldorf zeichnen sich durch die geplanten Um- und Neubaumaßnahmen von Geschäfts- und Warenhäusern und den begonnenen Bau der U-Bahn („Wehrhahn-Linie“) mittelfristig erhebliche Veränderungen der Nutzungsstruktur und Kundenströme ab. Nach Abschluss des U-Bahn-Baus, der hier für 2009 geplant ist, bestehen günstige Standortvoraussetzungen zur weiteren erheblichen Aufwertung der Schadowstraße. In diesem Kontext wird aktuell für den östlichen Bereich die Einrichtung einer neuen Fußgängerzone geprüft.
• Die Flinger Straße hat in den vergangenen Jahren kontinuierlich an Attraktivität gewonnen, vor allem für Young-Fashion-Anbieter. Die Nachfrage nach modernen Ladenflächen ist hier derzeit deutlich höher als das Angebot. Neueröffnungen in 2007 erfolgten in der Flinger Straße u.a. durch Zara und Lascana. Auch in der Mittelstraße, die die Verbindung zwischen Flinger Straße und Carlsplatz herstellt, setzt sich der bereits in den letzten Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend fort. Hier haben sich 2007 u.a. ein E-Plus-Shop und das italienische Modelabel Miss Sixty angesiedelt.

Anziehende Spitzenmieten
• Das Spitzenmietniveau für ebenerdige, gut geschnittene Läden im Größensegment um ca. 100 m² zog im Jahresverlauf 2007 in Düsseldorf, wie auch in vielen anderen deutschen Großstädten, wieder leicht an. So stiegen die Spitzenmieten in 1a-Lagen bis Anfang 2008 um rd. 3% bis rd. EUR 205,-/m² (2005: EUR 190.-/m²). Je nach Mikrostandort, Flächenzuschnitt und Branchen bleibt die Mietspanne für kleinteilige Läden indessen auch in 1a-Lagen weit geöffnet und beginnt bei rd. EUR 100,-/m² (Anfang 2007: EUR 95,- - 200,-/m²).
• In Düsseldorfer 1b-Lagen, zu denen u. a. Teile von Am Wehrhahn, Graf-Adolf-Straße, Mittelstraße und Carlsplatz zählen, erhöhten sich die Spitzenmieten für ebenerdige Ladenlokale mit rd. 100 m² von rd. EUR 95,-/m² Anfang 2007 um rd. 5% auf aktuell ca. EUR 100,-/m². Die untere Mietpreisspanne beginnt hier bei rd. EUR 30,-/m².
• In 2a-Lagen, wie z.B. Berliner Allee und Oststraße, wurden 2007 stabile Spitzenmieten von rd. EUR 40,-/m² erzielt. Die marktübliche untere Mietpreisspanne beginnt hier bei ca. EUR 12,-/m².
• In benachbarten 2b-Lagen - Friedrich-Ebert-Straße, Immermannstraße, Liesegangstraße, Hüttenstraße - blieben die Ladenmieten auf Vorjahresniveau zwischen ca. EUR 15,-/m² und EUR 5,-/m² weiterhin stabil.
• In Düsseldorfer Stadtteilzentren wie z.B. Luegallee in Oberkassel, Nord-straße in Derendorf, Rethelstraße im Zooviertel oder Friedrichstraße in Stadtmitte blieb das marktübliche Mietpreisniveau für kleinteilige Läden von ca. 100 m² mit aktuellen Werten zwischen ca. EUR 5,-/m² und rd. EUR 40,-/m² stabil zum Vorjahr.

Trends der Marktentwicklung
• In 1a- und auch zahlreichen 1b-Lagen zeichnen sich angesichts weiterhin hoher Nachfrage kaum größere Leerstände ab; AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert hier mittelfristig vergleichsweise stabile bzw. für Top-Lagen weiter anziehende Ladenmieten.
• In Rand- und Nebenlagen bleibt das Mietpreisniveau 2008 weitgehend stabil.
• Düsseldorf ist und bleibt attraktives Oberzentrum ungeachtet wachsender Einzelhan-dels-Angebote in der Region.
• Allerdings sind für den Status-Erhalt städtebauliche und privatwirtschaftliche Anstrengungen zur Steigerung der Aufenthaltsqualität notwendig, z.B. durch stärkere Vernetzung der Passantenströme, anspruchsvolle Gastronomieangebote etc.