Bilanz I. - III. Quartal 2008 (Stand: 16.10.2008)
DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Insgesamt stabiles Umsatzgeschehen auf den deutschen Büromärkten
Deutschlands bedeutendster Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Städten unterschiedlicher Marktgröße.
Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres in den 15 DIP-Büromärkten ein zum Vorjahreszeitraum nahezu stabiler Büroflächenumsatz von rd. 2,76 Mio. m² erzielt (I.-III. Q. 2007: 2,93 Mio. m²).
Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert DIP in den untersuchten deutschen Büromärkten einen Büroflächenumsatz von ca. 3,8 Mio. m². Dieser Wert liegt etwa 7% unterhalb des Vorjahresniveaus (2007: 4,1 Mio. m²), gleichzeitig aber deutlich (um ca. 18%) über dem durchschnittlichen Umsatzniveau der letzten Dekade (ca. 3,2 Mio. m²). Besonders erfreulich: Der Büroflächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoab-sorption, entwickelt sich 2008 mit einem Volumen von voraussichtlich etwa 1,4 Mio. m² Bürofläche weiterhin positiv (2007: rd. 1,28 Mio. m²).
Damit einher geht ein weiter Abbau der marktfähigen Angebotsreserven: Insgesamt reduzierten sich die Büroflächenleerstände binnen Jahresfrist von rd. 9,9 Mio. m² Ende September 2007 auf aktuell rd. 9,4 Mio. m². Der Trend zur Reduzierung nachfrage-gerechter Flächenangebote führte in den ersten drei Quartalen 2008 zu einem weiteren Anziehen der Büromieten insbesondere in den guten und sehr guten Lagen.
DIP-Büromärkte: Leichtes Umsatzplus in den Mittelzentren
In den erfassten 15 deutschen Büromärkten wurde in den ersten neun Monaten 2008 ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 2,76 Mio. m² erzielt. Das realisierte Umsatzvolumen liegt damit leicht (-6%) unter dem Ergebnis des Vergleichszeitraums in 2007 (I.-III- Q. 2007: ca. 2,93 Mio. m²).
Differenzierte Entwicklungen in den Einzelmärkten
• In den Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) fiel der Gesamtbüroflächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum etwas geringer aus.
• Die höchsten Umsatzrückgänge analysierte DIP hierbei in Köln (rd. 180.000 m²; - 27%) und Berlin (rd. 330.000 m²; - 21%).
• In Frankfurt/M. (372.000 m²; - 14%), Hamburg (405.000 m²; - 4%) und Düsseldorf (315.000 m²; - 4%) wurdenebenfalls, wenn auch in geringerem Maße, die Büroflächenumsätze des Vorjahreszeitraums verfehlt.
• In München und Stuttgart wurden die Vorjahreswerte dagegen übertroffen, in München um ca. 6% (575.000 m²) und Stuttgart um ca. 13% (146.000 m²).
• In den untersuchten acht deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2007 geringfügig um rd. 4% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 439.400 m² (I.-III. Q. 2007: rd. 421.000 m²). Dabei konnten die meisten Mittelzentren Umsatzzuwächse verzeichnen. Lediglich in Bremen ging der Flächenumsatz um ca. 46% auf 48.000 m² zurück.
Prognose 2008
Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert DIP in den 15 Bürostandorten einen Büroflächenumsatz von rd. 3,8 Mio. m², der damit etwa 7% unterhalb des Vorjahresniveaus liegen wird (2007: rd. 4,1 Mio. m²). Dabei wird sich der Büroflächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoabsorption, weiterhin positiv entwickeln: Hierauf entfielen von dem Büroflächenumsatz in 2007 rd. 1,28 Mio. m². Für 2008 geht DIP von einem Anstieg der Nettoabsorption auf etwa 1,4 Mio. m² Bürofläche aus.
Büroleerstände: leichter Rückgang der Angebotsreserve
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 15 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 5% auf aktuell ca. 9,4 Mio. m² verringert (Anf. Okt. 2007: rd. 9,9 Mio. m²). Damit setzte sich der bereits seit der zweiten Jahreshälfte 2005 abzeichnende Trend des sukzessiven Leerstandsabbaus fort.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote sank in den 15 untersuchten deutschen Büromärkten von ca. 9,7% Anfang Oktober 2007 auf derzeit ca. 9,1%.
• In Frankfurt/M. reduzierte sich die Angebotsreserve binnen Jahresfrist um 17% auf ca. 1,63 Mio. m² (13,6%). Aber auch in Mannheim und Rostock ging der Flächenleerstand merklich um 17% bzw. 15% auf 116.000 m² bzw. 75.000 m² zurück.
• Ungeachtet des generellen Trends zum Abbaus von Angebotsreserven in den 15 deutschen Bürozentren erhöhte sich der Büroflächenleerstand in München und Stuttgart binnen Jahresfrist auf 1,67 Mio. m² bzw. 447.000 m².
• Damit hatMünchen Frankfurt/M. (Leerstand: rd. 1,63 Mio. m²) als bisherigen bundesweiten „Leerstands-Spitzenreiter“ hinsichtlich des absoluten Angebotsüberhangs abgelöst. An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,54 Mio. m².
Mietpreise leicht gestiegen
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd. EUR 23,60/m²) um ca. 5 % auf rd. EUR 24,80/m² erhöht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg im Jahresvergleich geringfügig auf rd. EUR 15,70/m² (2007: rd. EUR 15,50/m²).
• Zu den Märkten mit einem im Vorjahresvergleich besonders deutlich höheren Spitzenmietniveau gehören vor allem München (+8% auf 32,50/m²) und Hamburg (+8% auf aktuell ca. EUR 24,10/m²).
• Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt ungeachtet der hohen Angebotsreserve Frankfurt/M. mit einer um ca. 6% gestiegenen Spitzenmiete von EUR 37,50/m².
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, CORPUS SIREO Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement sowie die RAG Montan Immobilien GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
