Mitte 2007 wurde in Deutschland der Zenit des jüngsten Investmentzyklus erreicht. Die realisierten Transaktionsvolumina erreichten in fast allen Teilmärkten in der ersten Hälfte des genannten Berichtsjahres bislang nicht gekannte Dimensionen. Im dritten und vierten Quartal 2007 blieben die Umsätze in vielen Marktsegmenten jedoch hinter den Vorjahresergebnissen zurück. Insgesamt wird 2007 nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner dennoch als Rekordinvestmentjahr in die Geschichte vieler deutscher Städte und Regionen eingehen. Bundesweit wurde ein Geldumsatz (Gewerbe- und Wohninvestments) von nahezu EUR 128 Mrd. erzielt (2006: rd. EUR 118 Mrd.).

Starker Umsatzanstieg im gewerblichen Investmentsegment
Nach den bislang vorliegenden vorläufigen Ergebnissen stiegen die deutschlandweiten Gesamtumsätze durch Investmentverkäufe von Gewerbeimmobilien (Asset-Deals und Share Deals) von rd. EUR 86 Mrd. in 2006 auf rd. EUR 97 Mrd. in 2007.
Hierbei erhöhte sich der Geldumsatz durch Asset-Deals von rd. EUR 64 Mrd. in 2006 um rd. ein Drittel auf ca. EUR 85 Mrd. im Berichtsjahr 2007. Hiervon wurden allein in den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M. Hamburg, Köln und Stuttgart) rd. EUR 32,9 Mrd. bzw. 39% des gesamten relevanten Umsatzvolumens in Deutschland erzielt.
Die gewerblichen Investmentumsätze durch bundesweit erfasste große Share-Deals waren indessen rückläufig: von rd. EUR 22,0 Mrd. im Jahr 2006 auf rd. EUR 12,0 Mrd. im Folgejahr.

Für 2008 geht DIP im gewerblichen Investmentsegment von einem deutschlandweit deutlichen Umsatzrückgang um 20% aus

Relativ stabile Geldumsätze bei Wohninvestments
Im Wohninvestmentbereich konnten 2007 die Rekordumsätze des Vorjahres weitgehend wieder erzielt werden. Durch Verkäufe von Asset-Deals wurde ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 24 Mrd. erreicht, was ein leichtes Plus von rd. 3% im Vorjahresvergleich (2006: EUR 23,3 Mrd.) bedeutet. Rückläufig war allerdings das Umsatzvolumen durch Verkäufe großer Wohnungsgesellschaften bzw. von Gesellschaftsanteilen, die sich 2007 nach vorläufigen Auswertungsergebnissen auf rd. EUR 6,7 Mrd. summierten. Im Vorjahr wurde durch Share-Deals im Wohninvestmentbereich deutschlandweit ein Umsatz von rd. EUR 8,4 Mrd. erfasst.
Damit war der Geldumsatz im Wohninvestment-Segment insgesamt (Asset- und Share-Deals) mit rd. EUR 30,7 Mrd. in 2007 leicht unter dem Wert von 2006 (rd. EUR 31,7 Mrd.).

Auch für das Segment der Wohninvestments prognostiziert DIP für 2008 einen wenn auch im Vergleich zum gewerblichen Bereich nur geringen Rückgang der Geldumsätze.

Nachfrageschwerpunkt: Büroimmobilien
Am stärksten nachgefragt waren im Berichtsjahr 2007 Büroimmobilien. Nach einer Analyse von über 700 gewerblichen Investmentdeals in Deutschland entfielen rd. 54% des Geldumsatzes und rd. 40% der Kauffälle auf Objekte oder Portfolien mit vorrangiger Büronutzung.
Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen in der deutschlandweiten Analyse rd. 25% der Geldumsätze (2006: rd. 33%) und 29% der Kauffälle des Gewerbeinvestmentmarktes im Berichtsjahr entfielen.
Dagegen haben sich die Marktquoten aller anderen Objektarten im Vergleich zu 2006 erhöht. Das gilt vor allem für Logistik- und Gewerbeobjekte (2006: 4%; 2007: 8%) sowie Hotels (2006: 2%; 2007: 5%).

Unterschiedliche Umsatzstrukturen in den „Big Seven“ und Mittelstädten bzw. sonstigen Regionen Deutschlands
Beim Vergleich der Umsatzstrukturen n den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart – jeweils nur Stadtgebiete) und den Mittelstädten sowie sonstigen Regionen Deutschlands zeigen sich indessen deutlich unterschiedliche Nachfragepräferenzen:
So entfielen in den Big Seven 2007 über 80% des Transaktionsvolumens und fast zwei Drittel aller Deals auf Objekte oder Portfolien mit vorrangiger Büronutzung.

In den Mittelstädten sowie sonstigen Regionen Deutschlands standen dagegen Einzelhandelsobjekte mit rd. 52% der erfassten Kauffälle und ca. 37% des Geldumsatzes weiterhin ganz vorn auf der Prioritätenliste der Investoren. Die Marktquote der Büroobjekte fiel hier mit einem Umsatzanteil von rd. 35% geringer aus.

Breites Spektrum in- und ausländischer Investoren
Die Nachfragedifferenzierung hinsichtlich der auf dem deutschen Markt aktiven Investorengruppen hat sich in 2007 nach Analysen von DIP weiter verstärkt. Ausländische Investorengruppen bestimmen zwar weiterhin die Nachfrage auf den deutschen Investmentmärkten, aber die Marktanteile deutscher Käuferschichten nahmen in vielen Teilmärkten wieder zu. Gleichzeitig ist ein sich verstärkender Trend zu Übernahmen, Verschmelzungen oder engen Kooperationen zwischen verschiedenen in- und ausländischen Gesellschaften zu beobachten.

Auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt bestimmten im Jahr 2006 ausländische Investoren mit einer Marktquote von ca. 84% des Geldumsatzes dominant das Marktgeschehen. In 2007 ging dieser Marktanteil auf rd. 68% deutlich zurück, auch wenn damit Deutschland eine der beliebtesten Adressen für ausländische Investoren bleibt.
Im Vergleich der deutschen Investorengruppen spielten Immobilien-Aktiengesell-schaften 2007 mit einem Anteil von rd. 11,6% (2006: 7,4%) am deutschlandweiten Trans-aktionsvolumen die größte Rolle, gefolgt von geschlossenen Fonds/ Leasingfonds sowie Entwicklern/Bauträgern mit jeweils rd. 6% des gesamten relevanten Anlagevolumens.

Umschlagen der Preisentwicklung im Jahresverlauf 2007
Der im Jahr 2006 zu beobachtende Trend deutlich anziehender Kaufpreisfaktoren in den deutschen Investmentmärkten setzte sich in der ersten Jahreshälfte 2007 ungebremst fort. Seit dem 3. Quartal 2007 schlug sich das allmählich bekannt gewordene Ausmaß der internationalen Kreditkrise indessen aufgrund der sich häufig radikal verschlechternden Finanzierungsbedingungen nahezu schlagartig in den erzielbaren Verkaufspreisen nieder. Die Kaufpreisfaktoren gerieten nach Beobachtungen von DIP in der zweiten Jahreshälfte 2007 deshalb in vielen Marktsegmenten erheblich unter Druck, auch wenn per Saldo die Jahresergebnisse von 2007 noch über den Vorjahreswerten lagen. Das gilt insbesondere für Wohninvestments und Einzelhandelsobjekte, bei denen die Vervielfältiger zum Jahresende wieder um eine bis eine anderthalbfache Jahresnettomiete unter den Höchstständen Mitte 2007 lagen.

Chancen und Risiken
Die Chancen für ein erfolgreiches Engagement auf den deutschen Investmentmärkten sind nach Analysen von DIP trotz der schwierigen Bedingungen auf den internationalen Finanzmärkten auch in den kommenden Jahren vergleichsweise günstig:
- Der anhaltende konjunkturelle Aufschwung mit relativ starken Beschäftigungseffekten bietet eine stabile Basis für Umsatz- und Mietsteigerungen auf den gewerblichen Mietmärkten und damit auch für anziehende Cash-Flow-Renditen. Das gilt insbesondere für Büroobjekte, aber auch für Geschäftshäuser in besten Lagen.
- Die starke Einbindung der exportorientierten deutschen Wirtschaft in die globale Arbeitsteilung führt u.a. zu einem hohen Bedarf nach Logistik- und Gewerbeflächen, nach Umstrukturierungen und Standortverlagerungen. Das Potential für neue Projektentwicklungen und Investmentprodukte bleibt hoch. Die Kaufpreisfaktoren bleiben in diesem Marktsegment weitgehend stabil, ziehen in Teilräumen auch noch leicht an.
- Eine ähnlich hohe Dynamik ist bei der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien zu beobachten, deren Triebfeder vor allem die Stärkung der Innenstädte bei Anpassung an die Nachfrageanforderungen expandierender Handelsunternehmen ist. Der Höhepunkt der Kaufpreisentwicklung ist jedoch bei den meisten Einzelhandelsobjekten, vor allem außerhalb der 1a-Lagen erreicht, für einige Produktgruppen, wie Discount- und Fachmärkte, bereits überschritten.
- Auf dem Wohninvestmentmarkt wird nach der Boomphase der Vorjahre eine Marktkonsolidierung erwartet, auch wenn weiterhin von einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage und Umsatzdynamik auszugehen ist. Die vergleichsweise moderaten Wohnflächenpreise, die auch auf dem aktuellen Niveau häufig nur die Hälfte der notwendigen Investitionskosten betragen, die nachhaltige Stabilität der Mieterträge sowie Wertsteigerungspotentiale durch Verringerung von Leerständen und tendenzielle Mieterhöhungen machen diese Immobilien auch in den kommenden Jahren zu nachgefragten Investmentprodukten.

DIP - Deutsche Immobilien-Partner
Der Verbund wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Mak-lerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, Corpus Sireo Corpus Immobilien Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH sowie die ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klas-sischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.