Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich aktuell zweigeteilt. Die Büromärkte zeigen derzeit noch eine sehr gute Performance. In den 15 von DIP – Deutsche Immobilien-Partner kontinuierlich analysierten wichtigsten deutschen Bürostandorten liegt der im ersten Halbjahr 2008 erzielte Flächenumsatz mit insgesamt rd. 1,9 Millionen Quadratmetern zwölf Prozent über Vorjahreswert. Die Region Düsseldorf konnte sogar um mehr als 20 Prozent auf rd. 205.000 Quadratmeter zulegen.
Am Investmentmarkt lagen dagegen die Geldumsätze in den ersten sechs Monaten in der Mehrzahl der Standorte um bis zu 50 Prozent und mehr unter den Spitzenergebnissen des Vorjahreszeitraums.

Alarmierendes Desinteresse am deutschen Investmentmarkt? Unser Haus hat detailliert akquiriert und in persönlichen Gesprächen rd. 350 private und institutionelle in- und ausländische Investoren identifiziert, die noch in diesem Jahr Immobilien in Deutschland erwerben wollen. Insgesamt handelt es sich hierbei um ein Umsatzpotential von mehreren Milliarden Euro. Die Kaufbereitschaft ist also vorhanden. Dies gilt prinzipiell für alle Asset-Klassen.

Indessen haben sich die Suchprofile deutlich verändert. Als Folge der internationalen Finanzkrise sucht der größte Teil der Investoren vor allem Sicherheit. Wichtige Faktoren sind dabei die nachgewiesen hohe Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie durch eine für die jeweilige Nutzungsart optimale Lage und Gebäudestruktur, Energiekostenoptimierung sowie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Nutzern.
Weitere starke Nachfragegruppe sind Investoren, die mit einer Immobilie „arbeiten“. Sie steigern Cashflow und Marktwert mittels optimiertem Mietmanagement und gezielter Objektertüchtigung. Gerade diese Gruppe kann angesichts der Insolvenzen u.a. von Wehmeyer, Hertie und Sinn Leffers, aber auch der von anderen Einzelhandelsketten angekündigten Standortaufgaben mit einem steigenden Angebot an Retail-Objekten in guten innerstädtischen Lagen rechnen, die mittels intelligenter (Teil-)Umnutzung bis hin zu Abriss und Neubau markante Wertschöpfungspotentiale bieten.
Hinzu kommen Renditeoptimierer, die konsolidierungsbedingt wieder steigende Renditen mitnehmen. Tatsächlich reduzierten sich die Kaufpreisfaktoren im Jahresvergleich bislang im Mittel schon um mehr als eine Jahreskaltmiete.

Alle genannten Investorengruppen haben eines gemeinsam: Sie verfügen – anders als die nicht länger am Markt aktiven leverageorientierten Käufer - über die notwendigen Mittel zur Bedienung der von den fremdfinanzierenden Banken geforderten drastisch gestiegenen Eigenkapitalquoten.
Damit einher geht als eine weitere - durchaus positive - Veränderung die umfangreichere Prüfung von Kreditanfragen: So verlangen die kreditgebenden Banken gegenüber der hektischen Phase vor Platzen der Immobilienblase in den USA mittlerweile deutlich detailbezogenere Objektanalysen. Im Klartext heißt das, dass Banken nicht - wie in der Vergangenheit zumindest teilweise geschehen - Kredit- und Fremdfinanzierungsanfragen „einfach durchwinken“, sondern ihre Prüfungs- und Vergabekriterien immobilienspezifisch verfeinerten und nun deutlich intensivere und damit auch zeitaufwendigere Untersuchungen anstellen, bevor ein Kreditantrag bei wesentlich höherem Eigenkapitaleinsatz die Zusage erhält. Dies führt unvermeidlich zu erheblich längeren Bearbeitungszeiten und höheren Vorlaufkosten.

Entscheidend für den Erwerb ist damit akuter denn je die profilgenaue Angebotszusammenstellung und –aufbereitung. Hierzu gehört auch die Einsicht der Veräußerer, dass das bis August 2007 vorherrschende Höchstpreisniveau endgültig der Vergangenheit angehört.

Genau hier liegt ein weiterer Grund für die bislang auffällig geringen Geldumsätze an den deutschen Investmentmärkten. Der Rückgang des Umsatzvolumens im Vergleich zum Vorjahr ist vor allem auf die taktische Reduzierung des Angebotes zurückzuführen: Anfang 2007 wurden am deutschen Markt eine Reihe außergewöhnlich großer Portfolien verkauft. Seit Anfang 2008 halten sich potentielle Verkäufer dagegen noch zurück, da viele kurz- und mittelfristig wieder eine Umkehr der Preisentwicklung erwarten. Hierbei blicken sie auf die energiekostenbedingt schon über drei Prozent gestiegene Inflationsrate. Kommt es auch zu einer Umkehr des Immobilien-Lehrsatzes, dass inflationsbedingt höhere Zinsen auf das Kaufpreisniveau drücken?

Zeitnahe Preissteigerungen sind indessen fraglich. Viele aktive Player sind aufgrund der massiven, insbesondere von den leverageorientierten Käufern angeheizten Preiserhöhungen in den letzten zwei bis drei Jahren nicht am deutschen Markt tätig geworden. Sie wittern nun ihre Chance und verfügen über die notwendigen Mittel: Geduld, Zeit und Eigenkapital.
Zudem erwartet der Markt in naher Zukunft eine steigende Zahl von „Zwangsverkäufen“ seitens der Investoren, die in Zeiten extrem niedriger Zinsen ihre Transaktionen zu 100 Prozent und mehr fremdfinanzierten und nun Rendite- und Eigenkapitalprobleme mit der Anschlussfinanzierung haben.

Für ein wieder nachhaltig anziehendes Marktgeschehen ist es notwendig, dass beide Marktseiten jeweils mit dem marktgerechten Augenmaß hinsichtlich Qualität und Wert der Immobilie aufeinander zugehen und sich nicht länger Nostalgien und Spekulation hingeben.