Der deutsche Einzelhandel konnte 2007 nicht entscheidend an der positiven Konjunktur-Entwicklung partizipieren. Im Gegenteil: Der einzelhandelsrelevante Umsatz lag 2007 mit rd. 387 Mrd. Euro leicht unter Vorjahresniveau. Hintergrund dieser Entwicklung sind gestiegene Steuerbelastungen und Ausgaben z.B. für Energie- und Heizkosten, aber auch höhere Rücklagen zur privaten Altersvorsorge. Angesichts eines anhaltenden Flächenwachstums insbesondere im Bereich großflächiger Shoppingcenter führt dies zu einer weiter sinkenden Flächenproduktivität. Ungeachtet dessen analysiert DIP – Deutsche Immobilien-Partner für die meisten der 14 DIP-Standorte gestiegene Spitzenmieten.

Markante Marktbelebung bleibt aus
Der deutsche Einzelhandel profitierte nur in geringem Maße vom konjunkturellen Aufschwung. Entsprechend verhalten war die Stimmung der Verkäufer im Jahr 2007. Schwächere Umsätze insbesondere im Dezember führten dazu, dass 2007 der nominale einzelhandelsrelevante Gesamtumsatz in Deutschland mit rd. 387 Mrd. Euro unter dem Vorjahreswert (2006: knapp 392 Mrd. Euro) blieb. Preisbereinigt liegt das Umsatzergebnis sogar noch deutlicher unter dem Vergleichswert von 2006.
Damit unterschritt das jüngste Umsatzvolumen sowohl die Marktdynamik des Vorjahres als auch der beiden vorangegangenen Jahre 2004 und 2005, als am deutschen Einzelhandelsmarkt zumindest ein leichtes reales Umsatzplus verbucht wurde.

Die anhaltende Kaufzurückhaltung der Konsumenten resultiert einerseits aus gestiegenen Steuerbelastungen, insbesondere durch die Mehrwertsteuererhöhung, aber auch durch weiter steigende Ausgaben für Energie- und Heizkosten.
Zudem ist die Sparquote der deutschen Haushalte – nicht zuletzt aufgrund höherer Rücklagen zur privaten Altersvorsorge – weiterhin hoch. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes erreicht die Sparquote der Privathaushalte im Jahr 2007 mit rd. 11% den seit mehr als zehn Jahren höchsten Wert. Damit nimmt parallel zum steigenden verfügbaren Einkommen auch die Sparneigung in Deutschland seit Jahren kontinuierlich zu.

Flächenproduktivität nimmt weiter ab
Ungeachtet der vergleichsweise verhaltenen Umsatzdynamik setzt sich das Flächenwachstum am deutschen Einzelhandelsmarkt weiter fort. Zwar sind die Zuwachsraten in den letzten Jahren – insbesondere im Vergleich zur sprunghaften Bestandserweiterung in den 1990er Jahren – eher moderat, doch findet vor allem infolge der Neuerrichtung zahlreicher großflächiger, häufig innerstädtischer Einkaufszentren eine weiterhin kontinuierliche Angebotsvergrößerung statt. Anfang 2008 stehen bundesweit nunmehr über 118 Mio. m² Verkaufsfläche zur Verfügung. Damit hat sich der Flächenbestand seit 1990, als es lediglich rd. 77 Mio. m² Verkaufsfläche waren, um mehr als 50 Prozent vergrößert. Hierbei setzt sich speziell der Trend in Richtung großflächiger Verkaufsstätten und Betriebsformen fort.
Entsprechend nimmt auch die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Person weiter zu. Aktuell stehen je Einwohner in den alten Bundesländern ca. 1,49 m² Verkaufsfläche zur Verfügung, in Ostdeutschland etwa 1,22 m².

Parallel zum Bestandswachstum ist die durchschnittliche Flächenproduktivität, d.h. der Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, mit aktuell ca. EUR 3.270,-/m² weiter gesunken. 1993 waren es noch rd. EUR 4.160,-/m². Auch wenn die Kaufnachfrage bzw. der Einzelhandelsumsatz in den kommenden Monaten wieder deutlich zulegt, ist mittelfristig bei weiter ansteigendem Verkaufsflächenangebot mit keiner signifikanten Erhöhung der durchschnittlichen Flächenproduktivität zu rechnen.

Mietpreiszuwächse in den Hauptgeschäftslagen
Nach Analysen von DIP verlagerte sich in den letzten Jahren die Nachfrage nach Verkaufsflächen wieder verstärkt in die Innerstädte. Dies gilt vor allem für expandierende Filialisten, die ihre Marktpositionen in den zentralen, zukunftsträchtigen Standortbereichen ausbauen wollen. Am stärksten profitieren hiervon die etablierten 1a-Lagen.

Entsprechend analysiert DIP für die meisten der 14 DIP-Standorte steigende Mietpreise in den frequenzstärksten Lagen. So haben sich die Spitzenmieten für kleinteilige Ladenlokale (EG, bis 100 m²) in den 14 DIP-Märkten im Jahresverlauf 2007 durchschnittlich um rd. 7% erhöht. In den Märkten der „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) war dabei das Mietwachstum mit rd. 8% nur leicht höher als in den Mittelzentren (+6%). Städte mit überdurchschnittlich stark steigenden Spitzenmieten waren in 2007 vor allem Berlin, Bremen, Hannover und Stuttgart.

Da das Marktangebot an modernen Verkaufsflächen in den Top-Lagen stark begrenzt ist, strahlt der Trend steigender Mieten zunehmend auch auf Randbereiche der 1a-Standorte bzw. auf neue entwicklungsträchtige Lagen positiv aus.

Im deutschlandweiten Vergleich gehört München zu den Städten mit den höchsten Einzelhandelsmieten. Die Spitzenmiete im Jahr 2007 belief sich hier auf rd. EUR 250,-/m² mit weiter steigender Tendenz. Ein ähnliches Spitzenmietniveau wird aus Stuttgart gemeldet. Aber auch in den anderen zu den „Big Seven“ zählenden Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln lagen die Spitzenmieten 2007 durchweg oberhalb der 200 Euro-Marke.

Einzelhandels-Trends 2008
- Sollten sich Wirtschaftsaufschwung, Beschäftigungsaufbau und Einkommens-zuwächse auch im Jahr 2008 mit annähernd gleicher Intensität fortsetzen, könnte sich dies in einer spürbar stärkeren Konsumbereitschaft und damit auch höhere Einzelhandelsumsätze niederschlagen.
- Ungeachtet der zu beobachtenden Preissteigerungen sind die deutschen Spitzenmieten im internationalen Vergleich unverändert preisgünstig. So liegen die Referenzwerte von 1a-Lagen in vielen anderen Großstädten deutlich über dem Preisniveau in Deutschland. Beispiele hierfür sind Zürich mit bis zu ca. EUR 370,-/m², Paris und Honkong mit ca. EUR 500,-/m² oder New York mit über EUR 900,-/m². Insofern bietet der deutsche Einzelhandelsmarkt auch in Zukunft insbesondere aus Sicht internationaler Filialisten interessante Standortoptionen bzw. lukrative Geschäftsmöglichkeiten, was den Nachfragedruck für Verkaufsflächen in den führenden Einzelhandelslagen weiter forciert.
- Die historisch gewachsenen deutschen Innenstädte sind überwiegend kleinteilig strukturiert. Diese Marktstrukturen stehen allerdings zunehmend im Widerspruch zum aktuellen Nachfrageschwerpunkt expandierender Filialunternehmen, die vor allem größere bzw. zusammenhängende Ladeneinheiten in den Toplagen der Innenstädte suchen. Unter diesen Gesichtspunkten ist mit einer weiterhin dynamischen Angebotsentwicklung im Bereich innerstädtischer Shoppingcenter zu rechnen, da hier den Flächenanforderungen der Filialisten am ehesten entsprochen wird: moderne, große Mieteinheiten, überschaubare Eigentümerstrukturen, vermarktungsförderndes Objektmanagement etc.
- Flächen, die den genannten Nachfragebedürfnissen nicht entsprechen, sind in der Regel nur mit Preisabschlägen bzw. längeren Vermarktungszeiträumen zu platzieren. Dies betrifft sowohl Ladeneinheiten in 1a-Lagen, vor allem aber Einzelhandelsflächen in nachrangigen Geschäftslagen. Entsprechend hat sich das Preisgefälle zwischen A- und B-Lagen in den letzten Jahren bereits spürbar erhöht.
In Folge der unverändert zunehmenden Nachfragekonzentration auf wenige ausgewählte Hochfrequenzlagen und ausgewählte Flächensegmente wird sich die Marktsituation auch weiterhin zu Lasten der Nebenlagen bzw. eingeschränkt marktfähiger Angebotsklassen verschärfen. Ähnlich der Situation am Büromarkt, wo infolge veränderter Nachfragebedürfnisse bzw. standortdifferenziert hoher Flächenüberhänge alternative Nutzungskonzepte (u.a. Umnutzung ehemaliger Büroimmobilien in Wohnungen) realisiert werden, sind auch im Einzelhandelssektor zur Vermeidung langfristiger Leerstände mit entsprechend nachhaltiger Wertminderung nachfragekonforme Um- bzw. Nachnutzungen nicht marktfähiger Einzelhandelsflächen erforderlich.

DIP - Deutsche Immobilien-Partner
Der Verbund wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Mak-lerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, Corpus Sireo Corpus Immobilien Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH sowie die ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.