Im Jahr 2007 wurde nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH am Leipziger Büromarkt 2007 ein Umsatzvolumen von rd. 86.500 m² erreicht. Dieses Ergebnis liegt rd. 18% unter dem Vorjahresergebnis (2006: rd. 105.000 m²). Indessen handelte es sich dabei um den besten Wert seit dem Jahre 2000 (rd. 115.000 m²). Insgesamt zeichnet sich der Leipziger Büromarkt seit nunmehr über zehn Jahren durch eine ausgesprochen stabile Büroflächennachfrage aus. Der durchschnittliche Flächenabsatz lag in der jüngsten Dekade bei ca. 91.600 m² p.a.

Prognose 2007
• Für 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein Umsatzvolumen von rd. 95.000 m². Im ersten Quartal 2008 stellte sich der Büroflächenumsatz stabil zum Vorjahreszeitraum auf ca. 14.000 m² (2007: ca. 15.000 m²).
• Parallel zum anziehenden Umsatzvolumen erhöht sich auch die Nettoab-sorption, d.h. der Mehrverbrauch an Büroflächen durch Expansionen und Neuansiedlungen, von rd. 15.000 m² in 2007 auf rd. 23.000 m² in 2008.
• U.a. dadurch beschleunigt sich der Abbau des nachfragegerechten Angebotssockels. Das absolute Leerstandsvolumen wird bis zum Jahresende auf rd. 720.000 m² zurückgehen (Ende 2007: rd. 744.000 m²). Dies entspricht einer nominellen Leerstandsrate von 21,3% (Ende 2007: rd. 22%).
• Die Bürospitzenmiete zieht von rd. EUR 10,-/m² Ende 2007 leicht auf rd. EUR 10,50/m² an. Leipzig bietet Nutzern damit im bundesweiten Standortver-gleich unverändert günstige Rahmenbedingungen.

Stadtteillagen gewinnen an Bedeutung
• War in den vergangenen drei Berichtsjahren eine verstärkte Nachfrage im Citykern zu beobachten, hat sich dieser Trend im Jahr 2007 mit rd. 16,5% im Vergleich zum Vorjahr umgekehrt (2006: 29,5%).
• Unverändert hoch ist dagegen die Flächennachfrage in Cityrand- bzw. Ringlage. Wie schon im Jahr zuvor profitierte 2007 insbesondere das Graphische Viertel mit einem Flächenumsatzanteil von ca. 25%. Die Marktquote des ge-samten Cityrandbereichs stellte sich exakt zum Vorjahr auf ca. 32%.
• Deutlich zulegen konnten die Stadtteillagen mit einer Umsatzquote von 35% (2006: 22%).
• Die Nachfrage nach Büroflächen in den Außenbereichen und Stadtrandlagen ist mit rd. 16% in etwa auf Vorjahresniveau geblieben (17%).
• Tendenziell ist zu beobachten, dass sich die standortbezogenen Nachfrage-präferenzen am Leipziger Büromarkt im Jahr 2007 in Richtung Cityrandlagen bzw. erweiterten Cityrandbereich verschoben haben.

Hohe Nachfrage durch Dienstleistungsunternehmen
• Wie bereits 2005 und 2006 von AENGEVELT-RESEARCH analysiert stellten auch im Jahr 2007 unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister die stärkste Nachfragegruppe am Leipziger Büromarkt. Indessen ist ihr Anteil mit rd. 33% gegenüber dem Vorjahr (2006: 40%) rückläufig.
• Mit 26% entfielen 2007 nochmals spürbar höhere Umsätze auf sonstige Unternehmen als im bereits überdurchschnittlichen Vorjahr (2006: 19%).
• Medien-/IT-Unternehmen konnten ihre Marktquote ebenfalls erhöhen auf 20% (2006: 17%), während öffentliche Einrichtungen und der Finanzsektor ihre Marktbedeutung gegenüber dem Vorjahr mit 3% bzw. 18% (2006: 20% bzw. 3%) nahezu eins zu eins getauscht haben.

Umsatzverschiebung zu kleineren Flächeneinheiten
• Der in den letzten Jahren durch AENGEVELT-RESEARCH analysierte Trend der Umsatzschiebung hin zu großflächigen Vermietungen kehrte sich im Berichtsjahr wieder um.
• Die Marktquote von Büroflächen ab 500 m² erreicht im Berichtsjahr 2007 ca. 55%. Sie lag in den beiden Vorjahren noch bei 62% (2006) bzw. 59% (2005). Die Marktsituation ist in diesem Bereich indessen unverändert stabil.
• Insbesondere im Größensegment ab 2000 m² Bürofläche ist im Vergleich zum Vorjahr ein Umsatzrückgang auf 23% (2006: 29%) zu konstatieren. Be-sonders markant: Erneut gab es keine Großvermietungen über 5.000 m².
• Ein Umsatzzuwachs vollzog sich innerhalb der kleinflächigeren Segmente: binnen Jahresfrist wuchs der Anteil in der Größenklasse bis 250 m² von 17% auf 22% und im Bereich von 250 m² bis 500 m² von 21% auf 24%.

Angebotsüberhang nur langsam rückläufig
Der nominelle Büroleerstand verbleibt wie von AENGEVELT-RESEARCH prog-nostiziert mit ca. 744.000 m² auch weiterhin auf hohem Niveau. Hierfür gibt es zwei Hauptursachen: Der Abriss nicht mehr markttüchtiger Objekte erfolgt nur vereinzelt und zögerlich. Hierdurch verbleiben längst am Markt aussortierte Objekte gleichwohl statistikwirksam. Zum anderen fiel die in 2007 analysierte Nettoabsorption von rd. 15.000 m² für einen markanten Abbau der Angebotsre-serve noch zu gering aus.

Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit
Für die objektive Bewertung der Marktwirksamkeit des Angebotsvolumens ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote bekanntlich völlig untauglich. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH zur umfassen-den Analyse der differenzierten Leerstände entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH LEERSTANDS-INDEX) ist der nominel-le Gesamtleerstand nach höchst unterschiedlichen Marktwirksamkeiten zu dif-ferenzieren:
- Am Leipziger Büromarkt sind von der derzeit insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von 744.000 m² allein schon rd. 107.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve (basierend auf der durchschnittlichen Umsatzdynamik der letzten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich zwischen den Mietvertragsparteien ausgewogene „Funktionieren“ des Marktes notwendig.
- Außerdem entfallen weitere rd. 255.000 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die seit schon mindestens 5 Jahre durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind auch Untermietflächen bzw. la-tente Leerstände. Hierauf entfallen in Leipzig rd. 12.000 m².
- Nach analyseerforderlicher Bereinigung des rein nominellen Leerstands (744.000 m²) um die drei vorerwähnten Leerstandsqualitäten verbleibt in Leipzig demnach ein tatsächlich marktwirksamer Flächenüber-hang von„lediglich“ 368.000 m² (Anfang 2007: rd. 383.500 m²) bzw. rd. die Hälfte des nominellen Leerstands.
- Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte „ARLEX“-Leerstands-differenzierung zeigt eindeutig, dass die rein nominelle Leerstandsrate (22%) wie allerorten auch in Leipzig lediglich marginale Aussagekraft hat. Der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen so-wie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang stellt sich mit 368.000 m² auf 11% des Büroflächenbestandes (ca. 3,4 Mio. m²).

Weiterhin moderate Mietpreise
• Das Mietpreisniveau am Leipziger Büromarkt blieb nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2007 größtenteils stabil.
• Im Spitzensegment des Büroflächenmarktes sank die bei Neuabschlüssen realisierte Miete leicht auf ca. EUR 10,00/m², (2006: rd. EUR 10,50/m²). Für 2008 geht AENGEVELT-RESEARCH indessen wieder von einem Anstieg auf EUR 10,50/m² aus.
• Die mittleren Büromieten im Citybereich haben sich dagegen weiter leicht auf EUR 6,80/m².erhöht (2006: EUR 6,50/m²).
• Insgesamt bietet Leipzig damit im bundesweiten Vergleich unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmensansiedlungen und -expansionen.