Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert erzielte der Berliner Markt für Büroflächen im Jahr 2007 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von rd. 605.000 m², der nahezu das exzellente Vorjahresergebnis wiederholt (2006: rd. 610.700 m²). Zudem liegt dieser Wert rd. 24% über dem mittleren Jahresumsatz der letzten Dekade (rd. 487.000 m²).
• Auch die Vermietungsleistung stieg – wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert – nochmals an und erreichte den bisherigen Rekordwert von rd. 486.000 m² (2006: rd. 456.200 m²).
• Die Flächenabsorption durch Eigennutzer sank prognosegemäß auf rd. 119.500 m² (2006: rd. 154.500 m²).
• Analog zu der Umsatzsteigerung registrierte AENGEVELT-RESEARCH in 2007 erneut eine positive Nettoabsorption, d.h. einen Mehrverbrauch an Büroflächen. Dieser stellt sich für den Berichtszeitraum 2007 auf rd. 110.000 m² Bürofläche (2006: rd. 115.000 m²).

Prognose 2007
• Für das Jahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH erneut ein Umsatzvolumen um 600.000 m² Bürofläche.
• Im ersten Quartal 2008 analysierte AENGEVELT-RESEARCH einen zum Vorjahr leicht erhöhten Büroflächenumsatz von rd. 85.000 m². (I. Q/2007: rd. 79.000 m²).
• Der „Mehrverbrauch“ an Büroflächen („Nettoabsorption“) wird 2008 mit rd. 111.000 m² den guten Vorjahreswert wieder erreichen (2007: rd. 110.000 m²).
• Das Fertigstellungsvolumen wird sich 2008 gegenüber dem Vorjahr wieder deutlich von 120.000 m² auf rd. 189.000 m² erhöhen.
• Angesichts der kontinuierlichen „Nettoabsorption“ und einer hohen Vorvermietungsquote von 58% der Büroflächen, die in 2008 fertig gestellt werden, verringert sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve in 2008 auf voraussichtlich 1,5 Mio. m².

Breitere räumliche Verteilung der Flächenumsätze
Die starke räumliche Konzentration der Büroflächennachfrage auf die Berliner City- und Cityrandbereiche hat sich im Berichtsjahr 2007 prognosegemäß abgeschwächt. Entfielen 2006 über drei Viertel (76%) aller Flächenumsätze auf diese Lagen, so waren es im Folgejahr nur noch knapp zwei Drittel (65%).
• Die größten Flächenumsätze wurden 2007 wie in den Vorjahren in den Berliner Cityrandlagen realisiert. Die Umsatzleistung ging hier indessen von rd. 245.500 m² in 2006 um rd. 19% auf rd. 198.900 m² zurück. Die Marktquote der Cityrandlagen reduzierte sich von überdurchschnittlich hohen rd. 40% in 2006 auf rd. 33% im Folgejahr.
• In den Citylagen der Historischen Mitte wurden 2007 ca. 150.200 m² Büroflächen umgesetzt (2006: rd. 181.100 m²). Der Marktanteil an allen Umsätzen im Stadtgebiet reduzierte sich von rd. 30% auf rd. 25%.
• Die City-West zog 2007 mit ca. 44.600 m² wieder an (2006: rd. 36.850 m²). Die Marktquote stieg von rd. 6% auf ca. 7%.
• Auch in den sonstigen Innenstadtlagen Berlins lag der Büroflächenumsatz 2007 mit ca. 90.400 m² mehr als 17% über dem Vorjahreswert (2006: rd. 77.050 m²). Der Marktanteil erhöhte sich damit von rd. 13% auf ca. 15%.
• Das relativ stärkste Umsatzwachstum wurde im Jahr 2007 in den äußeren Bürolagen Berlins mit rd. 120.850 m² verzeichnet (2006: rd. 70.200 m²). Der Marktanteil der außenstädtischen Bürolagen stieg damit von nur 12% im Vorjahr auf vergleichsweise hohe ca. 20% im Berichtsjahr.

Wachsende Bedeutung von Industrie- und Verkehrsunternehmen
• 2007 waren beratende und soziale Dienstleister mit rd. 236.700 m² die wichtigste Nachfragegruppe auf dem Berliner Büromarkt (2006: rd. 182.200 m²). Der Marktanteil stellte sich 2007 auf einen hohen Wert von ca. 39% nach rd. 30% im Vorjahr.
• Das stärkste Nachfragewachstum wurde 2007 mit rd. 168.400 m² bei der Gruppe der sonstigen Büronutzer einschließlich großer Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen beobachtet (2006: rd. 77.800 m² Bürofläche). Die Marktquote erhöhte sich von 13% im Jahr 2006 auf rd. 28%.
• Das realisierte Umsatzvolumen der Branchengruppen IT/ Telekommunikation/ EDV und Medien/ Verlage erhöhte sich von rd. 85.800 m² in 2006 rd. 96.200 m². Die Marktquote stieg von 14% auf rd. 16%.
• Ungewöhnlich schwach für Berliner Marktverhältnisse war dagegen die Nachfrage von öffentlichen Einrichtungen sowie gemeinnützigen Organisationen, Verbänden und anderen Interessenvertretungen mit rd. 79.500 m² in 2007 (2006: rd. 220.000 m²). Die Marktquote verringerte sich damit von rd. 36% im Vorjahr auf nur noch ca. 13% im Berichtsjahr.
• Die Gruppe der Finanzdienstleister spielte mit einem Büroflächenumsatz von rd. 24.200 m² (2006: rd. 42.000 m²) eine wiederum nur untergeordnete Rolle am Berliner Markt für Büroflächen. Der aktuelle Marktanteil der Finanzdienstleister am gesamten Umsatzvolumen der Bundeshauptstadt stellt sich damit 2007 auf nur rd. 4% (2006: 7%).

Deutlich rückläufige Neubautätigkeit
• Das gesamte Fertigstellungsvolumen einschließlich Umbau, Modernisierung und Sanierung reduzierte sich 2007 nochmals von rd. 192.000 m² in 2006 auf rd. 120.000 m² im Berichtsjahr.
• Für das laufende Jahr 2008 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein wieder anziehendes Fertigstellungsvolumen auf rd. 189.000 m².
• Für das Folgejahr 2009 geht AENGEVELT-RESEARCH nach jetzigem Er-kenntnisstand von einem ähnlich hohen Fertigstellungsvolumen wie 2007 aus.

Beschleunigter Abbau von Leerständen
• Im Unterschied zu den Vorjahren 2004 bis 2006, als der Gesamtumfang der Büroleerstände in Berlin relativ stabil blieb, wurde wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert 2007 eine vergleichsweise starke Reduzierung des am Markt verfügbaren Flächenangebotes um 7% auf aktuell rd. 1,58 Mio. m² beobachtet (Anfang 2007: rd. 1,7 Mio. m²).
• Mit einer nominellen Leerstandsquote von aktuell ca. 8,9% (Anfang 2007: 9,6%) ist der Umfang der Angebotsüberhänge in Berlin derzeit geringer als im Durchschnitt der sieben großen deutschen Büromärkte (9,5%).

Leerstandsdifferenzierung
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH einen Leerstandsindex (ARLEX):
- Aufgrund der höheren Umsatzdynamik stieg der Umfang der aus dem Umsatz der letzten 10 Jahre ermittelten notwendigen „regionalisierten Fluktuationsreserve“ von rd. 30% des gesamten nominellen Büroleer-standes Anfang 2006 auf rd. 37% bzw. 579.000 m² im Folgejahr an.
- „Latente Leerstände“ - das sind Flächen, die von einem Haupt-Mieter zur Untervermietung angeboten werden - spielen in Berlin mit aktuell nur noch rd. 15.000 m² bzw. 1% (2006: 2%) traditionell nur eine marginale Rolle (Anfang 2006: 2%).
- Im Gegensatz zum latenten Leerstand ist der Umfang „struktureller Büroleerstände“, die sich in Objekten mit langfristig bestehenden Vermarktungsproblemen befinden (mindestens 5 Jahre Vermietungsstand unter 50%), in Berlin weiterhin ausgesprochen hoch. Anfang 2008 wurde ein struktureller Leerstand von rd. 560.000 m² erfasst. Zum Vorjahreszeitpunkt war der Umfang der dieser Leerstandskategorie zuzuordnenden Flächen mit rd. 621.000 m² sogar noch deutlich höher. Der Anteil struktureller Leerstände an allen Angebotsreserven sank binnen Jahresfrist von 37% auf 35%.
- Der Umfang der marktwirksamen Leerstände war damit im Jahresverlauf 2007 in der Bundeshauptstadt deutlich rückläufig: von rd. 536.500 m² Anfang 2007 auf rd. 426.600 m² Anfang 2008.
- Die Quote der marktaktiven Leerstände am nominellen Gesamtumfang der kurzfristig bezugsfähigen Büroflächen reduzierte sich damit von rd. 32% auf aktuell nur noch ca. 27%. Gemessen am Gesamtflächenbestand von rd. 18 Mio. m² stellt sich im Gegensatz zum nominellen Leerstand von 1,58 Mio. m² der marktaktive Flächenüberhang in Berlin auf lediglich 426.600 m² bzw. 2,4%.

Trend steigender Büromieten
Der Trend anziehender der Büromieten setzt sich in Berlin fort und hat sich räumlich verbreitert.
• Die erzielte gewichtete Spitzenmiete zog von rd. EUR 20,50/m² im Jahr 2006 um rd. 5% auf ca. EUR 21,50/m² im Jahr 2007 an.
• In den Citylagen der Historischen Mitte stieg das mittlere Mietniveau von rd. EUR 15,00/m² im Jahr 2006 deutlich um ca. 7% auf rd. EUR 16,00/m² im Folgejahr an.
• Auch in der City-West zog das Niveau der realisierten Büromieten merklich im Jahresverlauf 2007 an: von ca. EUR 12,00/m² im Jahr 2006 um rd. 8% auf rd. EUR 13,00/m².
• Ein etwas schwächer ausgeprägter Trend der Mietentwicklung ist in Cityrand- und sonstigen Innenstadtlagen Berlins zu beobachten. Im Jahr 2006 wurde hier ein mittlerer Wert von rd. EUR 9,00/m² erreicht, im Berichtsjahr von ca. EUR 9,50/m² (+6%).
• In den äußeren Berliner Bürolagen wurde 2006 eine relativ beachtliche Steigerung auf ca. EUR 7,00/m² beobachtet, im Berichtsjahr um weitere rd. 4% auf rd. EUR 7,30/m².