Die deutschen Immobilienmärkte präsentieren sich differenzierter denn je. So war das erste Halbjahr 2008 für die deutschen Büromärkte absolut erfolgreich: In den 15 von DIP – Deutsche Immobilien-Partner kontinuierlich analysierten wichtigsten deutschen Bürostandorten lag der erzielte Flächenumsatz mit insgesamt rd. 1,9 Millionen Quadratmetern zwölf Prozent über dem Vorjahreswert. Am Investmentmarkt lagen dagegen die Geldumsätze in der Mehrzahl der Standorte um bis zu 50 Prozent und mehr unter den Spitzenergebnissen des Vorjahreszeitraums.
Auch das Einzelhandels-Segment präsentierte sich in der ersten Jahreshälfte 2008 weniger glanzvoll: Das von Gfk ermittelte Konsumklima trübt sich zunehmend ein. Bestätigt wird dies durch einen Einzelhandelsumsatz in Deutschland, der im ersten Halbjahr 2008 laut Statistischem Bundesamt real um 0,8 Prozent unter dem Vergleichswert in 2007 lag. Unerwartet hoch fiel dabei der Rückgang im Juni aus: Hier setzte der Einzelhandel nominal 1,2 Prozent , real sogar 3,9 Prozent weniger um als im Vorjahresmonat. Hintergrund für die anhaltende Kaufzurückhaltung der Konsumenten sind insbesondere weiter steigende Ausgaben für Lebensmittel , Energie- und Heizkosten .

Die Kaufzurückhaltung fordert erste „Opfer“. So planen verschiedene Ketten Verkäufe und Schließungen wie z.B. die Metro-Tochter Adler, die bis zu 20 Märkte schließen will. Dazu kommen auch branchenrelevante Insolvenzen wie die von Wehmeyer und Hertie.
Im Falle Hertie berät das Wirtschaftsministerium des Landes NRW darüber, mit einer Bürgschaft einzuspringen, um den Betrieb der Warenhäuser sicherzustellen. Begründung: Die Hertie-Häuser seien in vielen Städten die letzten innerstädtischen Warenhäuser, so dass ihre Schließung auch städtebaulich und strukurell vielerorts Probleme mit sich brächte.

Ob das reine Aufrechterhalten des Betriebs indessen tatsächlich nützt, ist fraglich. Vielmehr bedarf es einer umfassenden Neustrukturierung, denn das Retail-Format des auch Hertie-typisch monogenutzten Kaufhauses ist eindeutig ein Auslaufmodell:
In unzähligen Klein- und Mittelstädten, aber auch Stadteilzentren wurden in der Nachkriegszeit klassische Kaufhäuser als Betriebsimmobilien eines Nutzers errichtet. In den siebziger Jahren verstärkte sich diese Entwicklung noch durch die beschleunigte Standortexpansion der Kaufhaus- und Einzelhandelsketten.
Diese klassischen Kaufhäuser markierten jahrzehntelang die handelspolitischen und entwicklungsstrategischen Eckpfeiler der Innenstädte. Ihre Magnetkraft war nicht nur kaufkraftbindend und zu Lasten des Umlandes kaufkraftgewinnend, sondern sicherte zudem über Anstosswirkungen die Attraktivität der City bzw. der Stadtteilzentren.

Seit geraumer Zeit verlieren klassische Kaufhäuser in der Ausprägung rein statischer Betreibermodelle zunehmend ihre Zugkraft. Ihr Konzept als „Stadt in der Stadt“ trifft heute auf eine fundamental veränderte Nachfrage-, Markt- und Konkurrenzsituation. Konsum- und damit Käuferverhalten haben sich neu profiliert. Im Zuge der immer ausgeprägteren Label- und Markenbildung strukturiert sich der moderne Einzelhandel deutlich kleinteiliger und flexibler. Hieraus erwachsen komplexe Erfordernisse an neue Konzepte und entsprechend attrraktive Raumangebote. Die sich hieraus ableitenden umfassenden Anpassungsinvestitionen in Kaufhaus-Immobilien wurden und werden indessen sehr häufig aus Konzernhintergründen entweder nicht durchgeführt oder (zu) lang hinausgeschoben.

Zu den Folgen dieses Versäumnisses zählen unausweichlich rückläufige Flächeneffizienz und mangelnde Wirtschaftlichkeit der in Mononutzung betriebenen Kaufhäuser. Dieser Wirkungsmechanismus erhöht den Verkaufsdruck der Betreiber und Eigentümer. Dies wiederum führt häufig zu einer totalen Umnutzung der brachbedrohten Handelsliegenschaften und damit zu einer Verkleinerung des Warensortiments. Hierdurch vermindert sich an kleineren und mittleren Makrostandorten die einstig optimale Nahversorgungsfunktion der alten Kaufhausklassiker. Zahlreiche kleinere bis mittelgroße Gemeinden und Stadtteilzentren stehen dadurch an der Schwelle zur einkaufstechnischen Nachrangigkeit bis Bedeutungslosigkeit. Ehemals funktionierende Einkaufsstrassen sterben einen langsamen Tod und lassen die Immobilienwerte im Sturzflug fallen. Es entwickelt sich ein Teufelskreis, dessen Ursachen und Dynamik durch Subventionen nicht aufgehalten werden können. Vielmehr stellt sich für ertragswertgefährdete Einzelhandelsliegenschaften die Notwendigkeit eines umfassenden Refurbishments oder sogar Abrisses der zumeist schmucklosen Immobilien. Zug um Zug bieten diese Immobilien dann aufgrund ihrer oftmals guten bis sehr guten innerstädtischen Standortqualitäten durchaus beachtliches Wertschöpfungspotential.

Um dieses erfolgreich zu heben, ist eine detaillierte Vor-Prüfung der Liegenschaften aus juristischer, technischer und immobilienwirtschaftlicher Sicht notwendig. Dazu zählen u.a. genaue Standort- und Bedarfsanalysen, für die der vorhandene bzw. in Realisierung befindliche Einzelhandelsbesatz, Frequenzströme, der potentielle Bedarf an Büro-, Einzelhandels-, Gastronomie- und Freizeitflächen und die jeweils nachhaltig erzielbaren Mieten bei entsprechender Drittvermietung ermittelt werden. Wichtigste Voraussetzung für diese Prüfung ist eine umfassende Kenntnis aller Standortkriterien, der erfolgsnotwendigen Objekteigenschaften und der regional- und branchentypischen Spezifika möglichst aller im Einzelhandel agierender Objektbetreiber. Nur auf dieser umfassenden und unabhängigen Basis lässt sich ein marktgerechtes zukunftadäquates Umnutzungskonzept entwickeln.
Zusammen mit der technischen Prüfung des Objektes und der Ermittlung z.B. der individuellen betriebsnotwendigen Ausstattungsmerkmale lassen sich die für den Umbau notwendigen Aufwendungen kalkulieren und einer Kosten-Ertrags-Kalkulation für Abriss und Neubau gegenüberstellen. Erst dann lässt sich seriös entscheiden, ob ein Refurbishment oder Abbruch und Neubau wirtschaftlich sinnvoll ist.
Daran schließt sich die Frage an, ob die jeweilige Wertschöpfung durch den Alt-Eigentümer möglich oder und gewünscht ist oder negativenfalls nach Objektverkauf durch den Erwerber gehoben wird. Dem Alt-Eigentümer bieten sich in der Regel deutlich höhere Nettoverkaufserlöse, wenn er die erforderlichen Revitalisierungs- und Neuvermietungsmaßnahmen vor Verkauf selbst durchführt.


Erfolgreiches Beispiel für Refurbishment: das ehemalige Karstadt-Kaufhaus in Düsseldorf-Garath
Die Liegenschaft wurde Ende der 60er Jahre erbaut und verfügte über eine typische Kaufhaus-Aussenfassade in Lamellen-Optik sowie über knapp 7.000 m² BGF. Damit ist das Objekt als in Mononutzung betriebenes Kaufhaus für die heutigen Nahversorungungsansprüche als Magnet für das Stadtteilzentrum Düsseldorf-Garath mit rd. 35.000 Einwohnern im direkten Einzugsgebiet deutlich überdimensioniert.
Die Mikrolage ist für die gegebene Objektart charakteristisch: Am Rand der Fußgängerzone mit guten Verkehrsanbindungen und optimaler PKW-Erreichbarkeit. Die ausgesprochen gute Lagequalität begünstigt die Umnutzung der einstmals als Handelsflächen genutzten Obergeschosse z.B. als Büro- , Hotel- und , Dienstleistungsflächen,
Aengevelt erhielt vom Betreiber-Eigentümer den Auftrag, die überfällige immobilienwirtschaftliche Revitalisierung des Handelskomplexes zu initiieren und komplett durchzudeklinieren. Hierzu wurde zunächst eine umfassende Standortanalyse durchgeführt. Diese zeigte im Ergebnis neben einem neustrukturierten kleinteiligeren Handelsflächenmix einen differenzierten Nahversorgungs- und konkreten Parkplatzbedarf auf. Gleichzeitig ergaben umfassende immobilienwirtschaftliche und technische Objektprüfungen, z.B. hinsichtlich nachhaltig erzielbarer Mietpreisspannen sowie der Ermittlung der notwendigen Umbaumaßnahmen und des erforderlichen Investitionsrahmens die Eignung des Objektes für ein entsprechendes Refurbishment. Das neue Flächenkonzept sah Einzelhandelsnutzungen nur noch im Erd- und ersten Obergeschoss auf zusammen rd. 2.800 m² vor. , Im zweiten Obergeschoss wurden aus nicht mehr marktadäquaten Handelsflächen ca. 1.111 m² für Büro- und Dienstleistungsflächen gewonnen. Schließlich wurde das ehemals ebenfalls als Handelsfläche genutzte erste Untergeschoss zur Parkfläche für rd. 80 PKW umgewidmet.. Im zweiten Untergeschoss verblieben unverändert Technik und Lager auf ca. 1.171 m² angesiedelt.
Aengevelt erstellte alsdann das genau auf das Funktionsprofil des Stadtteilzentrums und der Liegenschaft abgestimmte detaillierte neue Nutzungskonzept. Hierfür ist der bedarfsgerechte Mix aus Einzelhandels-Nahversorgung, Dienstleistung, Büro-/Freizeitnutzung und neuem Parkhaus, erfolgsentscheidend. Dank der Konzeptstärke und konnten alle Flächen im Wege der Vorvermietung zügig mit Erfolgsadressen disponiert werden. Anschließend vermittelte Aengevelt die Liegenschaft als Sanierungsprojekt an ALDI. ALDI baute das in die Jahre gekommene Kaufhaus qualitativ hochwertig und optisch ansprechend um. Hierdurch wurde nach 40 Jahren Mononutzung zum zweiten Mal das Fundament für ein attraktives zukunftsfähiges Nahversorgungszentrum als Mittelpunkt eines Stadtteiles von 35.000 Einwohnern geschaffen. Neben ALDI platzierte Aengevelt u.a. einen dm-Drogeriemarkt, KiK Textilien, Ernsting‘s family, KODi sowie einen Friseur und eine Bäckerei mit boomender Außengastronomie. Das Gesamtinvestitionsvolumen bewegte sich im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich.