DIP ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Bürostandorten unterschiedlicher Marktgröße. So werden nicht nur die Trends der Marktentwicklung in den sieben größten deutschen Büromärkten („Big Seven“) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart mit durchschnittlichen Jahresumsatzvolumina von deutlich über 100.000 m² detailliert untersucht, sondern auch in 8 mittleren deutschen Bürostädten mit durchschnittlichen Jahresumsätzen zwischen 20.000 m² und 100.000 m².

Die aktuelle Performance-Analyse zeigt: Die Marktaufschwungphase setzte sich im bisherigen Jahresverlauf 2008 dank der guten konjunkturellen Entwicklung und daraus resultierender hoher Bürobeschäftigungseffekte fort. Der Büroflächenumsatz stieg in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit rd. 1,91 Mio. m² um ca. 12% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: rd. 1,72 Mio. m²). Da das Marktgeschehen in der zweiten Jahreshälfte traditionell nochmals zulegt, prognostiziert DIP für 2008 insgesamt einen Büroflächenumsatz mindestens in der Größenordnung von 3,8 Mio. m² (2007: 4,1 Mio. m²).
Rund ein Drittel der Büroflächenumsätze sind im 1. Halbjahr 2008 auf Flächenerweite-rungen zurückzuführen. Trotz der wieder anziehenden Neubautätigkeit setzt sich deshalb der Abbau von Büroleerständen fort: Gegenüber Mitte 2007 hat sich die Angebotsreserve in den 15 DIP-Büromärkten um rd. 6% reduziert und stellt sich aktuell auf rd. 9,5 Mio. (Ende Juni 2007: rd. 10,1 Mio. m²). Der Trend zur deutlichen Reduzierung, in Teilräumen sogar Verknappung nachfragegerechter Flächenangebote führt zu einem weiteren Anziehen der Büromieten insbesondere in den guten und sehr guten Lagen.

Wachsende Büroflächennachfrage
In den 15 kontinuierlich von DIP – Deutsche Immobilien-Partner untersuchten deutschen Büromärkten erhöhte sich der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von rd. 1,72 Mio. m² um ca. 12% auf rd. 1,91 Mio. m².

Hiervon erzielten die sieben größten deutschen Büromärkte („Big Seven“) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart einen Büroflächenumsatz von rd. 1,60 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: rd. 1,37 Mio. m²) bedeutet dies einen Anstieg um rd. 17%.
• Die im Vergleich der sieben größten deutschen Büromärkte stärkste Nachfragesteigerung um rd. 40% wurde dabei in Frankfurt/M mit rd. 268.000 m² analysiert (1. Hj. 2007: rd. 192.000 m²).
• Dicht darauf folgen Berlin (rd. 228.000 m² = +23%) und Stuttgart (rd. 105.000 m² = +22%).
• Auch in Köln erhöhte sich die Büroflächennachfrage deutlich um ca. 18% auf rd. 120.000 m².
• Düsseldorf verzeichnet mit rd. 205.000 m² ein Plus von 21%.
• München hält mit rd. 370.000 m² unverändert die Spitzenposition in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: rd. 345.000 m²) bedeutet dies ein Umsatzplus von ca. 7%.
• In den mittleren Bürozentren Bremen, Dresden, Essen, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim und Rostock reduzierte sich der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2008 mit rd. 317.000 m² (= -9%) gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: rd. 347.000 m²). Dies ist insbesondere auf deutlich rückläufige Büroflächenumsätze in Bremen (rd. 35.000 m² = -56%) und Leipzig (rd. 28.000 m² = -30%) zurückzuführen, während vor allem Dresden seinen Büroflächenumsatz mit rd. 32.000 m² im ersten Halbjahr 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2007: rd. 10.600 m²) verdreifachen konnte. In den anderen Standorten wurden weitgehend stabile Büroflächenumsätze erzielt.

Prognose 2008
Wie in den Vorjahren zeichnet sich in der zweiten Jahreshälfte 2008 aufgrund einer Vielzahl anstehender Großgesuche ein höheres Flächenumsatzvolumen als in der ersten Jahreshälfte ab. Auch wenn das Rekordniveau der Büroflächenumsätze im dritten und vierten Quartal 2007 kaum wieder erreicht werden dürfte, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit von einem erneut überdurchschnittlich hohen Jahresumsatz 2008 ausgegangen werden. Nach derzeitigem Kenntnisstand kann zumindest ein Büroflächenumsatzvolumen in der Größenordnung von ca. 3,8 Mio. m² prognostiziert werden, was deutlich (um ca. 18%) über dem durchschnittlichen Umsatzniveau der letzten Dekade (ca. 3,2 Mio. m²) in den untersuchten deutschen Büromärkten liegen würde.

Hohe Flächenabsorption
Aufgrund der aktuell sehr positiven Beschäftigteneffekte wächst der Bedarf an Büroflächen. Dies spiegelt sich in einer anhaltend positiven Nettoabsorption, also einem Büroflächenmehrverbrauch, wider. Nach den vorliegenden Analysen entfielen im ersten Halbjahr 2008 rd. ein Drittel der Büroflächenumsätze bzw. rd. 640.000 m² per Saldo auf Flächenerweiterungen für Unternehmensexpansionen oder -Neugründungen. Zu den Städten mit einem vergleichsweise überdurchschnittlich hohen Mehrverbrauch an Bürofläche gehörten in der ersten Jahreshälfte 2008 vor allem Hamburg und Frankfurt/M, Köln, Bremen und Stuttgart.

Weiterer Abbau von Angebotsüberhängen
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den untersuchten 15 DIP-Büromärkten verringerte sich binnen Jahresfrist um rd. 6% und stellt sich aktuell auf rd. 9,5 Mio. m² (Ende Juni 2007: ca. 10,1 Mio. m²).
• Das größte verfügbare Marktangebot an kurzfristig bezugsfähigen Büroflächen ist derzeit im deutschlandweiten Vergleich in Frankfurt/M. und München mit je rd. 1,65 Mio. m² zu finden. Während sich dabei der Leerstand in Frankfurt indessen um mehr als 300.000 m² bzw. rd. 17% reduziert hat, hat sich der Angebotssockel in München gegenüber Mitte 2007 wieder um rd. 150.000 m² bzw. 10% erhöht.
• Danach folgt Berlin mit einem Angebotssockel von rd. 1,56 Mio. m² Büroflächen (= -8%).
• Wie in Frankfurt/M. haben sich auch in Mannheim, Köln und Essen die kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven überdurchschnittlich schnell um zum Teil deutlich mehr als 10% im Jahresvergleich verringert.
• Auch in Bremen, Hamburg, Hannover und Rostock konnte ein beachtlicher Abbau von Büroleerständen erreicht werden, während sich in Düsseldorf, Leipzig und Magdeburg an der absoluten Größenordnung der Büroleerstände nur wenig geändert hat.
• Dresden verzeichnet wie München einen, wenn auch moderateren Leerstandszuwachs um 5%. In beiden Städten ist dies vor allem auf eine zunehmende Bautätigkeit zurückzuführen.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote der 15 untersuchten deutschen Büromärkte sank von ca. 9,9 % Mitte 2007 auf derzeit ca. 9,2%. Märkte mit relativ geringen Leerstandsquoten sind weiterhin insbesondere Bremen (3,1%) und Hannover (3,8%). Es folgen die Büromärkte Essen und Mannheim mit 5,7% und 5,6%. Auch Stuttgart (6,3%) und Hamburg (7,0%) liegen noch deutlich unter dem Durchschnittswert aller DIP-Standorte.
• Der Trend zum Abbau von Leerständen hält zwar noch an, wird sich jedoch aufgrund der mittelfristig deutlich anziehenden Neubautätigkeit verlangsamen. Für das Gesamtjahr 2008 zeichnet sich in den analysierten 15 Märkten ein Fertigstellungsvolumen von rd. 1,36 Mio. m² Büroflächen ab, was damit um rd. 50% über dem Vorjahresniveau (0,91 Mio. m²) liegen wird.

Steigende Büromieten
Die Büromieten ziehen vor allem in guten und sehr guten Lagen wieder merklich an.
• Die gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten deutschen Büromärkten liegt Ende Juni 2008 mit rd. EUR 24,50/m² um rd. 9% höher als Mitte des vergangenen Jahres (ca. EUR 22,40/m²).
• Zu den Märkten mit einem überdurchschnittlich starken Anstieg des Spitzenmietniveaus gehörten im Jahresvergleich vor allem Mannheim (+12%), München und Frankfurt/M mit einem Plus von je ca. 10%. Auch in Berlin und Hamburg lagen die aktuellen Spitzenmieten jeweils um rd. 5% über den ermittelten Werten des Vorjahres.
• Auch die mittleren Mieten für Büroflächen in Citylagen haben sich in den untersuchten 15 deutschen Märkten gegenüber der Jahresmitte 2007 um rd. 7% auf rd. EUR 15,70/m² erhöht (Ende Juni 2007: rd. EUR 14,70/m²). Den stärksten Anstieg verzeichneten dabei Dresden mit rd. 14% sowie Mannheim mit rd. 16%.
• Der Trend zu einer wesentlichen stärkeren Spreizung und Differenzierung der Mietpreisentwicklung in verschiedenen Städten und Lagen verstärkt sich damit in der aktuellen Marktphase und ist als Merkmal einer „gesunden“ Marktentwicklung zu werten. Während dabei moderne Flächenangebote in guten Lagen weiterhin reelle Chancen auf steigende Mieterträge haben, bestehen für Flächenangebote in Rand- und peripheren Lagen weiterhin markante Risiken, was sich trotz der guten konjunkturellen Situation auch in stagnierenden, zum Teil auch weiter rückläufigen Mieterträgen widerspiegeln kann.

DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, CORPUS SIREO Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld International GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement sowie die MGG Montan-Grundstücksgesellschaft mbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.