Im Rahmen einer aktuellen Umfrage zu den Auswirkungen der US-Finanzkrise auf den deutschen Immobilieninvestmentmarkt wurden rd. 1.000 Immobilien-Professionals auch nach ihren Anlageschwerpunkten nach Asset-Klassen befragt. Das Ergebnis: 55 Prozent der Teilnehmer nannten als Schwerpunkt das Segment „Wohnen“ noch vor Büroinvestments (48 Prozent) und dem Einzelhandelsbereich (46 Prozent). Bemerkenswert ist hierbei, dass auch aus der nicht unbedingt als wohnaffin bekannten Gruppe der institutionellen Anleger nunmehr rd. 43 Prozent Wohninvestments als einen ihrer Anlageschwerpunkte angaben. Die anhaltende Nachfrage nach Wohninvestments hat überzeugende Gründe: Ungeachtet der langfristig rückläufigen Bevölkerungszahl wächst die für die Entwicklung der Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ausschlaggebende Anzahl der Privathaushalte in Deutschland weiter. Gefragt sind nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH indessen nicht nur mehr Wohnungen, sondern zugleich auch völlig andere Wohnqualitäten, Stichwort „altengerechte Wohnungen“.

Wachsende Nachfrage
Für die Entwicklung der Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind weniger die Veränderungen der Anzahl der Einwohner, dagegen vor allem der Anzahl der Privathaushalte ausschlaggebend. Hier wächst ungeachtet der aktuell stagnierenden und langfristig rückläufigen Bevölkerungszahl in Deutschland die Anzahl der Privathaushalte. Das Statistische Bundesamt prognostiziert allein bis zum Jahr 2020 ein Wachstum um rd. 1 Million auf über 40,5 Millionen Privathaushalte. Nach anderen Berechnungen (empirica) wird sogar eine Zunahme von rd. 2 Millionen Haushalten prognostiziert. Ursache dafür ist vor allem der anhaltende Trend zur Haushaltsverkleinerung. Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird sich von aktuell rd. 2,08 Personen je Privathaushalt auf weniger als 2,0 Personen verringern.

Hohe Marktdynamik auch bei der Generation 50+
Aufgrund der wachsenden Nachfrage werden auch in den kommenden Jahren indessen nicht nur mehr Wohnungen benötigt, sondern vor allem völlig andere Wohnqualitäten (z. B. mehr altersgerechte Wohnungen).
Dies hängt insbesondere mit den sich abzeichnenden Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zusammen. So wird der Anteil der älteren Bevölkerungsschichten in den nächsten Jahren stark zunehmen. Derzeit sind rd. 31 Mio. Menschen in Deutschland älter als 50 Jahre. Das sind ca. 38 Prozent der Gesamtbevölkerung. Bis zum Jahr 2020 wird sich die Anzahl der Einwohner ab 50 Jahren auf rd. 38 Mio. deutlich erhöhen, Der Anteil der Älteren an der Gesamtbevölkerung steigt damit auf rd. 46 Prozent.
Analog dazu ist ein Wachstum der Anzahl der Privathaushalte in Deutschland zukünftig nur bei der Generation 50+ zu erwarten. Bis zum Jahr 2020 nimmt die Anzahl der Haushalte in diesem Altersegment per Saldo um fast 5 Millionen zu, während die Anzahl jüngerer Haushalte nach empirica um fast 3 Millionen rückläufig sein wird.
Dabei treten sehr starke regionale Unterschiede auf. Zu den Bundesländern mit einem überdurchschnittlich starken Wachstum der Anzahl der Privathaushalte bis zum Jahr 2020 werden u.a. Baden-Württemberg, Bayern, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein gehören.

Hohe Nettovermögen bei Älteren
Entscheidend für qualitative Veränderungen der Nachfragestrukturen ist vor allem das in den jeweiligen Altersgruppen verfügbare Nettovermögen. Hier disponiert die Altersgruppe der 56- bis 65-Jährigen in deutschlandweiten Vergleichen über die höchsten individuellen Nettovermögen. Es folgen mit ähnlich hohen absoluten Werten die Altersgruppen der 46- bis 55-Jährigen sowie der 65- bis 75-Jährigen.
Das bedeutet, dass vor allem in den Gruppen der „alten Jungen“ (50- bis 60-Jahre) und der „jungen Alten“ (60- bis 70 Jahre) die Voraussetzungen zur Realisierung von bislang nicht erfüllten Wohnungswünschen am günstigsten sind.
In den neuen Bundesländern sind die durchschnittlichen Nettovermögen zwar auch 19 Jahre nach Überwindung der Teilung immer noch deutlich geringer als in den alten Bundesländern, indessen verfügen auch hier vor allem die „alten Jungen“ über die höchsten Einkommen.

Großes Erbschaftsvolumen
Neben hohen verfügbaren Nettoeinkommen profitiert die Generation 50+ in den kommenden Jahren zudem auch am stärksten von einem riesigen Erbschaftsvermögen: Das Erbschaftsvolumen zugunsten der Generation 50+ beläuft sich zwischen 2006 und 2015 auf geschätzte EUR 1,2 Billionen. Pro Erbe ergibt sich bei generationenübergreifenden Erbfällen eine Erbschaft von geschätzten EUR 77.390. Die dadurch deutlich wachsende Verfügbarkeit über ein relativ hohes zusätzliches Eigenkapital vergrößert nach Erwartungen von AENGEVELT-RESEARCH in der Generation 50+ das Potenzial für den Erwerb von Wohneigentum bzw. die bedarfsgerechte Sanierung und Modernisierung selbstgenutzter oder fremdvermieteter Wohnungsbestände.

Generation 50+: Hohe Nachfrage nach Wohneigentum
Obwohl die Wohneigentumsquote der Generation 50+ mit gut 50 Prozent beträchtlich höher ist als die der jüngeren Haushalte, sind auch in der älteren Generation bei Weitem noch nicht alle Wünsche zum Kauf von Wohneigentum ausgeschöpft. Nach einer aktuellen Untersuchung von empirica besteht zumindest bei rund einer halben Million Menschen der Generation 50+ konkretes Interesse am zeitnahen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Daneben können sich derzeit weitere 1,5 Millionen dieser Altersgruppe generell vorstellen, Wohneigentum zum Zwecke des Eigennutzes zu erwerben. Vor allem in Ostdeutschland, wo die Wohneigentumsquote der Generation 50+ immer noch unter 40 Prozent liegt, besteht noch ein ausgeprägter Nachholbedarf nach selbstgenutztem Wohneigentum.

Wachsende Mobilität der Generation 50+
Auch das Interesse und die Bereitschaft zur Verbesserung der Wohnungssituation sind in der Generation 50+ sehr stark ausgeprägt: So ist über ein Drittel dieser Bevölkerungsgruppe an der Verbesserung der Wohnqualität durch Modernisierung, Umbau und Neugestaltung interessiert. Ausserdem plant nahezu ein Drittel der Haushalte dieser Altersgruppe einen Wohnungsumzug. Rund 40 Prozent der Umzugswilligen sind an Wohnraum mit Vorhaltung bestimmter Dienstleistungen interessiert. Bei den über 70- und vor allem über 80-Jährigen sollten Wohnungsangebote eine eventuell notwendige Pflegebedürftigkeit mit einem entsprechenden Dienstleistungsspektrum berücksichtigen.
Dabei ist zu beachten, dass bei einem Umzug finanzielle Motive für Ältere eine geringere Rolle spielen als bei jüngeren Haushalten. Ältere Haushalte sind vor allem an der Verbesserung der Wohnqualität interessiert und dafür auch bereit, höhere Mieten zu zahlen.

Rückkehr in die Städte
Zu der hohen Mobilität der Generation 50+ gesellt sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zusätzlich der Trend zurück in die Stadt. Insbesondere die deutschen Großstädte werden als attraktive Wohnstandorte zunehmend wieder neu „entdeckt“. Dies wird daran deutlich, dass sich die Abwanderung von Stadtbewohnern ins Umland, die sogenannte Suburbanisierung, in den letzten Jahren meist deutlich abgeschwächt und im Austauschverhältnis sogar umgekehrt hat. Seit Jahren kommt es zu wieder zu wachsenden Zuzügen ins Stadtgebiet. Entsprechend wird auch zukünftig die Mehrzahl der Großstädte nach den aktuellen Prognosen zu den Gewinnern der anstehenden Bevölkerungsentwicklungen gehören.
Zu den Trümpfen der Großstädte als Wohnstandort gehören u.a. das umfangreiche und vielfältige Dienstleistungsangebot, kurze Wege und hierdurch erheblich geringere Mobilitätskosten. Zur Attraktivität der Städte trägt außerdem entscheidend das reiche Angebot an kulturellen und höheren Bildungseinrichtungen bei.
Die mit Abstand meisten Stadtbewohner leben nach jüngsten Umfragen ausgesprochen gern in ihrer Stadt. In nahezu allen untersuchten deutschen Städten stimmten 90% und mehr der Einwohner zu, dass sie zufrieden sind, hier zu wohnen. Das gilt gleichermaßen für Städte in West- wie auch in Ostdeutschland. Der Spitzenwert wurde in Leipzig mit einer Quote von annähernd 98% gemessen.

Zunehmende Versorgungslücke
Aufgrund dieser Entwicklungen gibt es nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH insbesondere in den Großstädten und Wachstumskernen zunehmend eine Versorgungslücke. Die quantittative Untrerversorgung verstärkt sich noch durch die völlig unzureichende Wohnungsneubautätigkeit. Diese stagniert seit Jahren konjunkturunabhängig auf sehr niedrigem Niveau. So wurden 2006 durch Neubaumaßnahmen weniger als 225.000 Wohnungen deutschlandweit fertiggestellt und auch 2007 wird ein Fertigstellungsvolumen in der gleichen Größenordnung erwartet.
Die Bauintensität ist dabei insbesondere beim Geschosswohnungsbau auf ein Niveau gefallen, das deutlich unter der langfristig notwendigen Reproduktionsrate des Bestandes liegt. Nach Expertenmeinungen ist ein jährliches Bauvolumen in der Größenordnung von ca. 0,7 Prozent bis 1 Prozent des Wohnungsbestandes, das heißt, mindestens ca. 280.000 Wohneinheiten, notwendig. Tatsächlich werden indessen derzeit in Deutschland jährlich lediglich rd. 70.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt. Das Defizit von 210.000 Wohnungen jährlich vergrößert sich sogar nach , weil gleichzeitig rd. 50.000 Wohnungen per anno abgerissen werdeb. Dazu kommen in erheblichem Umfang weitere Wohnungen, die aufgrund schlechten Bauzustandes oder Lagenachteilen zwar noch statistikwirksam als Angebot geführt werden, indessen schon längst nicht mehr vermarktungsfähig sind.
Damit erhält die Modernisierung und Aufwertung der Wohnungsbestände in der aktuellen Marktphase einen signifikanten Stellenwert.

Trend steigender Wohnungsmieten
Vor dem Hintergrund einer wachsenden Nachfrage bei zumeist stagnierendem Wohnungsangebot hat sich der Trend steigender Wohnungsmieten im Jahr 2007 in Deutschland verstärkt: Die Entwicklung der mittleren Angebotsmieten in den 118 kreisfreien Städten Deutschlands zeigt, dass in rund zwei Dritteln der untersuchten Städte die Wohnungskaltmieten steigen. In rd. 30 Prozent dieser Städte wurde sogar eine überdurchschnittlich starke Erhöhung der Wohnungskaltmieten von zum Teil deutlich über 2,2 Prozent p.a. registriert. Dieser Entwicklungstrend ist nicht nur in West-, sondern auch in Ostdeutschland zu beobachten. Große Städte mit rückläufigen Wohnungsmieten sind in den neuen Bundesländern sogar seltener zu finden als im früheren Bundesgebiet.

Zu den Städten mit dem deutschlandweit höchsten Mietwachstum gehören aktuell in Westdeutschland zum Beispiel Passau, Bayreuth, Karlsruhe, Frankfurt/M., Nürnberg und Hamburg, in Ostdeutschland Neubrandenburg, Stralsund, Magdeburg und Dessau.
Zur Gruppe der Städte mit einem in 2007 leicht überdurchschnittlichen Mietwachstum zählten u.a. Düsseldorf, Dortmund, München und Bremen in den alten Ländern sowie Brandenburg an der Havel, Erfurt und Frankfurt/Oder in den neuen Ländern.
Städte mit in 2007 nur geringen Mieterhöhungen waren u.a. Duisburg, Essen, Gelsenkirchen und Stuttgart in Westdeutschland sowie Chemnitz, Halle/Saale, Leipzig und Potsdam in Ostdeutschland. Auch Berlin gehört in diese Gruppe.
Statistische Mietpreisrückgänge wurden 2007 zum Beispiel in Köln, Mülheim an der Ruhr, Wuppertal und Leverkusen in den alten sowie in Dresden, Schwerin und Rostock in den neuen Ländern analysiert.

Höhere Dynamik auf dem Wohninvestmentmarkt
Die genannten Entwicklungen haben sich auch auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt niedergeschlagen. Dieser war entsprechend in den letzten Jahren durch eine deutlich anziehende Umsatzdynamik gekennzeichnet: Das Umsatzvolumen hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zwischen 2003 (ca. EUR 15 Mrd.) und 2006 (ca. EUR 32 Mrd.) mehr als verdoppelt. Auch 2007 wurden für über EUR 31 Mrd. Wohninvestments in Deutschland verkauft.
In Relation zum Gesamtbestand an Geschosswohnungen ist die Umsatzdynamik allerdings vergleichsweise verhalten. Aktuell werden jährlich weniger als 2 Prozent des Bestandes veräußert. Die Marktpotentiale sind damit bei weitem noch nicht ausgeschöpft, so dass auch zukünftig von einer hohen Umsatzdynamik auszugehen ist.

Resümee
Der deutsche Wohninvestmentmarkt bietet in den kommenden Jahren überdurchschnittlich günstige Investitionschancen. So führt die sich immer deutlicher abzeichnende Versorgungslücke zu einer Aufwertung vermarktungsfähiger Wohnungsbestände und zu langfristig allmählich steigenden Wohnungskaltmieten. Zudem ist das Marktpotential hoch und bei Umsatzquoten von derzeit ca. 2 Prozent p.a. bei weitem nicht ausgeschöpft. Gleichzeitig sind die marktüblichen Wohnflächenpreise trotz Preissteigerungen in den letzten Jahren weiterhin vergleichsweise moderat. Sie liegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH häufig noch deutlich unter den relevanten Investitionskosten. Insgesamt sind damit die Chancen für nachhaltig zumindest stabile, häufig sogar anziehende Renditen unter Beachtung professioneller Objekt- und Lageprüfungen mittel- und langfristig in vielen Teilmärkten hoch, zumal Investitionen in Wohnimmobilien viel weniger konjunktur- und wettbewerbsanfällig sind als Gewerbeinvestments.
Indessen sind für auch mittel- und langfristig erfolgreiche Investitionen die demographischen Entwicklungen zu beachten. In den kommenden Jahren werden vor allem in Wachstumskernen nicht nur mehr Wohnungen benötigt, sondern auch völlig andere Wohnqualitäten. Stichwort: Altengerechte Wohnungen mit Barrierefreiheit, rollstuhlgerechten Türbreiten, modulartigen Serviceangeboten etc. Von den knapp 40 Millionen Wohnungen in Deutschland erfüllen gerade einmal 250.000 bzw, 0,6% alle vorgenannten Kriterien. So beziffert eine Studie der InWis beispielsweise allein für Düsseldorf den Bedarf an altengerechten Wohnungen auf mehr als 8.000.
Da die Mehrzahl der Bevölkerung auch im Alter so lange wie möglich in der jetzigen Wohnung bleiben will, beschränkt sich damit das Thema „altengerecht“ nicht auf Seniorenresidenzen, Altenheime etc., sondern umfasst die gesamte Wohnungswirtschaft. Dabei verursacht die Erstellung altengerechter Wohnungen im Neubau kaum Mehrkosten. Sie ist auch bei Bestandsimmobilien oftmals technisch und wirtschaftlich sinnvoll als Umrüstung möglich. Fazit: Der Bedarf ist hoch, die ökonomische Machbarkeit gegeben – also klare Herausforderung, Aufgabe und enormes Potential für Bestandshalter, Bauträger und Investoren.