Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wird 2006 in Deutschland als historisches Umsatzrekordjahr in die Geschichte der Investmentmärkte eingehen. Selbst in der Boomphase der Sonder-Afa-Ära Mitte der 90er Jahre wurden nicht so hohe Transaktionsvolumina durch Immobilieninvestments erreicht: Nach den vorläufigen Ergebnissen (Stand: 20.12.2006) erhöhte sich der Geldumsatz aus Verkäufen von Immobilien-Investments (Wohn- und gewerbliche Investments einschließlich Share-Deals, Unternehmens- und Kreditportfoliotransaktionen) in Deutschland um mehr als ein Drittel von rd. EUR 66 Mio. in 2005 auf nahezu EUR 90 Mrd.!

Auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wurden im Jahr 2006 ein Umsatzvolumen von rd. EUR 55,5 Mrd. (2005: rd. EUR 36 Mrd.)
Davon entfiel auf „reine“ Liegenschaftsverkäufe (Asset-Deals) ein historischer Umsatz-rekord von ca. EUR 34 Mrd.. Der bisherige bundesweite Spitzenwert wurde 1996 mit einem Umsatzvolumen von rd. EUR 30 Mrd. registriert.
Weitere EUR 21,5 Mrd. wurden durch Übernahmen kompletter Immobilienpakete oder Gesellschaften realisiert.
• Besonders gefragt waren hierbei Einzelhandelsimmobilien wie Shoppingcenter, klassische Geschäftshäuser in zentralen Lagen sowie Fach- und Discountmärkte. Von den erfassten großen Portfoliotransaktionen im Jahr 2006 (rd. EUR 21,5 Mrd.) entfiel ein Anteil von rd. 37% bzw. nahezu EUR 8 Mrd. auf diese Asset-Klasse.
• Der Marktanteil der Büroimmobilien fällt zwar hinsichtlich des umgesetzten Geldvol-umens von rd. EUR 12,2 Mrd. bzw. einem Anteil von 57% noch höher aus, allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass es in Deutschland etwa dreimal so viele Büroflächen wie Einzelhandelsflächen gibt. Die Umsatzdynamik ist bei Immobilien mit Einzelhandelsnutzung deshalb derzeit in Deutschland deutlich höher als im Bürobereich.
• Durch den Verkauf von großen Portfolien mit Logistik- und Gewerbeimmobilien wurden 2006 in Deutschland Umsätze von über EUR 1,3 Mrd. (Anteil: 6%) erzielt.

Von den gesamten Geldumsätzen entfielen auf die 14 kontinuierlich von DIP analysierten Städte Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart in 2006 der Geldumsatz durch Verkäufe von Gewerbeimmobilien (nur Asset-Deals) nach den vorläufigen Auswertungsergebnissen auf knapp EUR 15 Mrd. Im Vergleich zum Vorjahr (ca. EUR 9 Mrd.) stieg der Umsatz damit um rd. EUR 6 Mrd. bzw. über zwei Drittel.
Dabei konzentrierten sich die Umsätze im Berichtsjahr 2006 wieder in stärkerem Maße auf die sieben größten deutschen Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Köln, Hamburg, München und Stuttgart: In den „Big Seven“ erhöhte sich das Transaktionsvolumen von insgesamt rd. EUR 7,6 Mrd. in 2005 um 75% auf ca. EUR 13,3 Mrd.. In den Mittelzentren Dresden, Hannover, Bremen, Leipzig, Mannheim, Magdeburg und Rostock stiegen die Umsätze im Vorjahresvergleich um rd. ein Drittel auf ca. EUR 1,7 Mrd. in 2006.

Neuer Umsatzrekord auch auf dem Wohninvestmentmarkt
Nachdem bereits 2005 unter Berücksichtigung von Asset- und Share-Deals ein historischer Umsatzrekord von rd. EUR 30 Mrd. erreicht wurde, konnte im Berichtsjahr, aufbauend auf diesem außerordentlich hohen Niveau, nach vorläufigen Angaben nochmals eine Umsatzsteigerung von rd. 13% auf rd. EUR 33,9 Mrd. erreicht werden. Hierbei wurden durch Übernahmen kompletter Immobilienpakete oder Gesellschaften rd. EUR 8,4 Mrd. kontrahiert (2005: EUR 12,5 Mrd.), während auf reine Asset Deals der historische Rekordwert von rd. EUR 25,5 Mrd. entfiel (bisheriger Rekordwert 1996: rd. EUR 20 Mrd.).

In den 14 untersuchten DIP-Wohninvestmentmärkten wurde dabei ein überdurchschnittlich hohes Umsatzwachstum beobachtet. Im Jahr 2004 belief sich der Geldumsatz durch Verkäufe von Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern (nur Asset-Deals) auf rd. EUR 5,5 Mrd. Im Folgejahr 2005 erhöhte sich das Transaktionsvolumen bereits um rd. 42% auf ca. EUR 7,9 Mrd. und im Berichtsjahr 2006 stiegen die Geldumsätze nach den vorläufigen Angaben nochmals um rd. 54% auf ca. EUR 12,2 Mrd.

Breites Spektrum ausländischer Investoren
Die Rekordumsätze auf den Investmentmärkten sind vor allen auf die sehr positive Wertung des Immobilienstandorts Deutschlands durch ausländische Investoren zurückzuführen. Bei weltweiten Vergleichen gehört Deutschland aus Sicht internationaler Investoren derzeit zu den attraktivsten Immobilienmärkten mit einer hohen Erwartungshaltung an zukünftige Marktentwicklungen. Entsprechend bestimmten ausländische Investorengruppen 2006 wie bereits im Vorjahr maßgeblich Umfang und Struktur der Nachfrage auf den deutschen Investmentmärkten.

Allerdings sind dabei deutliche Veränderungen zu beobachten. Die kapitalstarken Private Equity Funds haben ihren Fokus verstärkt auf den Erwerb großer deutscher Gewerbeimmobilienportfolien ausgedehnt, während sie im Wohninvestmentbereich zunehmend nicht nur als Käufer großer Portfolien, sondern auch als Verkäufer von Wohnanlagen aktiv sind. Vor allem im Wohninvestmentbereich, aber auch bei Gewerbeinvestments hat sich im vergangenen Jahr das Spektrum ausländischer Investorengruppen, die ihr Engagement in Deutschland auf- und ausbauen, enorm verbreitert. Das gilt für institutionelle wie auch private Investorengruppen weltweit.

Vom realisierten Transaktionsvolumen aller erfassten großen deutschen Gewerbeinvestmentdeals (rd. EUR 21,5 Mrd.) wurden 2006 rd. 65% durch ausländische Finanzinvestoren wie Private Equity und Opportunity Funds realisiert. Weitere 21% des Umsatzvolumens im Gewerbeinvestmentbereich sind sonstigen ausländischen Investoren zuzurechnen. Nur rd. 14% des investierten Kapitals wurden in diesem Marktsegment durch deutsche Investorengruppen angelegt.

Rendite-Entwicklung für Wohn- und Gewerbeinvestments
Während bei Wohninvestments bereits im Jahr 2005 deutlich anziehende Kaufpreisfaktoren beobachtet wurden, blieben sie bei Gewerbeinvestments (außer bei Einzelhandelsimmobilien) zumeist stabil oder gaben sogar nach. Im Berichtsjahr 2006 wurden dagegen in fast allen Marktsegmenten steigende Kaufpreisfaktoren beobachtet, in Teilmärkten mit einer stark zunehmenden Dynamik.

Auf der Basis der analysierten großen Wohnportfoliotransaktionen in Deutschland erhöhten sich die durchschnittlich realisierten Wohnflächenpreise von rd. EUR 715,-/m² im Jahr 2005 um rd. 13% auf rd. EUR 805,-/m² im Folgejahr. Die Kaufpreisfaktoren zogen im Durchschnitt um rd. 1,5 Jahresmieten an. Die durchschnittliche Cash-Flow-Rendite für verkaufte Wohnungsbestände wurde mit rd. 6,3% kalkuliert (2005: 7%). Die mittlere Renditespanne reicht von rd. 5,5% bis ca. 8,1%.

Die durchschnittliche Anfangsrendite von Büro- und Geschäftshäusern in City-Lagen gab im Berichtsjahr 2006 deutlich nach, die Kaufpreisfaktoren zogen hier um rund eine Jahresmiete an. In den untersuchten DIP-Märkten reduzierte sich die Bruttoanfangsrendite von 6,3% im Jahr 2005 auf ca. 5,9% im Folgejahr. Die mittlere Renditespanne reicht aktuell von ca. 5,3% bis ca. 6,6%.

Aufgrund des hohen Nachfragedrucks stiegen die Kaufpreisfaktoren vor allem bei Einzelhandelsimmobilien (Shopping-Center, Fach- und Discountmärkte) und bei Logistikimmobilien. Bei diesen Investmentprodukten zogen die Kaufpreise um anderthalb bis zwei Jahresmieten im Jahresverlauf 2006 an. Die Faktoren für Fachmärkte sind in Stadtrandlagen häufig bereits höher als jene für Büroobjekte in vergleichbaren Lagen. Die Renditespanne ist allerdings bei diesen Produkten in Abhängigkeit von Mikrolagen, Mieterbonität und Mietvertragslaufzeiten ausgesprochen groß und reicht aktuell von ca. 5,8% bis 10,5%.

Trends 2007 - Chancen und Risiken
Argumente für ein nachhaltig erfolgreiches Engagement auf den deutschen Investmentmärkten sind:
- Der konjunkturelle Aufschwung der stärksten europäischen Volkswirtschaft wirkt sich zunehmend positiv auf die Mietmärkte aus. Die Talsohle des jüngsten Marktzyklus wurde durchschritten, Mietpreise und Kaufpreisfaktoren ziehen an.
- Die wirtschaftliche Basis für erfolgreiche Investments in Immobilien hat sich in Deutschland verbreitert. Die bereits erfolgten erheblichen Wertzuwächse bei Wohninvestments setzen sich in anderen Marktsegmenten zunehmend fort. Das betrifft vor allem Einzelhandels- und Logistikimmobilien, aber auch Seniorenimmobilien, Hotels und Büroobjekte. So ist zum Beispiel der Prozess des Outsourcing von Logistikleistungen aus großen Industrieunternehmen bei Weitem noch nicht abgeschlossen. Die Ausstattung und räumliche Verteilung von Pflegeheimen entspricht nicht den Anforderungen, die sich aus den demographischen Veränderungen ergeben.
- Das Reservoir an derzeit noch schlummernden, nicht gehobenen „Immobilienschätzen“ ist in Deutschland relativ hoch. Die Chancen für größere Sale-and-lease-back-Geschäfte mit Kommunen und Unternehmen sind gut.

Die derzeitige Marktphase mit sehr schnell wachsenden Transaktionsvolumina auf der Basis eines hohen Anlagedrucks birgt allerdings auch eine Reihe von Risiken:
- Die erzielbaren Eigenkapitalrenditen der am Markt operierenden Finanzinvestoren hängen entscheidend von Zinsentwicklungen für Fremdkapital ab. Bei einem deutlichen Anziehen der Zinsen sinkt die Rentabilität und damit Attraktivität der deutschen Immobilieninvestments erheblich.
- Die Entwicklungsdynamik der Kaufpreise und Kapitalisierungsfaktoren ist in einigen Marktsegmenten deutlich höher als das Wachstum der Mieterträge. Damit besteht das Risiko der Abkopplung der Investmentmärkte von den Nutzermärkten. Die Notwendigkeit detaillierter Markt- und Wettbewerbsanalysen ist deshalb gerade in Marktphasen mit ersten Anzeichen einer Überhitzungsgefahr dringend geboten.

DIP - Deutsche Immobilien-Partner
Der Verbund wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind heute: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, Bankhaus Ellwanger & Geiger, BIC Blum Immobilien Consulting GmbH, Corpus Immobilien Makler GmbH, Fürst Immobilien, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Spiegelfeld Immobilien GmbH und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).

Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Bundesvereinigung der Landesentwicklungsgesellschaften e. V., Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH sowie seit dem 01. Dezember 2006 die ARCADIS HOMOLA AG Projektmanagement.

Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.