Im Jahr 2006 wurden am Magdeburger Grundstücksmarkt Immobilien im Gesamtwert von ca. EUR 390 Mio. transferiert (nur Asset-Deals). Dieses Ergebnis bedeutet einen deutlichen Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr (rd. EUR 282 Mio.) um rd. EUR 108 Mio. bzw. 38%. Erzielt wurde dieser Zuwachs vor allem durch die von AENGEVELT-RESEARCH prognostizierte deutlich gestiegene Nachfrage insbesondere ausländischer Kapitalanleger am Investmentmarkt.

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. EUR 390 Mio. entfielen in 2006:
• rd. EUR 287 Mio. auf bebaute Grundstücke
(2005: rd. EUR 208 Mio.),
• rd. EUR 27,7 Mio. auf unbebaute Grundstücke
(2005: rd. EUR 23,5 Mio.),
• rd. EUR 55,7 Mio. auf Wohn- und Teileigentum
(2005: rd. EUR 47,5 Mio.).

Ungeachtet der Marktdynamik und der deutlichen Zuwächse in allen genannten Teilmärkten reduzierte sich die Zahl der Verkaufsfälle um nahezu 9% auf insgesamt 2.014 Beurkundungen (2005: 2.208). Demgegenüber erhöhte sich der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall deutlich um 50% auf rd. EUR 193.800,- (2005: EUR 127.600,-).

Magdeburger Investmentmarkt legt deutlich zu
• Am Magdeburger Investmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen aus reinen Objektverkäufen (Asset-Deals) gegenüber dem Vorjahr erneut markant um rd. 53% auf rd. EUR 259 Mio. in 2006 (2005: rd. EUR 169 Mio.; 2004: rd. EUR 90 Mio.).
• Im Unterschied zu 2005 resultiert die jüngste Umsatzsteigerung ausschließlich durch das stark ansteigende Marktvolumen im Bereich gewerblicher Investments: Mit rd. EUR 193 Mio. entfielen rd. drei Viertel des gesamten Liegenschaftshandels auf gewerbliche Investments. Im Vergleich zum Vorjahr 2005 (rd. EUR 94 Mio.) hat sich damit der Umsatz im Bereich Gewerbeinvestments in der anhaltinischen Hauptstadt mehr als verdoppelt.
• Besonders deutlich fiel das Umsatzwachstum im Segment Büro- und Geschäftshäuser aus: Hier erhöhte sich das Transaktionsvolumen um das rd. 2,4-fache auf EUR 170 Mio. (2005: rd. EUR 72 Mio.). Hier stieg auch die Zahl der Verkaufsfälle binnen Jahresfrist, und zwar von 95 in 2005 auf 117 im letzten Jahr. Der mittlere Verkaufspreis verdoppelte sich dabei von rd. EUR 756.000,- auf rd. EUR 1,46 Mio.
• Auf dem Wohn-Investmentmarkt (nur Asset-Deals) ging der Geldumsatz dagegen moderat auf rd. EUR 66 Mio. zurück (2005: rd. EUR 75 Mio.). Da indessen auch die Zahl der Kauffälle von 223 auf 184 im letzten Jahr sank, erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie von EUR 335.000,- auf rd. EUR 358.000,-.
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert setzte sich die markante Internationalisierung des Marktgeschehens in Deutschland auch in Magdeburg fort. So stieg der Anteil ausländischer Investoren am Magdeburger Investmentmarkt weiter deutlich an: Auf sie entfielen 2006 mit einer Marktquote von mittlerweile rd. 55% bzw. rd. EUR 142 Mio. schon mehr als die Hälfte des realisierten Transaktionsvolumens (2005: rd. EUR 35 Mio. bzw. rd. 20%).

Überdurchschnittlich hohes Renditeniveau in Magdeburg
• Das umfassende Nachfrageinteresse ausländischer Investoren und die von ihnen getätigten Umsätze begründen sich unter anderem in den erzielbaren Renditen: Ungeachtet der in einigen Teilmärkten leicht rückläufigen Bruttoanfangsrenditen ist das Renditeniveau in Magdeburg im Vergleich zu anderen großen deutschen Immobilienzentren weiterhin überdurchschnittlich hoch.
• Die Bruttoanfangsrenditen für Bestandswohnobjekte bewegen sich zu Beginn des Jahres 2007 in einer Bandbreite zwischen 8,0% und 9,5%.
• Die erzielbaren Spitzenrenditen für Büro- und Verwaltungsgebäude liegen bei ca. 7,0% , in den Stadtrandlagen erreichen sie sogar bis zu 9,5%.
• Die Bruttoanfangsrenditen für Einzelhandelsimmobilien sind aufgrund der auch für diese Investments anhaltend hohen Nachfrage verknappungsbedingt leicht rückläufig. Die marktübliche Spannbreite für Super- und Fachmärkte reicht derzeit von rd. 7,5% bis 9%.
Für Geschäftshäuser in 1a-Lage sind allerdings deutlich niedrigere Spitzenrenditen von rd. 6,5% zu kalkulieren.

Trends der Marktentwicklung
• Nachdem das Geschehen auf dem Magdeburger Investmentmarkt bis vor einigen Jahren noch vorrangig von Privatinvestoren sowie regional aktiven Entwicklern und Eigennutzern bestimmt wurde, nimmt wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert auch hier die Bedeutung bundesweiter und internationaler Investoren in den beiden jüngsten Berichtsperioden ständig zu, Tendenz weiter steigend.
• Der Fokus der Investoren richtet sich vorrangig auf ertragsstabile Bestandsobjekte mit Optimierungspotentialen bei kalkulierbaren Risiken. Das heißt, auch der Erwerb bisher eher als „Problemobjekte“ eingestufter Liegenschaften wird zu marktgerechten Bedingungen nunmehr von Professionals ins Auge gefasst. Für den Kaufabschluss ist entscheidend inwieweit objektive Marktchancen zur Optimierung der Nutzungs- und Ertragssituation aufzeig- und kalkulierbar sind.
• Unter den geschilderten positiven Rahmenbedingungen haben sich auch die Voraussetzungen zur erfolgreichen Vermarktung von potentiell entwicklungsfähigen und damit markttauglichen Objekten aus Bankenverwertungen erheblich verbessert. Hierzu trägt neben dem positiven Marktpotential in Magdeburg auch wesentlich dazu bei, dass die hier erzielbaren Renditen in dieser Angebotskategorie angesichts des objektindividuellen Nachrüstungs- und Nachbearbeitungsbedarfs deutlich höher ausfallen als bei bereits „fertigen“ Marktangeboten der gleichen Nutzungskategorie.
• Für das laufende Jahr 2007 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH insgesamt weiterhin stabil hohe Investmentumsätze.