Der am Frankfurter Grundstücksmarkt allein durch Asset-Deals erzielte Geldumsatz erhöhte sich 2005 mit ca. EUR 3,52 Mrd. deutlich um 45% gegenüber dem Vorjahreswert (2004: EUR 2,42 Mrd.). Rechnet man Share-Deals, die vom Gutachterausschuss nicht erfasst werden (können), dazu, übertrifft der Gesamtumsatz am Frankfurter Grundstücksmarkt sogar den Wert von rd. EUR 4,3 Mrd. Ausschlaggebend für dieses Ergebnis ist – neben dem Umsatzwachstum im Wohnimmobilienbereich - vor allem das gestiegene Transaktionsvolumen aus Verkäufen von Büroobjekten.

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (nur Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 3,52 Mrd. entfielen in 2005:
• rd. EUR 2,37 Mrd. auf bebaute Grundstücke
(2004: rd. EUR 1,45 Mrd.),
• rd. EUR 267 Mio. auf unbebaute Grundstücke
(2004: rd. EUR 265 Mio.),
• rd. EUR 590 Mio. auf Wohn- und Teileigentum
(2004: rd. EUR 431 Mio.)

Frankfurts Investmentmarkt legt deutlich zu
Am Frankfurter Investmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen aus reinen Objektverkäufen (Asset-Deals) gegenüber dem Vorjahr markant um 57% von rd. EUR 1,37 Mrd. auf rd. EUR 2,14 Mrd. in 2005.
Zusammen mit den Share-Deals stellt sich der Geldumsatz am Frankfurter Investmentmarkt sogar auf deutlich über EUR 3 Mrd. Frankfurt nimmt damit deutlich Platz 2 hinter dem mit Abstand größten deutschen Investmentmarkt Berlin (rd. 7,8 Mrd. EUR) und vor München (rd. EUR 2,4 Mrd.) ein.
• Auf dem Wohn-Investmentmarkt erhöhte sich der Geldumsatz (nur Asset-Deals) um rd. 13% auf rd. EUR 501 Mio. (2004: rd. EUR 445 Mio.). Die Zahl der Kauffälle stieg von 354 auf 401 im letzten Jahr, der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie blieb dabei mit rd. EUR 1,25 Mio. weitgehend stabil.
• Noch deutlicher fällt das Umsatzwachstum im Segment der Büroobjekte aus: Hier verdoppelte sich das Transaktionsvolumen - ausschließlich Asset-Deals - nahezu (+ 90%) auf rd. EUR 1,134 Mrd. (2004: rd. EUR 596 Mio.). Auch der mittlere Verkaufspreis erhöhte sich bei 37 Verkäufen (2004: 25) von EUR 24 Mio. auf rd. EUR 31 Mio.
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien zog der Geldumsatz bei 18 Verkäufen (2004: 13) ebenfalls deutlich von EUR 187 Mio. in 2004 auf rd. EUR 280 Mio. im letzten Jahr an.
• Parallel dazu wurden im Jahr 2005 auch wieder mehr Industrie- und Gewerbebauten gehandelt. In diesem Marktsegment wechselten 39 Objekte für insgesamt rd. EUR 223 Mio. (2004: 31 Verkäufe; rd. EUR 140 Mio.). Das mittlere Umsatzvolumen pro Investment lag hier mit ca. EUR 5,7 Mio. nur moderat höher als im Vorjahr (2004: rd. EUR 4,5 Mio.). Das Nachfragegeschehen konzentrierte sich somit auch 2005 auf eher kleinere bis mittelgroße Industrie- und Gewerbeliegenschaften.

Dominierende Marktposition ausländischer Investoren
• Im Jahr 2005 rekrutierte sich die Nachfrage hauptsächlich aus Opportunity bzw. Equity Funds sowie privaten Investoren aus dem Ausland.
Mehr als 50% aller Ankäufe entfielen auf die zuletzt genannten Käufergruppen.
• An zweiter Stelle, wenngleich auch mit deutlich geringerer Marktquote, finden sich mit einem Umsatzanteil von jeweils ca. 13% geschlossen Fonds sowie Eigennutzer bzw. Banken.
• Spürbar abgeschlagen und als Nachfragegruppe zur Zeit nahezu bedeutungslos blieben 2005 offene Immobilienfonds mit einem Marktanteil von unter 2%.

Renditeentwicklungen am Frankfurter Investmentmarkt
Infolge des zunehmenden Nachfrageinteresses, insbesondere von Seiten ausländischer Investoren, sind bei Topobjekten in bevorzugten Lagen anziehende Kaufpreise zu beobachten.
• Dies trifft vor allem auf mittelfristig voll vermietete Büroimmobilien zu. Hier werden mittlerweile wieder Kaufpreisfaktoren zwischen 13 und 17 erzielt, lage- und ausstattungsabhängig teilweise sogar auch höher. Entsprechend gaben die mittleren Bruttoanfangsrenditen objekt- bzw. standortabhängig auf Verzinsungen zwischen 6,0 bis 7,5% nach.
• Im Bereich Wohn- und Geschäftshäuser werden insbesondere aufgrund der spezifischen Angebotsstruktur (Paketverkäufe, mittlere/einfache Lagen) noch insgesamt leicht rückläufige Kaufpreise registriert. Abhängig von Objektzustand und Lage erzielen Wohn- und Geschäftshäuser in Frankfurt aktuell mittlere Anfangsrenditen zwischen 6,5 und 8,0%.
• Für Einzelhandelsimmobilien variieren die Kaufpreise standortabhängig relativ stark. Objekte in Hauptgeschäftslagen werden für das 18- bis 20fache der Jahreskaltmiete veräußert. Die Renditeerwartungen liegen hier cash on cash marktüblich bei 5,0 bis 5,5%. Deutlich höhere Verzinsungen von ca. 8,5 bis 9,0% erzielen Handelsimmobilien in mittleren und einfachen Lagen.

Trends der Marktentwicklung
• Die Dominanz ausländischer Investoren setzt sich mittelfristig fort. Dabei ist eine starke Verbreiterung der geographischen Herkunft der Investoren zu beobachten.
• Als Folge der weiteren Differenzierung der Investorengruppen wandeln sich auch die Suchprofile erheblich: Der Fokus der Nachfrage richtet sich nicht mehr vorrangig auf die „großen Brocken“, sondern auf wesentlich fungibelere lukrative Investmentobjekte mittlerer und kleinerer Dimension. Dabei werden (Teil-)Leerstände nicht abschreckend, sondern als Chance gewertet.
• AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert eine anhaltend hohe Transaktionsdynamik auf dem Frankfurter Investmentmarkt. Diese Entwicklung wird forciert durch den Trend zur Verkürzung der Haltedauer von Investmentprodukten.
• Sowohl auf dem Wohninvestmentmarkt als auch auf dem gewerblichen Investmentmarkt können die Top-Ergebnisse aus 2005 in diesem Jahr wieder erreicht werden.