Auf der einen Seite konnte Frankfurt/M. im Jahre 2003 als einzige deutsche Metropole beim Büroflächenumsatz zulegen – sogar deutlich. Gleichzeitig weist die Mainmetropole die höchste Leerstandsrate unter den großen Bürozentren auf. Ausschlaggebend hierfür sind anhaltend hohe Fertigstellungsvolumina sowie zusätzliche Flächenfreisetzungen aufgrund von Standortfusionen und Personalabbau insbesondere in standortprägenden Dienstleistungsbereichen wie dem Finanzsektor. Die Folge ist ein anhaltender Druck auf das Mietpreisniveau auch und vor allem in guten und sehr guten Bürolagen.

Während andere Metropolen im vergangenen Jahr z.T. deutliche Rückgänge hinnehmen mussten, erzielte Frankfurt/M. mit einem Büroflächenumsatz von rd. 510.000 m² ein deutliches Plus von 13% gegenüber dem Vorjahr (2002: 450.000 m²). Gleichzeitig übertrifft das Ergebnis klar den 10-Jahres-Durchschnitt (ca. 455.000 m² p.a.).
Erreicht wurde die Umsatzsteigerung ausschließlich im Mietsegment: Stellte sich der Anteil der Flächenabnahme durch Eigennutzer (u.a. Unfallkasse Hessen, Bahnversicherungsanstalt) nahezu unverändert auf 35.000 m² Bürofläche (2002: rd. 36.000 m²), erhöhte sich das Vermietungsvolumen um rd. 15% von 414.000 m² in 2002 auf rd. 475.000 m² im vergangenen Jahr. Dieser Anstieg resultierte indessen vorwiegend aus Umzügen innerhalb des Frankfurter Stadtgebietes und einer insgesamt geringeren Flächeninanspruchnahme. Das heißt, per Saldo wurden mehr Flächen freigesetzt als zusätzlich vom Markt genommen.

Prognose 2004
Für das Jahr 2004 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH u.a. angesichts eines gegenüber den Vorjahren größeren Volumens auslaufender Mietverträge, wirtschaftlicher Konsolidierungsprozesse, Fusionen und Standortzusammenle-gungen für Frankfurt einen weitgehend stabilen Büroflächenumsatz um 480.000 m² bis 500.000 m² bei unverändert geringer bzw. sogar negativer Nettoabsorptionsrate.

Umsatzverteilung nach Lagen – Nachfrageschwerpunkt Cityrand
- Der Umsatzschwerpunkt lag 2003 anders als im Vorjahr mit einer Marktquote von rd. 35% am Büroflächenumsatz im Cityrandbereich (2002: ca. 24%).
Markante Beispiele sind u.a. die Anmietungen durch Deutsche Bank und Dresdner Bank an der Theodor-Heuss-Allee sowie – vermittelt durch AENGEVELT – von Ogilvy & Mather mit rd. 14.500 m² in Sachsenhausen.
- Ebenfalls zulegen konnten die zentralen Citylagen (inkl. Bankenviertel, Innenstadt und Westend). Ihr Anteil am Gesamtumsatz erhöhte sich nach 18% in 2002 auf rd. 26% im vergangenen Jahr.
- Einen deutlichen Umsatzrückgang verzeichneten 2003 die als klassische Bürozentren bekannten Standorte Niederrad, Eschborn, Kaiserlei. Waren sie mit einer Quote von 40% im Jahre 2002 noch der Nachfrageschwerpunkt, erreichten sie mit rd. 22% in 2003 nur noch den dritten Platz.
- Die geringste Umsatzbedeutung haben mit unverändert 17% Marktquote Standorte in peripheren Stadtlagen.

Zunehmende Homogenisierung der Branchenstruktur
- Der Marktanteil des Banken- bzw. Finanzsektors geht seit dem Jahr 2001, als er noch 42% erreichte, kontinuierlich zurück und stellt sich in 2003 auf nur noch rd. 27% (2002: ca. 35%). Ungeachtet des gesunkenen Marktanteils bilden Bank- und Finanzdienstleister unverändert die stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt.
- Bei den anderen Nachfragegruppen hat sich das bisher sehr unterschiedliche Nachfragevolumen spürbar angeglichen. So lagen die Unsatzquoten der Branchengruppen unternehmensbezogener und sonstiger Dienstleister, EDV/IT/Medien, öffentliche Hand/Verbände sowie sonstige Wirtschaftszweige (u.a. Verkehr/Handel/Industrie) nahezu identisch bei jeweils 18%.
- Besonders deutlich zugelegt haben dabei öffentliche Einrichtungen und Verbände: im Vorjahr erzielten sie einen Anteil von lediglich 2%.

Bedeutung großflächiger Vermietungen weiterhin hoch
- Seit 1999 ist die Bedeutung von Flächengesuchen über 5.000 m² für das Umsatzgeschehen in Frankfurt kontinuierlich gewachsen: erzielte diese Größenklasse bereits 2002 einen Anteil von rd. 53% am gesamten Büroflächenumsatz, erreichte sie im vergangenen Jahr sogar eine Quote von mehr als 68%. Hierzu zählen u.a. Vertragsabschlüsse von:
o IBM: ca. 35.000 m² (Central Park/Sossenheim)
o Deutsche Bank: ca. 31.800 m² (Theodor-Heuss-Allee)
o EZB: ca. 21.000 m² (Neue Mainzer Strasse)
o Degussa: ca. 20.000 m² (Lurgiallee)
o IG Metall: ca. 18.800 m² (Wilhelm-Leuschner-Strasse)
- Einen stabilen Marktanteil von 10% erzielte das Flächensegment von 3.000 m² bis 5.000 m².
- Bei allen anderen Größenklassen waren die Umsatzquoten in 2003 rückläufig: im Segment 1.000 m² bis 3.000 m² sank der Umsatzanteil am deutlichsten von 20% auf ca. 9%. Bei den Größenklassen bis 1.000 m² ging der Anteile von rd. 18% auf rd. 12% zurück.
- Auch im Jahre 2004 werden großflächige Abschlüsse ab 5.000 m² ent-scheidend das Umsatzgeschehen am Frankfurter Büromarkt bestim-men. In den ersten drei Monaten dieses Jahres gab es indessen bislang keine Abschlüsse in dieser Größenordnung. Allerdings befinden sich mehrere Großgesuche in einer fortgeschrittenen Verhandlungsphase, so dass AENGEVELT-RESEARCH im Jahresverlauf 2004 analog zum Vorjahr von einem anziehenden Marktgeschehen ausgeht.

Fertigstellung und Angebotsreserve
- Nach einem bereits hohen Fertigstellungsvolumen von rd. 500.000 m² Bürofläche im Jahr 2002 erhöhte sich die Bauproduktion in 2003 sogar auf rd. 670.000 m². Für 2004 geht AENGEVELT-RESEARCH von voraussichtlich nochmals 410.000 m² bis 430.000 m² aus.
- Zum Jahresende 2003 waren davon jeweils 52% (Fertigstellungsvolumen 2003) bzw. 47% (Fertigstellungsvolumen 2004) vorvermietet.
- Durch die hohe spekulative Neubauproduktion und gleichzeitige zusätzliche Freisetzung von Flächen stellt sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig in drei Monaten) Anfang 2004 auf rekordverdächtige rd. 1,475 Mio. m² Bürofläche (inkl. Untermietange-bote). Hiervon entfallen nahezu 70% auf die Citylagen (Citykern: 36%; Cityrandlagen: 33,5%).

- Angesichts des auch in diesem Jahr hohen Anteils spekulativ errichteter Büroflächen und der nach wie vor geringen Nettoabsorption ist bis zum Jahresende 2004 mit einer nochmaligen Erhöhung des Büroflächenangebotes auf bis zu 1,8 Mio. m² zu rechnen.

Konsolidierung der Büromieten
- Aufgrund markanter Flächenverknappungen bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Büroflächen im Citykern bzw. Bankenviertel waren die Jahre 2000 und 2001 von einer Hochpreisphase mit gewichteten Spitzenmieten bis rd. EUR 50,-/m² (netto kalt und ohne Incentives) geprägt.
- Angesichts der mittlerweile hohen Flächenverfügbarkeit auch und gerade im Citykern befindet sich der Frankfurter Büromarkt in einer primär angebotsbedingten Konsolidierungsphase der Mietpreise: 2003 lag die gewichtete Spitzenmiete (5% der Vermietungsleistung) mit ca. EUR 35,-/m² über 12% unter dem Wert von 2002 (EUR 40,-/m²).
- Die Durchschnittpreise in Citylagen gingen noch deutlicher, nämlich um rd. 22% auf rd. EUR 25,-/m² zurück (2002: EUR 32,-/m²).
- Die stadtweite Durchschnittsmiete reduzierte sich indessen lediglich um 3,5% auf ca. EUR 16,90/m² (2002: EUR 17,50/m²).
- Für 2004 ist mit weiter anhaltenden Konsolidierungstendenzen des Mietpreisniveaus zu rechnen.

Trends am Frankfurter Büromarkt
- Infolge der zum erheblichen Teil spekulativen Fertigstellung zahlreicher Neubau- bzw. Modernisierungsobjekte erhöht sich das Angebot marktfähiger Büroflächen. Der angebotsbezogene Wettbewerbsdruck am Frankfurter Büromarkt wird daher im Jahr 2004 weiter steigen, die Tendenzen eines Mietermarkts verstärken sich weiter.
- Die aufgrund unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen eher abwartende Haltung vieler Unternehmen sowie die deutlich gestiegene Zahl verfügbarer Büroobjekte führen hinsichtlich Mietabsichten und Standortwahl zu wesentlich differenzierteren Beurteilungen und temporären Verzögerungen der Entscheidungsprozesse.
- Die Bedeutung von Incentives bei Neu-Vertragsabschlüssen nimmt weiter zu.
- Die gegenwärtige Entwicklungsphase bietet Mietern – insbesondere im Hinblick auf die in den zurückliegenden Jahren von Flächenknappheit und überdurchschnittlich hohem Mietpreisniveau gekennzeichneten lokalen Marktsituation – nunmehr z.T. deutlich günstigere Bedingungen zur Flächenoptimierung. Dabei bietet der seitens der Mieter festzustellende Trend angestrebter kürzerer Mietvertragslaufzeiten (< 5 Jahre) dem Vermieter die Möglichkeit schnellerer Mietpreisanpassungen.