Anläßlich des Neujahrsempfangs der AENGEVELT IMMOBILIEN AOST in der Hauptstadt der Russischen Föderation am 17. Januar 2003 zog Dr. Wulff Aengevelt vor über 150 Gästen eine positive Bilanz für das Moskauer Immobilienjahr 2002 und stellte die maßgeblichen immobilienwirtschaftlichen Trends für 2003 vor.
Die Festansprache hielt Ortwin Hennig, Leiter der Wirtschafts- und Wissenschaftsabteilung der Botschaft der Bundesrepublik Deutsch-land in der Russischen Föderation. Er erläuterte die jüngste Entwicklung der deutsch-russischen Wirtschaftsbeziehungen und skizzierte die weiteren Perspektiven.
AENGEVELT dankte Freunden und Kunden für langjährige vertrauensvolle Zusammenarbeit und die Unterstützung beim Sponsoring sozialer, kultureller und wissenschaftlicher Einrichtungen und übergab einen Spendenscheck an das “Kinderheim Nr. 11“ in Moskau.

Der Moskauer Markt für Büroflächen “internationalen Standards“
„Im Jahre 2002 stabilisierte sich das Moskauer Büromarktgeschehen auf hohem Niveau“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt den im letzten Jahr erzielten Umsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 130.000 m² Bürofläche “internationalen Standards“, der damit lediglich 7% unter dem hervorragenden Vorjahresergebnis (2001: 140.000 m²) lag. Damit setzte sich der seit 1999 von AENGEVELT-RESEARCH registrierte Aufwärtstrend auch 2002 fort: wurden 1999 lediglich 57.000 m² Bürofläche “internationalen Standards“ abgesetzt, lag der Wert in 2000 mit rd. 87.000 m² bereits wieder mehr als 50% darüber. Im Jahre 2001 erhöhte sich der Absatz sogar um rd. 60% auf ca. 140.000 m².

Prognose 2003
Für das Jahr 2003 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einer leichten Marktberuhigung und prognostiziert einen Umsatz von über 100.000 m² Bürofläche „internationalen Standards“. Hier zeichnet sich u.a. eine vorübergehende Wachstumspause seitens anspruchsvoller inländischer Nachfrager ab.

Verschiebung der in- und ausländischen Nachfragerelationen
Unmittelbar nach der Wende stellten ausländische Unternehmen angesichts eines plötzlich hochschnellenden Bedarfs rd. 60% der Nachfrage, während sich die einheimische Flächennachfrage - vorrangig aus den Bereichen Handel, Finanzdienstleistungen und Rohstoffwirtschaft – auf lediglich ca. 40% belief.
Nach dem Währungscrash im August 1998 trat indessen bei den rd. 4.000 ausländischen Unternehmen eine zumindest vorübergehende Stagnation ihres Russlandengagements verbunden mit teilweisen Flächenreduzierungen ein, während sich einheimische Firmen wesentlich schneller erholten. Hieraus resultiert eine markante Verschiebung der Büroflächennachfrage “internationalen Standards“: Gegenwärtig stellen russische Bedarfsträger rd. 70% der Nachfrage, während sich der Anteil der ausländischen Unternehmen aktuell auf lediglich 30% beläuft.
Entsprechend entfielen vom Büroflächenumsatz 2002 rd. 39.000 m² auf internationale Unternehmen. Zu den markantesten Vertragsabschlüssen zählten dabei die Anmietungen durch Alcatel und Reuters von ca. 1.800 m² bzw. rd. 3.000 m² im „Berlin Haus“ in unmittelbarer Umgebung des Bolschoi-Theaters.

Indessen verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH eine allmählich wieder anziehende internationale Nachfrage. Diese wird aktuell noch vorwiegend geprägt von Flächenwechseln zur Standort- und Mietpreisoptimie-rung. Gleichzeitig registriert AENGEVELT-RESEARCH zunehmend wieder Neu- bzw. Erstansiedlungen, die sich zunächst vorrangig in kleinteiligeren Büroflächensegmenten widerspiegeln.

Vermittlungs- und Beratungserfolge von AENGEVELT in 2002
Beispielsweise vermittelte AENGEVELT in 2002 mehrere Erstanmietungen über jeweils mehrere hundert Quadratmeter. Dazu zählte u.a. ein Miet-vertragsabschluss der deutschen Siempelkamp Maschinen- und Anlagenbau GmbH & Co.KG am Leningradsky Prospekt. Das Unternehmen eröffnet hier eine Unternehmensrepräsentanz zur Evaluierung der Marktpotentiale mit der mittelfristigen Option auf weitere Flächenexpansionen. Eine weitere Erstanmietung erfolgte durch die Deutsche Industrie- und Außenhandelskammer (DIHK) an dem Entwicklungs-standort Katemirowskaya im Süden Moskaus nahe dem dritten Ring, um von hier aus die Ansiedlung deutscher Unternehmen zu initiieren und zu fördern.
An diesem Standort vermittelte AENGEVELT 2002 außerdem einen Mietvertragsabschluss über rd. 800 m² Bürofläche an die YKK Deutschland GmbH, einer Produzentin von Zubehör für die Textilindustrie, die hier ihre neue Moskauer Vertriebszentrale eröffnet. Die Anmietung erfolgte im Rahmen der Unternehmensexpansion bei gleichzeitiger Mietpreis- und damit Betriebskostenoptimierung.
Am gleichen Standort und ebenfalls im Rahmen von Standort-, Flächen- und Mietpreisoptimierungen vermittelte AENGEVELT einen weiteren Mietvertragsabschluss an die Westfalia-WST-Systemtechnik GmbH & Co.KG für ihre neue Vertriebs- und Unternehmensrepräsentanz.
Ebenfalls im Hinblick auf Standort-, Flächen- und Mietpreisoptimierungen mietete die Friedrich-Ebert-Stiftung durch Vermittlung von AENGEVELT ein großes Büro für rd. USD 450,-/m² p.a. netto kalt innerhalb des Gartenrings.

Neben der Vermittlung weiterer Mietvertragsabschlüsse war AENGEVELT in 2002 außerdem von zahlreichen mittelständischen Unternehmen mit deren immobilienwirtschaftlicher Beratung mandatiert. Hinzu kam u.a. auch der Auftrag der Siemens Management für Infrastruktur und Immobilien GmbH zur Bewertung ihrer Moskauer Unternehmensstandorte.

Schwerpunkttätigkeiten von AENGEVELT Moskau sind in 2003 die Begleitung von Gewerbe- und Service-Park-Entwicklungen und die verstärkte Ansiedlung internationaler Unternehmen gemäß der wachsenden Nachfrage für eine “Produktion am Markt für den Markt“.

Internationale Büroflächennachfrage nach Branchen
Von der fortschreitenden positiven wirtschaftlichen Entwicklung Russlands profitiert insbesondere Moskau als Entscheidungs- und Wirtschaftszentrum. Dies spiegelt sich auch in der internationalen Büroflächennachfrage nach Branchen wider:
So stieg der Anteil der Industrievertretungen gegenüber dem Vorjahr weiter von 32% auf rd. 50% Anfang 2003. Auch der Handel, mit rd. 26% bereits Anfang 2002 zweitstärkste Nachfragegruppe, hat seine Quote nochmals auf aktuell 28% erhöht.
Gerade für internationale Unternehmen aus diesen Bereichen ist die Präsenz in der Hauptstadt angesichts ihrer wachsenden Bedeutung als Konsum- und Absatzmarkt zunehmend unverzichtbar. Dabei dient die Eröffnung einer oftmals zunächst nur kleinen Repräsentanz häufig zur Prüfung und Sondierung des Standortes mit dem Ziel weiterer Expansionen und Ansiedlung zukünftiger Niederlassungen u.a. für eine “Produktion am Markt für den Markt“.
Im Zuge dieser Entwicklung steigt auch der Bedarf an Beratungsleistungen. Entsprechend stellen unternehmensbegleitende Dienstleister mit einem Anteil von 11% der Gesamtnachfrage die drittstärkste Gruppe. Ihre Quote hat sich gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt, während der Nachfrageanteil seitens Unternehmen aus dem Bereich Transport mit aktuell 2% rückläufig ist (Anfang 2002: 5%). Auch hier spiegeln sich zunehmende Überlegungen einer zukünftig steigenden Vorort-Produktion wider. Ebenfalls sinkende Quoten an der Gesamtnachfrage verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH für Banken und Versicherungen mit 5% (Anfang 2002: 21%) sowie diplomatische Vertretungen mit 4% (Anfang 2002: 11%).

Internationale Büroflächennachfrage nach Größenklassen
Die wieder steigende Quote der Neuansiedlungen und Erstanmietungen schlägt sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH außerdem in der internationalen Büroflächennachfrage nach Flächensegmenten nieder: lag der Anteil der Größenklassen bis 800 m² bereits im Vorjahr bei rd. 60 %, machen sie Anfang 2003 nahezu drei Viertel (72%) der Gesamtnachfrage aus. Dabei stieg der Anteil im Segment 50 – 200 m² besonders deutlich von 32% auf aktuell 40%. Auch die Größenkategorien 200 – 500 m² und 500 – 800 m² legten nochmals um jeweils 2 Prozentpunkte auf 22% bzw. 10% zu.
In den Flächensegmenten 800 – 1.500 m² sowie 1.500 – 3.000 m² ging die Quote dagegen auf 8% (Anfang 2002: 12%) bzw. 6% (Anfang 2002: 16%) zurück.
In der Größenklasse ab 3.000 m² erhöhte sich indessen der Anteil an der Gesamtnachfrage auf 14% (Anfang 2002: 12%). Insbesondere in diesem Nachfragesegment spiegeln sich zunehmende Flächenwechsel bereits etablierter internationaler Unternehmen wider, z.T. verbunden mit ersten Expansionen.

Fertigstellung von Büroflächen "internationalen Standards"
Nachdem das Fertigstellungsvolumen für Büroflächen „internationalen Standards“ seine Spitzenphase im Jahre 1997 mit rd. 240.000 m² neuer Bürofläche hatte, reduzierte es sich in den Folgejahren kontinuierlich (1998: 190.000 m², 1999: 150.000 m²) und erreichte im Jahre 2000 den seit vier Jahren niedrigsten Stand mit rd. 70.000 m². In 2002 stellte sich das Fertigstellungsvolumen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wie im Vorjahr auf rd. 80.000 m² Bürofläche „internationalen Standards“. Zu den hervorzuhebenden Fertigstellungen zählen dabei insbesondere zwei Projekte im nordwestlichen Stadtzentrum: der „Hals Tower“ (ca. 14.000 m² BGF) und der „Panorama Tower“ (ca. 29.000 m² BGF). Insgesamt ist der marktfähige Sockel moderner Büroflächen „internationalen Standards“ damit von völlig unzureichenden 370.000 m² im Jahre 1991 auf aktuell ca. 1.380.000 m² BGF angewachsen.

Für 2003 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH wiederum ein Fertigstellungsvolumen von rd. 80.000 m² Bürofläche „internationalen Standards“. Der Schwerpunkt liegt dabei wie in den Vorjahren innerhalb bzw. am Gartenring sowie entlang der 12 Hauptmagistralen.

Insgesamt weicht am Moskauer Büromarkt zunehmend die spekulative Projektierung und Fertigstellung moderner Büroflächen „internationalen Standards“ einer nachfrageorientierten Projektierung und Realisierung und erklärt das für eine Metropole dieser Größenordnung moderate bzw. geringe Fertigstellungsvolumen von durchschnittlich 80.000 m² p.a.
Markantestes Beispiel hierfür ist das seit Jahren angekündigte Büroprojekt "Moscow International Business Center (MIBC) – Moscow-City", das auf insgesamt ca. 2.500.000 m² BGF ausgelegt ist. Baubeginn sollte bereits Ende 1996 sein. Tatsächlich ist man bislang nicht über die Erschließungsarbeiten hinausgekommen: Die Realisierung wurde immer wieder verschoben, da es nicht gelang, internationale Investoren für das ambitionierte Projekt zu gewinnen. Neuen Schub erhält das MIBC nun mit dem Beschluss der Stadtregierung Moskau, hier in einem ersten Bauabschnitt mit rd. 750.000 m² BGF sämtliche städtische Verwaltungseinrichtungen mit etwa 70.000 Mitarbeitern zu konzentrieren und anzusiedeln. Insgesamt sollen so in Verbindung mit der Errichtung von Sozial-, Versorgungs- und Handelseinrichtungen sowie Tiefgarage ca. 1,2 Mio. m² BGF an diesem Standort entstehen. Der Baubeginn ist nach Abschluss des z.Z. laufenden Architekturwettbewerbs geplant, so dass mit einer Realisierung/Fertigstellung nicht vor 2005/2006 zu rechnen ist.

Büroflächenangebot „internationalen Standards“
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hat sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von Büroflächen „internationalen Standards“ deutlich reduziert. Waren Anfang 2002 wie im Vorjahr noch rd. 210.000 m² bzw. ein Anteil von rd. 16% des Gesamtbestandes kurzfristig verfügbar, stellt sich die Angebotsreserve am Moskauer Büromarkt Anfang 2003 nominell auf rd. 155.000 m² Bürofläche „internationalen Standards“ bzw. ca. 11,2% des Gesamtbestandes von 1.380.000 m². Allerdings ist das im Jahre 2002 fertiggestellte Objekt „Zarengarten“ mit ca. 35.000 m² BGF aufgrund ungeklärter rechtlicher Bedingungen z.Z. nicht marktwirksam, so dass aktuell nur rd. 120.000 m² kurzfristig verfügbar sind. Entsprechend beläuft sich die tatsächliche Leerstandsrate auf lediglich 8,1% des Gesamtbestandes.

Dabei entfällt gemäß dem Fertigstellungsschwerpunkt der Hauptanteil der Angebotsreserve mit rd. 60.000 m² bzw. 54% auf die Zen-trumslagen (Anfang 2002: rd. 100.000 m² bzw. 49%), während sich die restlichen verfügbaren Flächen relativ gleichmäßig auf die anderen Stadtbezirke verteilen.

Hintergrund für den Abbau der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve ist die deutliche Mehrabnahme von Büroflächen „internationalen Stan-dards“ vor allem durch inländische Nachfrager: so verzeichnete AENGEVELT-RESEARCH eine Vielzahl von Neuansiedlungen russischer Unternehmen aus anderen Landesteilen, die eine Unternehmensrepräsentanz in der Hauptstadt eröffnen. Hinzu kommen Flächenwechsel nationaler und internationaler Büromieter, die bislang vorwiegend in Büroflächen „russischen Standards“ saßen und deren Mietverträge auslaufen. Gerade diese Nachfragegruppen nutzen gegenwärtig verstärkt die Möglichkeit der Standort-, Betriebskosten-, Flächen- und Ausstattungsoptimierung durch Umzug.

Für die nächsten Jahre prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH unter Berücksichtigung von Fertigstellung und Nachfrage insgesamt eine Stabilisierung des kurzfristig verfügbaren Büroflächenangebots „internationalen Standards“ bei bzw. unter 10% des Gesamtbestandes.

Mietpreisentwicklung für Büroflächen „internationalen Standards“
Wurden für Büroflächen „internationalen Standards“ in Zentrumslagen noch 1997 Mietpreise in einer Spanne von USD 750,- bis 900,-/m² p.a. aufgerufen, bewegt sich das entsprechende Mietpreisniveau bei Neuverträgen aktuell zwischen ca. USD 340,- und 500,-/m² p.a.
Hierbei werden im zentralen Verwaltungsbezirk Mietpreise von USD 400,- bis 500 /m² p.a. (netto kalt) aufgerufen, während die Mieten im Bereich der Radialen (mit Metronähe) bzw. des Gartenrings (z.B. Leningradski Prospekt) zwischen USD 370,- und 450/m² p.a. liegen. Sonstige Lagen in der Westhälfte der Stadt erzielen zwischen USD 330,- bis 420,-/m² p.a.

Angesichts einer Angebotsverknappung für ausgesuchte Qualitätsobjekte in 1-a Lagen registriert AENGEVELT RESEARCH ungeachtet einer nicht wesentlich belebten internationalen Nachfrage bereits wieder ein Anziehen der (geforderten) Mieten und prognostiziert für 2003 in Zentrumslagen einen Mietpreiskorridor von USD 350,- bis 530,-/m² p.a. Auch hierin spiegelt sich eine deutliche Nachfrageverschiebung in- und ausländischer Bedarfsträger seit dem Währungscrash von 1998 wider: während russische Unternehmen durchaus auch in hochpreisigen Lagen anmieten, entfällt das Gros der internationalen Büroflächennachfrage mit 90% auf die Preissegmente zwischen USD 150,- bis 400,-/m² p.a. Indessen steht in diesen Preiskategorien der hohen Nachfrage insbesondere in dem Segment von USD 150,- bis 200,-/m² p.a. ein nur unzureichendes Angebot gegenüber.

Der Moskauer Markt für Einzelhandelsflächen
Ging man bislang von 8,5 Millionen Einwohnern im Moskauer Stadtgebiet aus, ergab die jüngste Volkszählung im Oktober 2002 eine tatsächliche Einwohnerzahl von rd. 10,4 Millionen Menschen. Zusammen mit dem dazugehörigen Ballungsraum verfügt die russische Hauptstadt damit über insgesamt 17 Mio. Verbraucher: ein gewaltiges Marktpotential für den Handel mit Waren, Gütern und Dienstleistungen. Moskau genießt damit auch im Handelsbereich eine Sonderstellung innerhalb der Russischen Föderation. Stellte sich der Gesamthandelsumsatz des Land-es für private Konsumgüter im Jahre 1999 auf rd. USD 100 Mrd., wurden 2002 bereits USD 170 Mrd. umgesetzt. Bis zum Jahr 2005 soll die Umsatzmarke von USD 200 Mrd. überschritten werden. Etwa ein Drittel des föderativen Einzelhandelsumsatzes wird dabei in der Hauptstadt realisiert.

Entsprechend zieht der Einzelhandel zunehmend auch das Interesse ausländischer Ketten und Developer auf sich. Noch bis Ende der 90er Jahre stand dabei die Profilierung innerstädtischer Zonen mit erhöhter Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentration im Mittelpunkt der Aktivitäten. Straßenzüge wie "Twerskaya ul“, „Mjasnickaya ul.", "Alter Arbat“ und “Neuer Arbat" sowie das legendäre “GUM“ am „Roten Platz“ ragten dabei heraus.

Entwicklung des Verkaufsflächenbestandes
Insgesamt stellte sich das Verkaufsflächen-Angebot Ende der 90er Jahre auf lediglich rd. 1 Million m². Hinzu kommen nach Angaben der Stadtregierung allerdings nochmals rd. 7 Millionen m² (!) behelfsmäßige Verkaufsfläche in Kleinhandelsmärkten in den Strassenunterführungen und im Bereich der U-Bahn-Stationen. Wohngebiete außerhalb des Gartenrings sind dagegen immer noch deutlich unterversorgt.

Um diesen Mangel zu beheben und gleichzeitig die Vielzahl von Klein-handelsmärkten zu begrenzen, hat die Stadtregierung Moskau mit Beschluss vom 8.5.2001 für jeden Verwaltungsbezirk eine exakte Planung der Einzelhandelsflächenentwicklung bis 2020 vorgegeben. Diese Planung umfasst u.a. die Festlegung des Verkaufsflächen-Volumens der zu errichtenden Handelsketten und definiert die dafür zu nutzenden Lagen und Standorte. Schwerpunkt ist dabei das Discount-Segment zur Sicherstellung der jeweils lokalen Nahversorgung.

Darüber hinaus sind nach der Inbetriebnahme des multifunktionalen Zentrums „City Star“ am „Kursker Bahnhof“, ein 95.000 m² BGF umfassendes Retail- und Entertainmentcenter (Supermarkt, Multiplex-Kino, Bowling; Developer: INGEOKOM) weitere Projekte dieses Zuschnitts an anderen Fernbahnhöfen der Stadt (z.B. „Pawelezkaya“, „Kievskaya“ usw.) geplant.
Insgesamt sollen allein bis 2005 ca. 2,8 Mio. m² zusätzliche Einzelhandelsfläche entstehen.

Überwiegenden Anteil an dieser Flächenexpansion haben russische Ketten wie z.B. „Pjaterotschka“ „Perekrestok“, „Siebenter Kontinent“, „Mosmart“ usw. Nach Schätzungen von AENGEVELT-RESEARCH wurden durch sie in 2001 und 2002 zusammen bereits rd. 1,35 Mio. m² VK-Fläche erstellt. Hinzu kommen in diesem Zeitraum nochmals über 200.000 m² durch ausländische Marktteilnehmer. Dazu zählen insbesondere Metro Cash & Carry (3 Standorte), Auchan (2 Standorte, dritter in Realisierung), Ramenka („Ramstore“ – 9 Standorte) und Ikea (1 Standort, zweiter in Realisierung).

Mietpreise für Verkaufsflächen
Die schnelle Flächenexpansion sowohl in- als auch ausländischer Developer und Betreiber setzt sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH auch 2003/2004 Jahren fort. Dabei bleibt die Lagen- und Sortimentsabhängigkeit der Mietpreise unverändert: während sich die durchschnittlichen Mieten im Zentrum auf rd. USD 1.400,-/m² p.a. stellen, liegen sie z.B. im Nordosten der Stadt bei etwa USD 500,-/m² p.a. Ungeachtet dieser erheblichen Preisdifferenz mussten die Einzelhandelsbereiche im Zentrum nach zunächst knappheitsbedingt überhöhten Preisen in den vergangenen Jahren bereits Mietnachlässe um 30% bis 50% und mehr hinnehmen. Im Ländervergleich stellen sich die Einzelhandelsmieten damit auf ein mittlerweile moderateres und für internationale Filia-listen kalkulierbares Niveau.

Fazit:
Ungeachtet der positiven Entwicklungen zeichnet sich immer noch kein breiter Durchbruch für einen deutlichen Investitionsschub ab. Zwar stieg das Volumen der Auslandsinvestitionen in Neubau und Re-konstruktion von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Jahre 2002 auf rd. USD 4,7 Mrd. (2001: USD 3,8 Mrd.). Marktwirtschaftlich notwendig wäre indessen mindestens eine Verdopplung des Investitionsvolumens, um nachhaltige Wachstumsimpulse zu induzieren.
Dabei belegen markante Entwicklungen und zukünftige Anforderungen an die gewerblichen Immobilienmärkte Moskaus die im internationalen Vergleich exzellenten Chancen für Investoren und Developer mit Margen von über 20% und Investitionsrenditen zwischen 15% und 25%.
Diese Chancen mit der „Begründung“ abzutun, ungeachtet der in 2001 umfassend auch im Immobilienbereich wirksam gewordenen Gesetzesreformen könne man bislang immer noch keinen Grund und Boden in Moskau erwerben, ist kurzsichtig und widerspricht dem Engagement internationaler Investoren z.B. in Amsterdam oder London, wo bei ähnlichen Erbpachtlösungen Immobilientransaktionen in Milliardenhöhe kontrahiert werden.
Deshalb gilt mehr denn je die seinerzeitige Feststellung des Deutschen Botschafters auf der „VII. Internationalen Immobilienkonferenz Moskau“ des Hauses AENGEVELT: „Wer sich heute ausschließt, wird morgen nicht dabei sein.“