Der Berliner Markt für gewerbliche Investments steht bei angespannten wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen weiterhin im Blickpunkt der Investoren. Dies spiegelt sich in einem im Vergleich zum Vorjahr stabilen Umsatzvolumen von rd. EUR 1,42 Mrd. wider (2001: rd. EUR 1,49 Mrd.). Auch der im ersten Quartal 2003 erzielte Geldumsatz erreicht mit ca. EUR 250 Mio. wieder das Vorjahresniveau. In Relation zur absoluten Größe des Marktes bzw. zum Investmentvolumen anderer deutscher Immobilienzentren wird das Marktpotential der deutschen Hauptstadt indessen bei weitem noch nicht ausgeschöpft.

Stärkstes Marktsegment: Büroobjekte
Dominierende Nutzungsstruktur waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wie im Vorjahr Bürovorhaben. Nahezu 79% des erfassten Invest-mentvolumens bzw. rd. EUR 1,1 Mrd. entfielen im Jahr 2002 auf Objekte mit vorrangiger Büronutzung. Daneben spielte der Erwerb von Hotels mit ca. 13% bzw. rd. EUR 180 Mio. eine relativ große Rolle.

Höheres Kaufpreisvolumen
Der mittlere Investmentumsatz pro Erwerbsfall erhöhte sich im Vorjahresvergleich von ca. EUR 19,2 Mio. um über ein Fünftel auf ca. EUR 23,3 Mio. Diese Entwicklung ist vor allem auf den höheren Marktanteil von Ankäufen schlüsselfertig zu liefernder Projekte und klassischer Investmentprodukte zurückzuführen.

Veränderung der Nachfragegruppen
Wie von AENGEVELT-RESEARCH Anfang 2002 prognostiziert veränderte sich die Nachfragestruktur im letzten Jahr wieder deutlich in Richtung institutioneller Endinvestoren, während Projektentwickler eine viel geringere Rolle als im Vorjahr spielten. Umfangreiche Analysen des Marktgeschehens durch AENGEVELT-RESEARCH ergaben dabei folgende Verteilungen:
• Offene Fonds erwarben 2002 in Berlin für insgesamt rd. EUR 445 Mio. gewerbliche Immobilien. Ihr Marktanteil erhöhte sich damit auf eine bedeutende Quote von über 31%. Gegenüber 2001 haben sich Geldumsatz und Marktquote damit nahezu vervierfacht (2001: rd. EUR 114 Mio. bzw. < 8%)!
• Auch Versicherungen und Pensionskassen setzen mit langfristigem Anlagehorizont weiter auf das Wertentwicklungspotential gewerblicher Immobilien in der Bundeshauptstadt. Der Marktanteil dieser institutionellen Investorengruppe am gesamten Berliner Transaktionsvolumen stieg von knapp 20% (rd. EUR 298 Mio.) im Jahr 2001 auf ca. 30% bzw. ca. EUR 429 Mio. im Berichtsjahr 2002.
• Drittstärkste Nachfragegruppe bilden Banken und Eigennutzer. Auf sie entfiel ein Geldumsatz von rd. EUR 234 Mio. bzw. ein Anteil von rd. 17%. Gegenüber 2001 (ca. EUR 132 Mio.) bedeutet dies eine Umsatzsteigerung von 77%!
• Stark rückläufig waren dagegen die durch Projektentwickler erzielten Geldumsätze: Wurde von dieser Nachfragegruppe im Jahr 2001 mit rd. EUR 494 Mio. nahezu ein Drittel des Transaktionsvolumens am gewerblichen Investment-markt aufgebracht, waren es 2002 nur noch rd. EUR 168 Mio. bzw. rd. 12%.
• Die Nachfrage privater Investoren war 2002 erneut rückläufig. Sie kontrahierten mit lediglich EUR 73 Mio. nur noch 5% des Erwerbsvolumens
(2000: ca. 9%; 2001: ca. 6%).
• Das Engagement der Immobilien-Aktiengesellschaften, auf die 2001 immerhin noch rd. 15% des Umsatzvolumens bündelten, reduzierte auf weniger als ein Drittel des Vorjahresniveaus (2002: 4,2%).
• Alle anderen Anlegergruppen wie geschlossene Fonds oder ausländische Investoren spielten im Jahr 2002 auf dem Berliner Investmentmarkt eine völlig untergeordnete Rolle.

Umsatzschwerpunkt: City-West
• Der räumliche Schwerpunkt der Käufe gewerblicher Investmentprodukte verlagerte sich im Jahr 2002 in die City-West. Mit knapp EUR 528 Mio. wurden rd. 37% des erfassten Transaktionsvolumens hier umgesetzt. (2001: rd. EUR 305 Mio. bzw. rd. 20%).
• Ein im Vergleich zu den Vorjahren merklich rückläufiges Umsatzvolumen war indessen in den Citylagen der Historischen Mitte (inkl. Potsdamer Platz) zu verzeichnen. Das absolute Transaktionsvolumen fiel hier mit rd. EUR 266 Mio. auf nur noch gut ein Drittel des Vorjahreswertes (rd. EUR 767 Mio.). Damit reduzierte sich der Marktanteil von über 50% auf knapp 19%. Das Angebot an nachgefragten klassischen Investmentprodukten war hier vergleichsweise dünn.
• Eine wachsende Rolle auf dem Berliner Investmentmarkt spielten in den letzten Jahren Cityrand- und gute Innenstadtlagen. Ihr Marktanteil erhöhte sich kontinuierlich auf rd. 39% (2001: 25%; 2000: 9%) bzw. rd. EUR 553 Mio. im Berichtsjahr 2002. Schwerpunkte waren vor allem der “Spreebogen“ in Charlottenburg, der Bereich “Anhalter Bahnhof/Kochstraße“ in Kreuzberg sowie die “Köpenicker Straße“ in Mitte.
• Dagegen blieben die ausgedehnten äußeren Stadtlagen mit einer Marktquote von lediglich 5% bzw. ca. EUR EUR 70 Mio.) von untergeordneter Bedeutung.

Leicht steigende Renditen
Während im Jahre 2001 hinsichtlich der Kapitalisierungsfaktoren für gewerbliche Investmentprodukte in Berliner City- und Cityrandlagen noch eine steigende Tendenz festgestellt wurde, gaben sie wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert im Berichtsjahr leicht nach.
• In den besten Lagen werden für Büro- und Geschäftshäuser angesichts hoher Wertsicherheit bzw. langfristiger Wertentwicklungspotentiale weiterhin sehr hohe Vervielfältiger akzeptiert: Dabei ist - ähnlich wie im Vorjahr - die Spanne der erzielbaren Bruttoanfangsrenditen in 1a-Lagen der Citybereiche Berlins mit Werten zwischen ca. 4,8% bis 5,3% vergleichsweise eng.
• In 1b-Lagen erhöhte sich binnen Jahresfrist die Spanne der erzielten Bruttoanfangsrenditen für Büroobjekte dagegen von ca. 5,3% bis 6,1% auf 5,5% bis 6,3% in 2002.
• In 2a-Lagen stiegen im Vorjahresvergleich die Bruttoanfangsrenditen auf Werte zwischen ca. 6,3% und 7,8% (2001: 6,1% bis 7,5%).

Trends am gewerblichen Investmentmarkt
• Auf dem Berliner Investmentmarkt zeichnet sich für den Zeitraum 2003/2004 ein relativ stabiles Umsatzgeschehen ab.
• Kurz- und mittelfristig hemmen die aktuellen wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen, die konjunkturelle Lage und der Entwicklungszyklus der gewerblichen Vermietungsmärkte die Entfaltung einer größeren Umsatzdynamik auf dem gewerblichen Investmentmarkt.
• Gleichzeitig bleibt die Verfügbarkeit klassischer, anspruchsgerechter Investmentprodukte vor allem in Top-Lagen auch in den kommenden Jahren in Berlin deutlich hinter dem Nachfragevolumen zurück.
• Langfristig strahlen vom Bonus Berlins als Hauptstadt der stärksten Wirtschaftsmacht der expandierenden Europäischen Union wieder positive Impulse auf den Investmentmarkt aus. Gerade unter diesem Aspekt bietet Berlin derzeit beste Voraussetzungen, in den Markt einer der wichtigsten Metropolen mit „bezahlbaren“ Investments antizyklisch einzusteigen.
• Aufgrund des derzeit durchgängig moderaten Mietniveaus der Stadt sind selbst in allerbesten Büro- und Geschäftsquartieren die Chancen für langfristige Wertentwicklungen realistischer und höher als in anderen deutschen Immobilienzentren.