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Verschiebung der Büroflächennachfrage
Presse

Moskau, 10.9.2002

Der gewerbliche Immobilienmarkt Moskau:
Verschiebung der Büroflächennachfrage

Die seit der Jahrtausendwende zu beobachtende wirtschaftliche Erholung Russlands hält an: Die meisten Wirtschaftszweige, insbesondere die Rohstoffwirtschaft und die ihr nachgeordneten In-dustrien und die Nahrungsgüterwirtschaft, weisen z.T. beachtliche Wachstumsraten von jährlich 5% bis 7% auf. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im aktuellen Immobiliengeschehen der russischen Metropole wider.


Beispielsweise ist der marktfähige Sockel moderner Büroflächen „internationalen Standards“ von 370.000 m² im Jahre 1991 auf aktuell ca. 1.350.000 m² BGF angewachsen. Ausgelöst wurde diese Entwicklung durch den anfänglich schlagartig hochschnellenden Bedarf ausländischer Unternehmen (60% der Nachfrage) unmittelbar nach der Wende sowie die einheimische Flächennachfrage vorrangig aus den Bereichen Handel, Finanzdienstleistungen und Rohstoffwirtschaft (ca. 40% der Nachfrage).
Dabei erreichte das Fertigstellungsvolumen seine Spitzenphase im Jahre 1997 mit rd. 240.000 m² neuer Bürofläche. Danach reduzierte sich das Fertigstellungsvolumen kontinuierlich auf 70.000 m² in 2000 bzw. 80.000 m² in 2001. Für die nächsten zwei Jahre geht AENGEVELT-RESEARCH von jährlich zwischen 70.000 und 90.000 m² BGF aus, von denen bereits rd. 50% an russische Bedarfsträger vorvermietet sind.
Gleichzeitig verfügt der Moskauer Büromarkt über eine kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von aktuell rd. 200.000 m² Bürofläche „internationalen Standards“ – dies entspricht einer Quote von ca. 15% (14,8%) des Gesamtbestandes an Büroflächen (Ende 2001: ca. 210.000 m² bzw. 16%).

Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH in Moskau einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von insgesamt rd. 120.000 bis 140.000 m² (2001: ca. 140.000 m²; 2000: ca. 87.000 m²). Im ersten Halbjahr 2002 wurde bislang ein Absatz von rd. 80.000 m² realisiert.
Dabei markiert der Währungscrash im August 1998 einen „Wendepunkt“ hinsichtlich der Nachfragegruppen: Während zahlreiche ausländische Unternehmen als Reaktion ihr Russlandengagement und entsprechend ihren Flächenbedarf zumindest vorübergehend reduzierten, erholten sich einheimische Firmen wesentlich schneller. Dies hat zumindest zeitweilig zu einer gravierenden Verschiebung der Nachfragestruktur geführt: nach Er-hebungen von AENGEVELT-RESEARCH stellen russische Unternehmen aktuell ca. zwei Drittel des Nachfragepotentials.
Grundsätzlich wird dabei der (internationale) Flächenumsatz wie bereits in den Vorjahren vorrangig geprägt von Standortwechseln zur Optimierung der Lage- und Ausstattungsqualität bei gleichzeitiger Senkung der Betriebskosten aufgrund z.T. deutlich rückläufiger Mieten. Diese haben sich indessen in einem Preiskorridor von nunmehr rd. USD 300 – 500/m² p.a. stabilisiert und verzeichnen in der Spitze bereits wieder erste Steigerungstendenzen für ausgesuchte Qualitätsobjekte in 1a-Lagen.



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