Es geht auch ohne Sonder-AfA: in Magdeburg sind unsanierte Wohnungsbestände als Projektentwicklungen und Anlageobjekte regional und überregional stark nachgefragt - aus gutem Grund. Aber auch in anderen Marksegmenten der Landeshauptstadt gibt es ungeachtet einer anhaltenden Konsolidierungsphase vielversprechende Entwicklungen.

Auch wenn in diesem Jahr das Gesamttransaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr (1999. ca. DM 927 Mio.) nochmals leicht zurückgehen wird, zeichnen sich am Magdeburger Immobilienmarkt zahlreiche positive Trends ab: Dazu zählt z.B. die Revitalisierung der Fußgängerzone im Nordabschnitt "Breiter Weg", wo die Neu- und Umbauten des ersten Bauabschnitts abgeschlossen sind und AENGEVELT bereits vor Fertigstellung die Vollvermietung der insgesamt rund 11.000 m² Einzelhandelsfläche hergestellt hat. Oder die Entwicklung der Landeshauptstadt zu einem Mekka für Call Center-Betreiber mit hochkarätigen Unternehmensansiedlungen wie der walterTelemedien GmbH, dem Bosch Telecom Service Center, dem Otto Versand Kundencenter und dem Quelle Call Center.

Der Büromarkt verzeichnet mit einem Umsatz von über 41.000 m² Bürofläche in diesem Jahr ebenfalls eine deutliche Steigerung gegenüber 1999 (ca. 25.000 m²) und führt in den Innenstadtbereichen, auf die rund 17.000 m² des Umsatzes entfallen, bereits zu einer allmählichen Angebotsverknappung bei Neubauflächen.

Angesichts dieser positiven Umsatzentwicklung ist laut Annett Lorenz, Leiterin der AENGEVELT-Niederlassung Magdeburg, mit einem schrittweisen Abbau des Angebotssockels kurzfristig verfügbarer Büroflächen von rund 145.000 m² bzw. knapp 15,5% des Büroflächenbestandes zu rechnen.

Nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH hält gleichzeitig der Druck auf das Mietpreisniveau weiter an. Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich aktuell auf DM 18,-/m² (1999: DM 20,-/m²), die stadtweite Durchschnittsmiete erreicht gegenwärtig rund DM 14,-/m² (1999: DM 14,70/m²). Insgesamt scheint indessen die Talsohle erreicht.

Während das Interesse von Kapitalanlegern an Büro- und Geschäftshäusern aufgrund der Mietpreisentwicklung sehr verhalten ist und sich auf wenige ausgesuchte Top-Objekte in der City konzentriert, stellt sich die Situation im Bereich der Wohnimmobilien anders dar: Trotz Wegfall der Sonder-AfA verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH eine rege Nachfrage seitens lokaler, aber auch überregionaler Investoren und Projektentwickler nach Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Dazu gehören insbesondere unsanierte, z.T. denkmalgeschützte Wohnungsbestände aus den 30er Jahren. Hier vermittelte allein AENGEVELT in diesem Jahr rund 1.000 Wohneinheiten aus Genossenschafts- bzw. städtische Beständen mit einer Gesamtwohnfläche von über 50.000 m².

Für den regen Absatz sieht Annett Lorenz verschiedene Gründe:

Zum einen handelt es sich zu einem Großteil um Wohnanlagen in gewachsenen Stadtquartieren, die angesichts ihrer guten bis sehr guten innerstädtischen Lage entsprechend nachgefragt sind und nach Sanierung sehr gute Vermietungschancen besitzen.

Gleichzeitig verfügen diese Objekte bei gegenwärtig noch sehr moderaten Mieten zwischen DM 8,50 und 10,50/m² in Abhängigkeit von Lage und Wohnungsgröße mittelfristig über deutliche Mietsteigerungspotentiale.

Da zahlreiche dieser Wohnungsbestände zudem denkmalgeschützt sind, bieten sie Anlegern außerdem begehrte deutliche Steuervorteile.

Ein weiterer wichtiger Faktor, insbesondere vor dem Hintergrund des Denkmalschutzes, ist für Annett Lorenz die oftmals homogene Bauweise und Ausstattung der Gebäude. Denn sie ermöglicht eine relativ einfache Kalkulation und Optimierung der Sanierungskosten. Diese stellen sich in der Regel auf DM 800,- bis 1.500,-/m². Sie unterschreiten damit den bundesweiten Durchschnitt und liegen im Endgestehungspreis sehr günstig.

In diesem Zusammenhang bieten diese Wohnungsbestände noch einen zusätzlichen Vorteil: Im Hinblick auf ihre notwendige Sanierung wurden in diesen Beständen Wohnungen bei Auszug bewusst nicht neuvermietet, so dass hier sukzessive ein Leerstand von bis zu 40 Prozent erreicht wurde. Damit kann eine Modernisierung durch Umzug der vorhandenen Mieter innerhalb einer Wohnanlage betont sozialverträglich und ohne technische und rechtliche Probleme erfolgen. Beide Komponenten sorgen für übereinstimmend hohe Akzeptanz bei Mietern und Investoren und ermöglichen zudem eine sichere Kalkulation der Zeitabläufe. Aus Sicht von Lorenz von großer Bedeutung für die erfolgreiche Realisierung solcher Projekte.

Insgesamt haben die Kaufpreise für unsanierte Wohnimmobilien aufgrund der Nachfrage bereits leicht angezogen. Aktuell bewegen sie sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH zwischen DM 450,- bis DM 600,-/m², in ausgewählten Lagen sogar deutlich darüber. Nach Sanierung sind für diese Objekte Kaufpreise zwischen DM 2.000,- und 2.700,-/m² erzielbar. Das bietet Projektentwicklern attraktive Gewinnmargen.

Angesichts nachhaltiger und deutlich steigerbarer Renditen von anfänglich 5 bis 6 Prozent sind solche Wohnanlagen bei gleichzeitig hoher Ertragssicherheit aufgrund entsprechender Mieternachfrage aber auch als langfristige Kapitalanlage für Investoren von großem Interesse.

Vor diesem Hintergrund erklärt sich die anhaltende Nachfrage insbesondere nach unsanierten Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen in Magdeburg. Allerdings wird das Angebot entsprechend qualifizierter Wohnungsbestände zunehmend kleiner. Und das bedeutet aus Sicht von Annett Lorenz für Investoren und Projektentwickler zweierlei: für ein erfolgversprechendes Investment bzw. Engagement in diesem Segment wird die Auswahl langsam knapp - und will genau geprüft sein. Magdeburg hat etwas zu bieten, aber auch nicht unbegrenzt!