AENGEVELT-RESEARCH: Auch im III. Quartal 2000 anhaltend hohe Dynamik an deutschen Büromärkten

Büroflächenumsätze bis Ende September 2000

In Frankfurt a.M. wurde nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH bereits in den ersten drei Quartalen 2000 ein Büroflächenumsatz von rd. 450.000 m² erzielt (zum Vgl. Sept. 1999: rd. 380.000 m²). Das ist eine Steigerung um rd. 18% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Frankfurt liegt damit bundesweit auf Platz 1 der Büromärkte. Auf Platz 2 folgt München (Stadtgebiet) mit einen Absatz von rd. 380.000 m² Bürofläche und liegt damit etwas unter dem Vorjahresergebnis (zum Vgl. Sept. 1999: 410.000 m²). Danach folgt Berlin. Hier hat die Vermietungsleistung ab Mitte des Jahres deutlich angezogen, so dass der Flächenumsatz Ende September 2000 mit ca. 360.000 m² leicht über dem Vorjahresniveau liegt (zum Vgl. Sept. 1999: rd. 340.000 m²). Eine deutliche Steigerung ist in Hamburg zu verzeichnen. Der Büroflächenumsatz erreicht hier Ende September 2000 ein Volumen von ca. 350.000 m² (zum Vgl. Sept. 1999: 300.000 m²). Auch in Düsseldorf konnte im laufenden Jahr das Absatzergebnis mit ca. 175.000 m² Bürofläche gegenüber dem Vergleichswert im Rekordjahr 1999 (zum Vgl. Sept. 1999: rd. 160.000 m²) um rd. 9,4% verbessert werden. Am Büromarkt in Stuttgart wurde bislang ein Umsatz von rd. 150.000 m² Bürofläche erzielt (zum Vgl. Sept. 1999: 165.000 m²). Die größte Umsatzsteigerung mit einem Plus von rd. 25% gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde in Bonn erzielt. Hier stellte sich der Büroflächenabsatz bis Ende September 2000 auf rd. 50.000 m² (zum Vgl. Sept. 1999: rd. 40.000 m²). Auch am Leipziger Büromarkt wurde ein deutliches Umsatzplus von rd. 22% erreicht. Hier lag der Büroflächenabsatz bis Ende September 2000 bei rd. 55.000 m² (zum Vgl. Sept. 1999: ca. 45.000 m²). Absatzschwerpunkt war die neue "Media-City" mit allein rd. 20.000 m². Lediglich in Magdeburg liegt das bisherige Umsatzvolumen mit ca. 14.000 m² Bürofläche leicht unter dem Vorjahresniveau (zum Vgl. Sept. 1999: rd. 16.000 m²).

Die hohe Umsatzdynamik setzt sich in den wichtigsten Büromärkten auch zum Jahresende fort: Nach Prognosen von AENGEVELT-RESEARCH wird Frankfurt a.M. in diesem Jahr ein neues Rekordergebnis mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 620.000 m² erzielen, das den bisherigen Spitzenwert von ca. 550.000 m² in 1998 nochmals deutlich um rd. 13% übertrifft. In München (Stadtgebiet) ist u.a. aufgrund weiter zunehmender Flächenverknappungen bis zum Jahresende von einem Gesamtumsatz in Höhe von rd. 530.000 m² (1999: ca. 570.000 m²) auszugehen. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang um rd. 7%. Für Berlin wird erneut ein hoher Gesamtumsatz von rd. 500.000 m² Bürofläche erwartet, der nur leicht unter dem sehr guten Vorjahresergebnis (1999: ca. 515.000 m²) liegen wird. Der Umsatzrückgang ist dabei auf eine sinkende Flächenabsorption durch Eigennutzer mit rd. 40.000 m² (1999: rd. 100.000 m²) zurückzuführen. Der Mietflächenumsatz steigt in diesem Jahr dagegen deutlich um 11% auf rd. 460.000 m² an (1999: 415.000 m²). Hamburg legt im Jahr 2000 deutlich zu. Hier wird sich der Gesamtumsatz auf ca. 460.000 m² Bürofläche stellen und damit das Vorjahresergebnis (1999: rd. 390.000 m²) um fast 18% übertreffen. Auch in Düsseldorf hält die hohe Umsatzdynamik am Markt für Büroflächen an. AENGEVELT-RESEARCH rechnet mit einem Flächenabsatz von ca. 250.000 m². Damit wird das Rekordergebnis von 1999 (ca. 265.000 m²) nur knapp verfehlt. Großabschlüsse stehen zum Jahreswechsel 2000/2001 an und werden das Endergebnis beeinflussen. In Stuttgart bleibt das Umsatzniveau mit rd. 210.000 m² bei unverändert hoher Flächennachfrage gegenüber dem Vorjahr stabil. Hintergrund ist u.a. die weitere Verknappung marktgerechter Büroflächen. Für das Jahr 2000 ist in Bonn von einem Büroflächenumsatz von bis zu 80.000 m² auszugehen. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung um über 30% (1999: ca. 60.000 m²) und belegt damit die wachsende Bedeutung der Bundesstadt als Bürostandort. In Leipzig wird sich die bisherige Steigerung des Büroflächenumsatzes um über 20% gegenüber dem Vorjahreszeitraum fortsetzen. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert bis zum Jahresende einen Gesamtumsatz von rd. 90.000 m² (1999: ca. 75.000 m²). In diesem Ergebnis zeigt sich u.a. die erfolgreiche Entwicklung Leipzigs zum modernen Medien-, Kommunikations- und Dienstleistungsstandort. Der Büroflächenumsatz in Magdeburg stellt sich bis Ende 2000 stabil zum Vorjahr auf rd. 30.000 m². Einen Vermietungsschwerpunkt bildet dabei die boomende Telemedien-Branche, die Call-Center neu etabliert bzw. ausbaut.

Im Zuge der anhaltenden Marktdynamik sinkt auch die Angebotsreserve an Büroflächen auf fast allen Märkten - zum Teil mit beachtlichem Tempo. Dies trifft insbesondere auf Frankfurt a.M. zu. Hier hat sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve bis Ende September 2000 auf ca. 380.000 m² bzw. ca. 3,7% des aktuellen Gesamtbestandes von ca. 10,3 Mio. m² Bürofläche reduziert. Im letzten Jahr stellte sich die Angebotsreserve zu diesem Zeitpunkt noch auf rd. 450.000 m² bzw. 4,5% des Gesamtbürobestandes (ca. 10 Mio. m²). Noch schneller reduzierte sich die Angebotsreserve in Hamburg. Aktuell sind rd. 430.000 m² Bürofläche verfügbar. 1999 waren es noch ca. 550.000 m². Die Leerstandquote sank damit in der Hansestadt um über einen Prozent-Punkt auf gegenwärtig rd. 3,6% (1999: ca. 4,7%) des Gesamtbestandes von rd. 11,85 Mio. m² (1999: ca. 11.75 Mio. m²). Auch in Düsseldorf schmelzen die Angebotsreserven mit hoher Dynamik: das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat sich gegenüber dem Vorjahrzeitraum von ca. 320.000 m² auf rd. 284.000 m² verringert. Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 5,8% (1999: 6,5%) des Gesamtbestandes mit ca. 4,9 Mio. m² Bürofläche. Im Jahre 2001 wird er die "5 Mio. m²-Marke" durch einen Zuwachs von rd. 145.000 m² Bürofläche durchbrechen. In Berlin baute sich die Angebotsreserve im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls um ca. 4% auf nunmehr rd. 1.535.000 m² Bürofläche (1999: 1,6 Mio. m²) ab. Im absoluten Umfang ist dies deutschlandweit immer noch der Höchstwert. Die Quote am Gesamtbestand (aktuell ca. 17,2 Mio. m²) sank auf unter 9% (1999: rd. 9,4%). München (Stadtgebiet) verfügt über eine Büroflächenreserve von rd. 190.000 m² (1999: rd. 200.000 m²). Dies entspricht einem Anteil von aktuell rd. 1,6% (1999: 1,7%) bei einem Gesamtbestand von ca. 11,95 Mio. m² (1999: 11,85 Mio. m²). Die gleiche Leerstandsquote weist aktuell auch Stuttgart mit einer Angebotsreserve von rd. 100.000 m² bei einem Gesamtbestand von rd. 6,2 Mio. m² Bürofläche (1999: ca. 6,15 Mio. m²) auf. Im letzten Jahr lag die Quote noch bei rd. 2,6%. Bonn verfügt gegenwärtig wie im Vorjahr über einen kurzfristig verfügbaren Angebotssockel von lediglich 20.000 m² Bürofläche. Dies entspricht einer Quote von gerade 1% des von AENGEVELT-RESEARCH auf ca. 2 Mio. m² geschätzten Gesamtbestandes (exakte Erfassungsergebnisse liegen für Bonn bislang nicht vor). Das knappe Angebot ist u.a. auf das geringe Fertigstellungsvolumen der letzten Jahre zurückzuführen, das sich z.B. in 1999 auf rd. 16.000 m² stellte und in 2000 ca. 50.000 m² erreichen wird. In Leipzig beobachtet AENGEVELT-RESEARCH einen nur langsamen Abbau des hohen Angebotssockels. Dieser stellt sich aktuell auf rd. 800.000 m² Bürofläche (1999: ca. 820.000 m²) bzw. knapp 24% (1999: 25%) des gegenwärtigen Büroflächenbestandes von knapp 3,4 Mio. m². Von einer weiteren Reduzierung ist aufgrund der nahezu eingestellten Neubautätigkeit auszugehen. Die Angebotsreserve in Magdeburg stellt sich stabil auf 200.000 m² Bürofläche. Dies ent-spricht wie im Vorjahr einer Leerstandsquote von etwa 21% des Gesamtbestandes (ca. 965.000 m²). Hierin sind ca. 80.000 m² Bürofläche enthalten, die erst nach aufwendigen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen wieder vermarktungsfähig sind.

Das Spitzenmietniveau hat insbesondere in Frankfurt a.M., München und Berlin weiter angezogen. Einzelne Abschlüsse in ausgewählten Top-Objekten des Frankfurter Bankenviertels durchbrechen die Schallmauer von DM 100,-/m². In Berlin-Mitte erfolgten Einzelabschlüsse über DM 70,-/m². Die gewichtete Spitzenmieten liegen in Frankfurt aktuell bei ca. DM 85,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 80,-/m²). In München werden zur Zeit DM 60,-/m² aufgerufen (zum Vgl. Sept. 1999: DM 55,-/m²) und in Berlin ca. DM 55,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 52,-/m²). Einen deutlichen Anstieg der Spitzenmiete auf DM 50,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 46,-/m²) verzeichnet auch Hamburg. In Düsseldorf ist das gewichtete Spitzenmietniveau in Top-Lagen (Königsallee u. Bankenviertel) mit rd. DM 40,-/m² stabil. Vereinzelt wurden im Bereich der Medienmeile im Düsseldorfer Hafen bereits DM 43,-/m² erzielt. Auch in Stuttgart und Bonn bleibt das Spitzenmietniveau mit DM 36,-/m² bzw. rd. DM 30,-/m² im Vergleich zum Vorjahr stabil. Weiter nachgegeben haben dagegen die erzielbaren Spitzenmieten mit rd. DM 18,-/m² in Leipzig (zum Vgl. Sept. 1999: DM 19,-/m²) und Magdeburg (zum Vgl. Sept. 1999: ca. DM 20,-/m²). Das ermittelte mittlere Mietniveau stellt sich in Frankfurt unverändert auf ca. DM 34,-/m². In Düsseldorf stieg es geringfügig auf DM 27,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 26,50/m²). In Berlin, Hamburg und München schlägt sich die gute Stimmung am Büromarkt in einer deutlicheren Erhöhung der Durchschnittsmiete nieder: aktuell sind das in Berlin ca. DM 28,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 26,30/m²), in Hamburg rd. DM 22,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 20,-/m²) und in München rd. DM 30,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 28,-/m²). In Stuttgart stellen sich die durchschnittlichen Mietwerte auf z.Z. rd. DM 24,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 23,-/m²). Der Bonner Büromarkt weist unverändert zum Vorjahr ein mittleres Mietniveau von rd. DM 21,-/m² auf. In Leipzig und Magdeburg haben die durchschnittlich erzielbaren Mietpreise vor dem Hintergrund der insgesamt noch ungünstigen Nachfrage-Angebots-Relation nochmals leicht nachgegeben: in Leipzig auf knapp DM 12,-/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 12,40/m²), in Magdeburg auf ca. DM 14,10/m² (zum Vgl. Sept. 1999: DM 14,70/m²). Die anziehenden Flächenumsätze stellen in Leipzig indessen eine baldige Trendwende in Aussicht.